|
|
ОАО "Промышленно-строительный банк" - один из крупнейших в стране. По различным рейтингам он занимает место в пятерке-десятке лучших. Промстройбанк имеет около полусотни филиалов, расположенных в основном на Северо-Западе.
В числе 14 его подразделений в Санкт-Петербурге - филиал "Строительный". Сегодня на вопросы нашего корреспондента отвечает его управляющий В. М. Желиостов.
- Владимир Михайлович, в чем специфика
вашего филиала?
- Все филиалы банка в достаточной мере универсальны. У Промстройбанка преобладает
базовая клиентура: заводы, фабрики, но отнюдь не гиганты. И банк жив, здоров
и будет процветать именно благодаря такой клиентуре. Подобные предприятия держатся
за жизнь крепко: они каждый день выпускают продукцию, постоянно пользуются банковскими
услугами. При работе с клиентами сейчас преобладают короткие деньги, а с
длинным ресурсом трудно: его мало и он дорог.
- Но именно в таких деньгах и нуждаются
строители?
- В таких деньгах нуждаются все, но строители - особенно. По определению наши
специалисты должны лучше других разбираться в проблемах строительного комплекса.
Приведу пример. Мы, по своим банковским критериям, чуть ли не под рентгеном
исследуем заемщика. Определяем, на какую сумму он может кредитоваться, учитываем
массу других параметров. Но эти методики, хоть они и универсальные, больше подходят
для предприятий торговли, промышленности, для любого ритмичного производства
с коротким циклом выпуска продукции. А строительный комплекс на рядовом жилищном
доме имеет иной цикл: полтора-два года.
- Как же берет кредиты инвестор?
- В соответствии со своей спецификой. Самый благоприятный период для него наступает,
когда инвестор добирается до третьего этажа и у него активизируются продажи
квартир. Тут у него огромные обороты по счету. Но зато нет никакой нужды
в деньгах. По нашим рейтингам у него появляется высокий класс кредитоспособности,
и его все готовы кредитовать. А ему в это время заемные средства как раз и не
нужны - своих поступлений хватает на все платежи. Такова специфика строительного
комплекса. Сейчас хотелось бы коснуться общей ситуации, в которой выстраиваются
взаимоотношения банка и его клиентов. Есть три крупных уровня или три слоя,
по которым они развиваются.
- И в чем они состоят?
- Прежде всего скажу о приоритетном уровне - сотрудничестве с администрацией
города. Банки даже по опыту крупных городов Запада и нашей страны прямо-таки
предназначены быть партнерами администрации. Дело в том, что город - первоклассный
заемщик, даже если в какой-то конкретный момент казна у него пуста. У него
есть бюджет, и при умелом обращении с ним администрация всегда находит средства
для того, чтобы выполнять крупные инвестиционные программы и вовремя рассчитываться
по банковским кредитам. Нам важно, чтобы деньги шли по назначению, а проект
был реальный и окупаемый.
- Хотелось бы ознакомиться с примером
таких взаимоотношений.
- При разработке идеологии Жилищного кредита Всемирного банка в России лет пять
назад четко обозначились две ветви. Первая - город берет заемные деньги, вкладывает
их в инженерную подготовку территории и распродает лоты инвесторам. При этом
цикл освоения новых пятен сокращается - это муниципальная часть займа. Средства
по второй ветви - коммерческой- через уполномоченные банки должны распределяться
частным застройщикам и подрядчикам. И вопреки ожиданиям специалистов, первая
ветвь наладилась легче, хотя на чиновников надежды было мало. Но городу удалось
выстроить такие технологии, что заемные деньги с Запада не пропали.
- Каким образом?
- Администрацией Санкт-Петербурга был создан Центр по работе с кредитами банков,
Фонд строительных инвестиционных проектов и Фонд капитального строительства
с привлечением средств населения. Благодаря этому деньги нигде не перемешивались
и строго контролировались.
- А как налаживались отношения с
застройщиками?
- Вариант с застройщиками пошел хуже. Средства от Всемирного банка должны
были выступить как катализатор, привлекая значительно большие суммы от отечественных
инвесторов. Напомню, что Всемирный банк выделял длинные деньги по льготной
ставке. Но тогда уполномоченные коммерческие банки еще не имели надлежащего
опыта и сработали менее эффективно. Сейчас продолжается наработка нового опыта,
и ситуация заметно улучшается.
- Почему здесь все же произошла
заминка?
- Дело в том, что десятилетиями строители считали не деньги, а лимиты. Если
их удалось достать, то был гарантирован и общий успех. А в условиях наступившего
рынка всем его участникам, включая банки, надо было пройти определенный период
налаживания взаимоотношений сторон в отсутствие командного метода. Предстояло
четко усвоить, что кредиты не дают, а их просят.
