|
|
По материалам фирмы "Алтес Плюс", имеющей успешный опыт строительства мансард, участия в крупных инвестиционных проектах. Комментирует генеральный директор Александр Юрьевич Дадченко
ИСТОРИЯ ВОПРОСА
Начиная с 1993 года на тему реконструкции чердаков и мансард вышло четыре распоряжения.
Первое, ?880-р разрешало подобную реконструкцию. В распоряжение мэра ?128-р
(от 19.06.1996 г.) инвестору вменялось в обязанность согласовывать проект с
жильцами. Распоряжение губернатора ?1244 (от 11.12.98) разрешало не согласовывать
проекты реконструкции мансард с жильцами. В распоряжение губернатора Санкт-Петербурга
?745-р (от 12.07.2000 г.) дополнительно введена обязанность уведомлять жильцов
о поступившем предложении на реконструкцию, а жильцам предоставляется право
принимать участие в инвестиционном процессе путем внесения своих предложений.
Однако недавно Федеральным судом Санкт-Петербурга было вынесено решение об отмене
Распоряжения Губернатора, и теперь, по-видимому, инвесторы будут вынуждены не
только оповещать жильцов о строительстве, но получать их согласие.
- Александр Юрьевич, а как отражаются изменения в разрешительных документах
на практике мансардного строительства?
- Ни одно из четырех распоряжений и все четыре вместе не снимают строительных
проблем и проблем взаимоотношений с жильцами. Например, когда появилось распоряжение
128-р, то ни в одной районной администрации не было расшифровки механизма взаимодействия
участников проекта реконструкции. В каждой была своя трактовка, начиная от тех
самых 30%, которые должны были быть отчислены на инфраструктуру. Полной ясности
в этих вопросах нет и сейчас. Права и обязанности жильцов, инвесторов и подрядчиков
мансардного строительства подробно не регламентированы и трактуются по разному,
вплоть до судебных процессов.
- Может быть появление в смете инвестора специальных компенсационных фондов
в пользу жильцов поставит точки над i ?
- На самом деле это называется страхование строительных рисков. Опять же любой
грамотный подрядчик, делая рискованное мероприятие как замену крыши над заселенным
домом, застрахует свои риски. Это не стоит даже обсуждать и это никак не относится
к распоряжению губернатора. Но наша компания тоже страхует не все объекты. В
каждом случае мы решаем, возложить ли риск на страховую компанию или решать
эти проблемы самостоятельно. И потом, как оценивать величину компенсаций?
Создавать очередную комиссию для разработки системы компенсаций за неудобства?
Если это произойдет, то суды будут завалены такими исками, потому что одни считают
неудобством протечку, а другие - пыль на лестнице или неправильно припаркованный
автомобиль прораба.
Для исключения таких ситуаций необходимо комиссиям, к компетенции которых относится осуществление выдачи разрешений на начало строительства, более внимательно относиться к плану производства работ, технологии монтажа, истории подрядчика. Именно к строителям, а не инвесторам - ведь жильцы видят строителей.
ЦЕНА
- Может ли этот показатель гарантировать успешное завершение строительства мансарды?
- Нет, конечно. Гарантировать это может только тот, кто строит. Но цена о многом
может рассказать. Дело в том, что на мансардное строительство существует
ряд ограничений с точки зрения применяемых материалов, требований пожарных,
СЭС. Мы просчитывали экономику различных конструкций. Могу сказать только
одно - идея о том, что мансарды - дешевое жилье - миф (речь идет о многоэтажных
городских зданиях!). При реконструкции, как и новом строительстве стоимость
1 кв.м мансарды будет примерно такой же, как стоимость кв.м в любой другой квартире
этого дома, но никак не дешевле, во многих случаях даже дороже.
Ведь существует четкий качественный критерий - межремонтный период. Известно, что фундаментальное здание рассчитано на 80-100 и более лет, и если делать мансарду из материалов, срок службы которых сопоставим со сроком службы здания, то стоимость кв. м мансарды будет сравнимой со стоимостью кв.м в здании, возможно даже дороже. В этом случае это будет качественная мансарда. Необходимо также выдержать и такие критерии, как шумоизоляция (ворона, которая приземлилась на крышу, не должна будить среди ночи), решение вопросов теплопотерь, освещенности и т.д. При этом мансарда из-за наклонных стен и окон, направленных в небо, не совсем полноценное жилье, и поэтому она особо ценна в качестве второго этажа квартиры. В этом случае потребительские свойства такой квартиры с мансардой будут наивысшими. Но это уже другая идеология инвестиционного проекта - с расселением последнего этажа и строительством над ним мансарды. Кстати, такой вариант уберет очень много проблем.
ОПЫТ ЕВРОПЫ
- Не можем ли мы применить западный опыт мансардного строительства?
- Как мне известно, мансардная реконструкция в Европе идет, но за счет частных
инвесторов. Человек хочет провести реконструкцию своей квартиры, и он эту реконструкцию
проводит. Но чтобы это делалось серийно, как у нас, я не слышал. К тому же очень
существенно разняться действующие у нас и в Европе нормы по применению материалов
и технологий по пожарным и гигиеническим требованиям.
Беседовала Ирина Бодина
Конт. тел. 311-31-06
  |