|
|
- Законодательная база ипотеки
- Откуда взять средства?
- Погашен первый кредит
- "Петровский" пока впереди
В Санкт-Петербурге, первом и пока единственном в стране городе, в 1998 г. создан и действует Северо-Западный филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. За прошедшее время за консультацией по получению кредита на пер. Антоненко, 4 обратилось свыше трех тысяч человек. С марта 1999 г., когда началась реализация пилотного проекта, подано от населения города заявок на получение ипотечных кредитов сроком 5 и 10 лет на общую сумму 1,5 млн. долларов. Ипотечное кредитование осуществляется филиалом Агентства по разработанным им стандартам совместно с банками "Петровский", "Инкасбанк", "Промстройбанк" и "Российский капитал". Эти данные сообщил директор филиала Агентства А. Н. Ужегов, который ответил на вопросы нашего корреспондента.
- Андрей Николаевич, каковы первые шаги вашего филиала?
- Агентство работает с конца 1998 г. Перед нами ставилась стратегическая задача создания рынка ипотеки. Предстояло решить системные вопросы: нормативно-правовые, организационные и другие. Важно было поставить дело так, чтобы банки кредитовали горожан по нормальной схеме, а не полулегальной квазипотечной. У нас создавалась нормальная схема, по которой человек продает свое старое жилье, берет в банке кредит - разницу со стоимостью приобретаемой квартиры - и сразу становится собственником, улучшая свои жилищные условия. И затем погашает кредит, постепенно выкупая свою квартиру. А обременение квартиры ипотекой через ГБР снимается после получения письма из банка о выполнении гражданином всех своих обязательств.
- Такая схема требовала создания определенных законов. Каких?
- Наше Агентство было создано до появления федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В 1999 г. после совместной нашей работы с ЗакСом был принят Закон Санкт-Петербурга "О развитии ипотечного жилищного кредитования", закон о домах временного проживания. Но этого для создания реально действующего механизма защиты рав кредиторов и инвесторов было недостаточно. И тогда администрацией Санкт-Петербурга и депутатами ЗакСа были приняты поправки в закон "О налоговых льготах при ипотечном кредитовании". Появилось распоряжение губернатора о защите прав несовершеннолетних при ипотеке жилых помещений, о регистрации новых граждан в жилые помещения, обремененные ипотекой, о жилом фонде для временного проживания граждан в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Был разработан механизм государственной регистрации ипотек и перехода прав к новому залогодержателю. Правительство города одобрило целевую программу "Развитие долгосрочного жилищного кредитования".
- И дело пошло?
- Да, но по действующим актам филиал Агентства выполняет пока только функцию управления проектом. Выкупать кредиты у банков, которые их выдают, мы пока не можем. Однако готовится федеральный закон, который позволит выполнять эти функции. Кроме того, подготовлен федеральный закон об ипотечных облигациях. Известно также, что текст такого закона готовится и в самой Думе. Но еще не потеряны шансы для принятия закона уже в нынешнем году. А без этого невозможно получить долговременные кредиты, в чем так нуждаются все участники ипотечной программы.
- Андрей Николаевич, раз уж Вы коснулись проблемы финансирования, расскажите о возможных путях вовлечения капитала.
- Таких вариантов в нашей стране видится три. Самый очевидный - прямые заимствования у внешнего или внутреннего инвестора. Мы его уже задействовали: это фонд США - Россия с его ресурсом по программе "Дельта Кредит" с общим объемом 100,0 млн. долларов. Но Комитетом финансов гарантии городского бюджета в размере 5 млн. долларов не выделены, хотя и предусмотрены бюджетом. Предполагается привлечение Всемирного банка, из Европы.
Второй ресурсный источник - рыночный механизм запуска вторичного рынка ценных бумаг, для чего и создавалось Агентство. Предполагалось по мере накопления числа ипотечных сделок формировать качественный пул ипотек и выпуск под них ипотечных облигаций для внутреннего и внешнего рынка. Так осуществляется своеобразная аккумуляция средств частных лиц для направления их в сектор жилищного финансирования. По существу - это ориентация на рынок недвижимости. Но эта наша основная функция по перекачке средств сегодня не выполняется: Агентство пока не выкупает кредиты, не имея соответствующих полномочий. Данная форма является одной из самых надежных. Так, в США за 200 лет ни один ипотечный банк не обанкротился, а в Дании - за 250 лет.
Третий источник - бюджетное и квазибюджетное финансирование. Опыт других стран показывает, что без поддержки государства ипотечная система не работает. Так, в США со времен великой депрессии первые 30 лет финансирование Фэни Мэй (американский аналог нашего Агентства) осуществлялось за счет казначейства. У нас это начали понимать на государственном уровне, выделив 3 млрд. руб. в виде гарантий по облигациям Агентства в федеральном бюджете. Предполагается, что их выкупит Внешэкономбанк.
- Перейдем к конкретным гражданам, пожелавшим улучшить свои жилищные условия через ипотеку. Велико ли их количество?
- Мы сейчас работаем в сегменте 3-5 процентов семей города, способных взять кредит. Финансовый ресурс, как я уже говорил, идет из фонда США - Россия. Сегодня он передает его в банки, а они устанавливают свою маржу 3-5 процентов, что в итоге составляет для клиента ставку на уровне 15-18 процентов.
- Неужели имеются желающие?
- Оптимальным сейчас было бы установить ставку на уровне 8-10 процентов. Наша стратегическая задача - найти ресурсы, которые позволят расширить возможности кредитования, сделать их доступными большему количеству семей. Но и сейчас их не так уж мало.
- И о каких примерно затратах идет речь?
- Сначала назову существующие нормативы. Для получения кредита заемщик должен иметь постоянный доход, позволяющий погашать кредит и оплачивать из собственных средств на менее 30 процентов стоимости приобретаемой квартиры. Учитывая кредитную ставку от 15 до 18 процентов годовых в валюте, ее ежемесячная выплата (равная 1,3 процента на весь срок кредитования) не должна превышать 35-40 процентов семейного бюджета.
Казалось бы, это не многим по силам. Но, во-первых, большинство заемщиков уже имеют квартиру и идут на улучшение жилищных условий по схеме "плюс комната". Во-вторых, считается доход всей семьи, а при двух работающих он может превышать 12-15 тыс. руб. в месяц. Этого достаточно для расчетов за кредит. Могут подключиться близкие родственники, которые дают поручительства. Существует и льгота по закону о подоходном налоге: заемщики, взявшие ипотечный кредит, получают ее без ограничений 5000 МРОТ и тремя годами. Это позволяет заемщикам те суммы, которые раньше уходили в бюджет, использовать для расчетов за кредит. Семья с доходом 400 долларов сейчас платит подоходный налог 100-120 долларов. Взяв кредит, она этими же средствами расплачивается за него по схеме ежемесячного аннуитетного платежа. И фактическая ставка за кредит - около 3 процентов годовых.
- И люди пошли в банки?
- Наиболее продвинутым оказался банк "Петровский". Там в разной степени оформления договоров ведется работа с 33 или 35 семьями. Дело в том, что у заемщика уходит только на подбор квартиры до 3 месяцев. Потом идет проверка чистоты права собственности на выбранную квартиру, работа со страховщиками и т. д. Другие банки проявляют осторожность, и с первыми клиентами им приходится выполнять ювелирную работу. Но и у них, убежден, дело пойдет. Нам уже известно о досрочном погашении первых кредитов.
Беседовал Валентин ВОРОНОВ
Контактные телефоны: 3126336, 3199154.
  |