|
|
Распоряжением губернатора ? 952-р утвержден новый Регламент подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации для предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях.
Предыдущая редакция регламента была утверждена до вступления в силу Закона Санкт-Петербурга "Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга". В ней имелся ряд противоречий. Новое распоряжение губернатора приводит регламент в соответствие с указанным законом Санкт-Петербурга.
Прежде всего установлен общий срок подготовки инвестиционно-тендерной документации, который не должен превышать 4 месяцев. Сокращены сроки ответов для ряда подразделений Администрации Санкт-Петербурга, задействованных в согласовании документации, а также сроки ответов для ряда ведомств, не входящих в структуру администрации города. Возможно и аннулирование регистрации инвестиционного предложения. Об особенностях нового документа рассказывает первый заместитель председателя Комитета по строительству А. В. Лобанов:
- Раньше и со стороны застройщика, и со стороны губернатора в наш адрес было немало претензий при подготовке инвестиционно-тендерной документации. Причины тут были технические и организационные. По старому регламенту, который действовал около трех лет, подготовка документации базировалась на выполнении предпроектной проработки. Но ее состав был очень велик и не имел четкой регламентации. Застройщики, не имея гарантии целевого предоставления, не вкладывали в процесс больших средств. И получали в инстанциях (прежде всего - от СЭС и Ленкомэкологии) действительнообоснованные замечания. В результате процесс подготовки документации достигал года - полутора вместо 6 месяцев.
- Александр Владимирович, а как обстоят дела в других регионах?
- Ни в одном из них эта проблема не решена. Мы принципиально изменили подход к разработке инженерно-градостроительной части документации. Теперь предпроектные проработки практически отменяются. Они остаются только для малого круга объектов, как правило, промышленного назначения, которые будут менять санитарно-защитные зоны, и для ряда ответственных объектов, расположенных в центре города. Предпроектные проработки будут выполняться только по тем объектам, где по федеральному или местному законодательству требуется еще до выхода распоряжения проведение комплексных экспертиз (экологических для промышленных объектов) и градостроительная экспертиза при проведении конкурса.
В остальных случаях устанавливается дифференцированный подход, учитывающий насколько конкретное инвестиционное предложение может соответствовать утвержденной на данной территории градостроительной документации. Под ней мы понимаем документацию двух уровней: проект детальной планировки и проект застройки квартала.
- И это большие территории?
- Практически все новые районы города охвачены проектами застройки кварталов. Утверждаемая часть содержит генеральный план проекта застройки в масштабе 1/500. Тамобозначены все корпуса, и им присвоен строительный адрес. Все генпланы сделаны с соблюдением строительных нормативов.
Сейчас, когда идет уплотнение на месте свободных пятен, учреждений обслуживания, детских садов и т. д., будет проводиться корректировка градостроительной документации по застройке кварталов. Порядок этих работ предусмотрен СНИП. Все эти проекты застройки кварталов ранее утверждались решениями исполкома. В соответствии с градостроительным кодексом РФ администрация города имеет право вносить туда изменения. Но при размещении отдельного объекта эта работа будет проводиться в меньшем составе, чем того требует СНИП. Типовое техническое задание на такие работы согласовано с ведомствами города. Оно рассмотрено на Координационном совете по делам строительства и утверждено на заседании городской комиссии по строительству.
- А в центре города?
- Там есть ПДП - это функциональное зонирование с красными линиями улиц. Проекты застройки там не разрабатывались - такого понятия до революции еще не было. Здесь на отдельные пятна будут разрабатываться градостроительные регламенты.
- Александр Владимирович, что еще должен знать инвестор?
- Появилось такое понятие, как лист согласований. Теперь вводится персональная ответственность отдельных должностных лиц за выполнение сроков согласования. Лист появляется сразу же после подачи инвестиционного предложения, и фиксируются ответы от каждого ведомства. За ходом этой работы сможет наблюдать и губернатор. И в случае необходимости будут приниматься меры.
- Можно ли считать все проблемы решенными?
- Ни в коем случае! Мы работали над распоряжением около года, но впереди еще немало дел. Замена предпроектных проработок выполнением планировочных работ ставит еще одну проблему: надо договориться с проектировщиками о том, как вести их в приемлемые сроки и по разумной цене. Такие договоренности будут достигнуты. И через полгода мы сможем реально сократить сроки подготовки документации в 2-3 раза. По большинству объектов через полгода после подачи инвестиционного предложения можно рассчитывать на выход на ИТК.
Какие еще шаги предпринимает комитет?
- Наш председатель А. И. Вахмистров предложил новую схему: введение системы предварительных договоров об инвестиционной деятельности. Она полностью соответствует Гражданскому кодексу РФ. У нас по ней получено одобрение практически всех территориальных управлений, Комитета по градостроительству и архитектуре, иных комитетов. Есть определенные разногласия юридического характера с КУГИ, но будет договоренность и здесь.
- Когда опробуете новый регламент?
- Для начала планируется утвердить на ИТК около 20 объектов, которые в ближайшее время будут выставляться на так называемые опционные торги. Они будут проводиться на стадии, когда у нас есть только принципиальное согласование с органами градостроительства на их соответствие градостроительной документации. Дальше проходят торги со стартовой ценой, равной аренде по функциональному назначению объекта с коэффициентом, равным 0,25, как на проектирование. И по результатам торгов инвестор получает гарантию, что он может разрабатывать свой участок в течение 6 месяцев. В соответствии со всеми регламентами инвестор должен провести необходимые действия: собрать инженерно-градостроительный раздел, выполнить рыночную оценку и выйти на ИТК. Если сроки будут сорваны не по его вине и инвестор сможет это доказать на ИТК, срок будет продлен.
Так инвестор получит возможность нормально работать, и мы убеждены, что во многом мы снимем ажиотаж с такими вопросами, как целевое назначение. Это распоряжение практически готово, и мы надеемся, что оно выйдет в течение месяца.
- Готовятся и другие документы?
- Следующее распоряжение несколько сложнее - этого ранее никто не делал. Оно подобно предыдущему, но относится к территориям, которые необходимо разрабатывать комплексно. Делая комплект инвестиционно-тендерной документации, мы определяем, юридически говоря, все разрешенное с пользой для этого земельного участка. Учитываются пожелания инвестора, но они вводятся в нормативные рамки. Например, кварталы пятиэтажек, где есть утвержденная региональная программа. Но там должен быть комплексный подход. Мы прекращаем уплотнение в таких кварталах без увязки с комплексной их реконструкцией и благоустройством. Это значит, что при подаче инвестором заявки на конкретное пятно, он получит определенные льготы. Но при этом вся эта территория должна быть приведена в порядок полностью. Правда, там может быть несколько объектов. Там траты несколько больше, чем по локальному объекту, но соответственно продлеваются и сроки. И в этих опционах сроки будут рассматриваться индивидуально по каждому случаю.
Беседовал Валентин СЕРЕГИН
Тел. 3105548
  |