|
|
Семинар, организованный в ноябре Санкт-Петербургским региональным центром по ценообразованию в строительстве, был 18-м, начиная с 1994 г. Предыдущие встречи посвящались переходу на новую сметно-нормативную базу. А этот семинар подвел итоги за 2,5 года и определил характер работы на 2-3 года вперед. И впервые он стал всероссийским.
- Почему всероссийский? - переспрашивает
начальник регионального центра П. В. Горячкин.
- Да потому, что эти проблемы вышли за пределы региона.
- Павел Владимирович, сколько было
участников на семинаре?
- Ровно 960 человек. Примерно 200 представляли Западную Сибирь, восточные и
центральные регионы России и более 20 региональных центров по ценообразованию.
Основные доклады делали представители федеральных органов от Госстроя РФ. Среди
них - начальник Управления ценообразования и сметного нормирования в строительстве
и жилищно-коммунальном хозяйстве Госстроя России В. А. Степанов. Начальник Межрегионального
центра по ценообразованию в строительстве Госстроя России И. И. Дмитренко говорил
о методологическом обеспечении центров и поддержании работы по ценообразованию,
связанной, в первую очередь, с формированием новой сметно-нормативной базы в
строительстве. Отметил бы выступление представителя 31-го государственного проектного
института Министерства обороны РФ и регионального центра из Республики Коми.
Выступления на семинаре в основном касались перехода на новую сметно-нормативную
базу уже в масштабе страны. Мы начали эту работу раньше других, и об итогах
сообщение сделал я.
- В чем специфика сегодняшнего дня?
- Сейчас можно говорить о том, что в строительном комплексе России в определенной
степени происходит интеграция территорий в рамках осуществления ряда программ.
Многие организации нашего города строят в Москве, а те у нас или в других регионах
и т. д. В практику большинства субъектов РФ все шире входят разного масштаба
торги - и подрядные организации должны общаться на одном языке. Нельзя далее
сохранять непреодолимые методические трудности. Тем более, что немало проектно-сметной
документации для регионов разрабатывается в институтах двух столиц.
- Строители ищут заказы сами?
- Ищут и находят. Ведь там, где есть живые деньги, может попытать силы любой
подрядчик вне зависимости от места своей регистрации. Строители стали весьма
подвижны и в поисках объектов готовы ехать куда угодно. Тем более, что наш город
не может похвастаться избытком новых адресов, а подрядчику нужна работа.
- И это прозвучало на семинаре?
- Его участники уверены, что принципы формирования стоимости работ на всей
территории страны должны быть едины и понятны. Пусть уровень цен будет отличаться,
но в методическом плане схема должна быть единой, считают, например, представители
Госстроя Степанов и Дмитренко. Именно их подразделения ведут наблюдение за ценообразованием,
ценовыми тенденциями по всей территории России. Мы, как и другие региональные
центры, поквартально передаем в Госстрой РФ отчеты об уровне стоимости строительства,
о стоимости материальных, трудовых и прочих ресурсов.
- Что это дает?
- Это нужно не только для статистики, но и для планирования федеральных инвестиционных
программ, которые финансируются из бюджета на территории различных субъектов
страны. Сейчас их немало, и им придается большое значение. Поэтому Госстрой
РФ прилагает дополнительные усилия к повышению качества информации.
- Павел Владимирович, разговор шел
только о ценообразовании?
- Нет, наш семинар проходил на фоне явного ухудшения инвестиционного климата.
И не только в нашем городе, но и по стране в целом. По нашему мнению, инвестиционно-строительный
комплекс, и особенно его жилищная часть, сейчас вступает в кризисную полосу.
Она, по нашим оценкам, займет не менее двух лет. Сошлюсь на данные Госкомстата
РФ: средняя стоимость строительства жилья в России увеличилась в 2000 г. на
36,4 %. Темпы удорожания квартир выше роста инфляции и декларируемого правительством
увеличения реальных доходов населения. По прогнозам специалистов рынка, в 2001
г. жилье будет дороже минимум на 15 %.
- Почему же?
- Причины кризиса в первую очередь надо искать в ситуации, которая возникла
после августа 1998 г. Тогда обесценивание рубля по отношению к доллару было
в 4,4 раза. Потом дальнейшее падение рубля приостановилось. В ходе обвала это
подхлестнуло внутреннюю инфляцию, но на меньшую величину: к концу 1998 г. цены
в стране выросли на 41 процент.