- И этот процесс пошел?
- Те, кто давно с нами работают и имеют хорошую кредитную историю, особых
трудностей при получении кредитов сейчас не испытывают - стабилизация все же
наступает. Хоть это и не наш клиент, но назову, например, компанию "Росстро",
имеющую опыт работы с кредитами Всемирного банка. У этого клиента в юридическом
плане все в порядке, налажен строгий учет и т. д. В "Росстро" всегда знают сколько
и чего можно заложить и сколько денег под это получишь, там хорошо просчитывают
ликвидность. В "Росстро" я бы отметил взвешенный консерватизм.
- Обратимся ко второму уровню?
- Он включает в себя взаимодействие со всеми участниками строительного комплекса:
от проектировщиков до покупателя квартир. На миллион кв. м жилья, ежегодно
строящегося в городе, требуется от горожан не менее 250 млн. долларов. Да плюс
инфраструктура, вторичный рынок и т. д. - до 400-500 млн. Но эти деньги появляются
только в последней фазе процесса. А наряду с этим действует бартерный обмен,
оплата за поставки материалов и оборудования жильем и проч. Это - ненормальная
ситуация. И выход из нее один: "накачивать" строительный комплекс деньгами и
любыми платежными документами (векселя, аккредитивная форма расчетов, факторинг
и т. д.). Эти банковские услуги позволяют переходить от суррогатных схем натуробмена
на нормальные цивилизованные денежные отношения, начиная с этапа проектирования.
Наши специалисты готовят такие технологии. Но пока мы отстаем, например, от
Балтийского банка, который начинает кредитовать застройщика по так называемой
схеме долевого участия.
- И далее - третий уровень?
- Который определяется емким понятием - ипотека. Если бы у нас в стране работали по ипотеке, то первый кредит выдавался бы просто за локацию будущего объекта. Ведь есть имущественное право на пятно застройки, на договор и прочее. И нам, специализированному банку, такой залог подходит лучше, чем экскаваторы или другая тяжелая техника, в которой мы мало разбираемся.
- Разговор об ипотеке идет давно.
- И практически до сих пор остается только разговором. Надо, если можно так
выразиться, все время править институциональную поляну. Дума и ЗакС должны
неустанно и непрерывно работать в этом направлении. Пора понять, что мы либо
придем к реальной ипотеке под эгидой государства, либо ничего не добьемся. Филиалу
не нужен товар на складе или техника на объекте. Нам ближе залог прав на пятно
застройки. А если на объекте 3 этажа, можно закладывать и их. Появился покупатель,
можно кредитовать его под право требования по контракту, а потом - под залог
квартиры.
- И ситуация улучшится?
- Коренным образом. Насыщение строительного комплекса деньгами, начиная с первой фазы, введение нормального денежного оборота, введение цивилизованных отношений между всеми партнерами сразу снимет многие вопросы. И если каждый раз четко отдавать себе отчет, подо что ты даешь деньги, "перегретые" фирмы уйдут в прошлое. Да и занятые-перезанятые деньги нынешнего дольщика надо спасать. На новостройках будет царить порядок, а такие явления, как многократно проданные квартиры и т. д., уйдут в прошлое. Ипотека создает вполне ликвидный залог, а ее базовые принципы - локация, заемные деньги и прочее - не мы придумали.
- Владимир Михайлович, а если, как
сейчас, начнет дорожать себестоимость жилья?
- Такое явление на первичном рынке есть. Но эти процессы строительство не остановят.
Естественно, несколько упадет платежеспособный спрос и снизятся объемы. Но те,
кто прогнозирует ситуацию достаточно хорошо, не перегревают свою фирму и предусмотрительно
снижают объемы ввода. И с меньшими ресурсами продолжают дело. Свои выводы делает
и инвестор.
- И банки тоже?
- Несомненно. Рынок банковских услуг очень жесткий. Сейчас идет жесточайшая
конкурентная борьба за каждого клиента. Используются льготы, снижаются цены
на банковские услуги, появляются новые банковские технологии. Только у нас их
около 1500. Кроме того, различные виды расчетно-кассового обслуживания, различные
виды кредитования, различные виды ценных бумаг и т. д. Многим ставим систему
банк-клиент в качестве новой услуги. И можно, пользуясь ею со своего компьютера,
перечислять деньги в режиме реального времени.
Банковская система существует и развивается в нужном направлении. Но она привязана к нашим законам, и их надо совершенствовать. В этом процессе участвуют не только депутаты, но и такие организации, как Союзпетрострой, членом которого мы состоим, или созданный по его инициативе ЭСОН.
Беседовал Валентин ВОРОНОВ
Телефон/факс: 2726116
  |