Нас спрашивали, сколько времени потребуется на то, чтобы инфляция в стране подошла к уровню в 4,4 раза. Мы называли тогда 2-3 года. И оказались правы - ситуация за последние месяцы усугубилась. Поначалу дефолт привел к значительному оживлению первичного рынка недвижимости, долевых схем участия в строительстве. В первую очередь - на переходных объектах 1998 г., куда уже были вложены определенные средства. Ведь падение долларовых цен на первичном и вторичном рынках шло несоизмеримо медленнее самой инфляции - застройщики не спешили снижать долларовую цену. Образовался разрыв между платежами до и после дефолта. А корректировка инвестиционных договоров происходила вяло.
- К чему это привело?
- У застройщиков возникли резервы денежных средств. И мы можем говорить,
что в течение прошлого года первичный рынок жилья развивался достаточно активно.
Начало 2000 г. при планируемом дефляторе в 16 процентов тоже не предвещало особых
осложнений. - Рост стоимости строительства за первое полугодие составил 12 процентов.
Это по темпам больше, чем планировалось, но не выходило за пределы разумного.
Рост стоимости строительства: 11 месяцев 2000 г. - 1,35, 1 полугодие 2000 г.
- 1,12, последние 4 месяца - 1,22. Резкое увеличение этого показателя ставит
под сомнение эффективность реализации многих инвестиционных проектов в жилищном
секторе.
- Павел Владимирович, как реагирует
на это рынок?
- С тревогой. Тем более, что за последнее время чаще заключаются договоры с
доминированием твердой цены, когда все риски берет на себя застройщик. И возможности
изменения цен значительно сокращаются прежде всего для дольщиков, которые в
течение полугода вносят значительные средства - 50-70 и более процентов общей
стоимости квартир. Таких, по нашим оценкам, около половины. Естественно,
застройщики, имеющие мало объектов, а значит, и мало возможностей для маневра,
попадают в сложную ситуацию. А у нас таких много. Риски растут, и на горизонте
появляется вероятность банкротств. В Петербурге жилых объектов, которые могут
оказаться в подвешенном состоянии, около 280 тыс. кв. м. И ставится под сомнение
исполнение застройщиком обязательств по ним. А кое-где возникают юридические
коллизии и скандальные ситуации.
- В чем причина такого роста себестоимости
строительства?
- Прежде всего в росте стоимости сырьевых составляющих в себестоимости строительства.
Сырье и материалы первой сырьевой обработки в каждом доме преобладают. Цена
на эти ресурсы зависит от внутризаводских расходов производителей. А там очень
высока цена энергетической составляющей. Ожирение верхушек наших нефтяных компаний
на нефтедолларах привело к падению ликвидности внутреннего энергетического рынка.
Это неизбежно приводит к повышению тарифов.
- Так было всюду?
- К сожалению, Санкт-Петербург, как и Приморский край России, оказались в роли
козлов отпущения. У нас очень высоки, по сравнению с другими регионами, реальные
цены на энергоносители. Даже в Москве в ноябре они на 30-35 процентов ниже.
Эта составляющая повышает стоимость основополагающих материалов и сырья. А застройщик
вместе с подрядчиком никакого влияния на процесс формирования стоимости ресурсо-производителей
оказать не могут. Ведь объемы потребления даже крупного застройщика, по сравнению
с производственными мощностями поставщиков, малы. И диктовать свои условия
или добиваться значительных скидок он не может.
- И улучшения не будет?
- Ситуация, которую мы прогнозируем на ближайшее время, плачевная: только рост
себестоимости жилья на первичном рынке. Может быть, с меньшим темпом, чем сегодня.
Мы постепенно приближаемся к докризисному уровню. В таких условиях идет переключение
потенциальных инвесторов с первичного рынка на вторичный. Ликвидность нового
жилья оказывается под вопросом, а реальная себестоимость его на первичном рынке
уже равна или выше цены на вторичном. Хотя для нормального развития жилищного
строительства в городе минимальный разрыв цен должен быть около 12 процентов.
- Что же дальше?
- Возник подрыв доверия населения и инвесторов к участию в схемах долевого
строительства. Результатом могут стать долгие судебные разбирательства по
искам. И это уже выплескивается на страницы газет, журналов, на телевидение
и радио. Обстановка для нормального функционирования рынка ухудшается. Поэтому
в городе сейчас все активнее идет работа по созданию системы надежности и защиты
частных инвестиций. В том числе - и в строительстве. Эта задача должна решаться
комплексно и с участием городских властей. Ведь они совсем немного сделали для
преодоления предыдущего кризиса. Может быть, власть считает, что частные застройщики
и их деньги не требуют активного вмешательства в процесс? И все же граждане
ищут защиту у государства. Тем более, что наш вице-губернатор возглавляет
не только Комитет по строительству, но и отвечает за инвестиции. Перед ним стоит
задача улучшения инвестиционного климата города. Но ситуация с первичным жилищным
рынком только подрывает и ухудшает инвестиционный климат. Я здесь фиксирую внимание
на нашем внутреннем инвесторе, а не на иностранном. От него большого вклада
средств ждать нельзя.
- Что еще должен сделать город?
- Рамки жилищного строительства на новых территориях или за счет уплотнения
освоенных земель весьма ограничены. Их реальный объем не превышает 4 млн. кв.
м. Это - тревожный фактор. Надо начинать немедленно вкладывать средства в головные
сооружения. Но у частника на это денег нет, и город их выделить не может. Поэтому
не растет объем потребительских мощностей. И наши монополисты этим не занимаются,
не имея внутренних инвестиционных ресурсов.
- Вернемся к ценам на энергоносители.
А если они упадут?
- Наш топливно-энергетический рынок не может существовать отдельно от мирового
рынка. Экспорт топлива развивается быстрее там, где выше цены. У внутреннего
потребителя слишком мала реальная зарплата. Сюда накладывается высокая степень
воровства и коррупции в стране. Значит, выход из ситуации будет медленным и
трудным. И все же мы будем вынуждены постепенно перестраивать нашу промышленность
и работать на перспективу!
- А если задействовать так называемый
административный ресурс?
- Я бы не стал его недооценивать. Считаю, что необходимо произвести "очистку"
застройщиков с выделением наиболее крупных компаний и оказывать им различные
виды государственной поддержки от юридической до финансовой. С ними надо
составить перспективные планы, увязать их на достаточную перспективу. С ними
же следует планировать развитие инфраструктуры вплоть до их участия в качестве
акционеров в работе наших монополистов и ряда привилегированных городских организаций.
Я призываю к серьезному интегрированному планированию не только по отраслевому
принципу, но и по городу в целом. Это позволит добиться значительного экономического
эффекта, чего не достичь без реального и плодотворного взаимодействия комитетов
администрации города.
- Павел Владимирович, выходит, что
вы за монополию?
- Определенная степень монополизации жилищного рынка позволит реально задействовать
резервы, начиная от страхования строительных рисков до совместного давления
на производителей и поставщиков ресурсов. Пора также активнее интегрировать
в жилищное строительство банки для организации контроля за движением денежных
средств. Не помешают тут и счета финансирования объектов со взносом средств
дольщиков на субсчета. А закрывать их можно только после окончания конкретного
объекта. Перекидки денег возможны, но обоснованные и под контролем.
Нужно понимать, что застройщик строит не на свои деньги, а в основном распоряжается заимствованными. Это - дешевые кредиты от населения и малоквалифицированного инвестора. И этот процесс надо защитить, привлекая не только банки, но и органы власти.
Другими словами, на наш взгляд, следует возродить определенный элемент административного воздействия, грамотно приспособив его к изменившимся рыночным условиям.
- И последний вопрос. Может быть,
стоит плотнее заняться реконструкцией хрущевок?
- Это хорошее перспективное направление. Но пока существующий строительный рынок
жилья оттягивает широкомасштабную реализацию процесса. Впрочем, это тема специального
разговора. Но по-моему, такие дома надо расселять и сносить. И заново осваивать
уже обжитые территории, строя на них комфортабельное и экономичное жилье.
Беседовал Валентин ВОРОНОВ
Телефон-факс: 3145348, 3125621
От редакции
Полемичность этой публикации дает возможность продолжения начатого разговора
о назревающем на первичном рынке жилья кризисе. Приглашаем наших читателей высказать
свои соображения по этому поводу.
  |