|
|
- Выбор классического варианта
- Что покупает новосел?
- Пилотный проект в действии
- Знакомьтесь: "Дельта Кредит"
Известно - ипотечное жилищное кредитование в России во многом опиралось на опыт США. А сама американская ипотечная система зарождалась в годы великой депрессии. Тогда в США состояние экономики было схожим с тем, что мы сейчас имеем в России. Соединенные Штаты преодолели экономический кризис во многом благодаря успешному развитию ипотеки. Потом по этому пути прошел целый ряд стран, а опыт США признан классическим.
Почему мы избрали тот же вариант, какие для этого потребовались усилия, в чем особенности петербургской ипотеки? На эти и другие вопросы отвечает член правления Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования, председатель Комитета по строительству, член редсовета нашего журнала, к. э. н. А. И. Вахмистров, который до недавнего времени был директором Центра по работе с кредитами баков.
- Александр Иванович, почему Америка, а скажем, не Германия?
- Классическая ипотечная система понятна, многократно опробована, и поэтому мы многое взяли из американских стандартов. Не только по самой ипотеке, но по регистрации имущественных прав и т. п. Альтернативная ипотека европейского типа, как немецкая сберегательная касса, по ряду объективных и субъективных причин не работала бы. В частности, потому, что слишком много раз были обмануты наши люди, чтобы доверить кому-то свои сбережения на длительный срок. Наивно надеяться, что сейчас граждане в массовом порядке станут вкладывать свои сбережения в банки, чтобы через 4-5 лет после накопления первоначального взноса обратиться с заявкой на получение кредита.
- С этим трудно спорить. Тогда напомните: в чем состоит ипотека?
- Если не ошибаюсь, ваш журнал писал об этом достаточно подробно, начиная с ? 18 по ? 33. Но вкратце напомню. Для будущего новосела ипотека начинается с того, что гражданин приходит в банк и сообщает о своем варианте покупки квартиры. После этого начинают действовать определенные стандарты, проверки, подтверждение платежеспособности клиента. Затем заемщик платит 30 процентов стоимости квартиры, а банк выдает ему ссуду на остальные 70 процентов. Он покупает квартиру, становится ее собственником и закладывает ее в банке.
- А дальше?
- Банк, выдав определенное количество кредитов, формирует кредитный пул и по сути дела перезакладывает эти квартиры Федеральному агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано Постановлением правительства ? 1010 от 26 августа 1996 г. В Петербурге банки обращаются непосредственно в Северо-Западный филиал Агентства, созданный в августе 1998 г. И в обоих случаях Федеральное агентство выплачивает банку сумму выданного кредита.
- Где берет деньги Федеральное агентство?
- По классическому варианту - за счет выпуска под эти закладные специальных ценных бумаг или за счет дешевых кредитов, обеспеченных этими закладными. Хочется подчеркнуть: эти ценные бумаги гарантируют небольшой, но устойчивый доход благодаря своей реальной обеспеченности и чаще всего - под твердые гарантии государства, которое организовало саму ипотеку. Так, в США ипотека была государственной около 40 лет, что вызывало стопроцентное доверие к ней. И только после этого в США стали продавать акции федерального агентства, и ипотечное агентство стало акционерным.
- Какими законами обеспечивается деятельность ипотеки?
- В США, несмотря на депрессию, основные законы при создании ипотеки уже существовали. А вот в России потребовалось создать определенное правовое поле в виде системы законов. Главным было принятие закона об ипотеке. Процесс сильно затянулся, и соответствующие акты были приняты уже после создания Агентства.
- Но в нашем городе ситуация была несколько иной?
- Да, в Санкт-Петербурге губернатор первым в стране подписал договор с Федеральным агентством о сотрудничестве в 1998 г., и был создан филиал. Законодательное собрание и администрация города выпустили свой закон об ипотеке в Санкт-Петербурге; закон о домах временного проживания, создавшей механизм переселения несостоятельных должников. Появились распорядительные акты губернатора об особенностях регистрации квартир под ипотеку, об особенностях работы с органами опеки и народного образования, страховании и т. д. Опыт Санкт-Петербурга осенью прошлого года был рассмотрен и одобрен совместным постановлением Госстроя и Минэкономики и рекомендован всем субъектам РФ.
- А откуда взялись средства?
- Наш филиал был наделен средствами из Москвы. Существует и собственный бюджет для привлечения средств. В том числе Инвестиционного фонда США-Россия по программе "Дельта Кредит" под гарантии городского бюджета в объеме 5,0 млн. долларов. А всего нам будет выделено 50 млн. долларов. Подписаны договоры с 4 банками, которые работают с клиентами в этой области.
- Александр Иванович, означает ли это, что основные проблемы решены?
- Конечно, нет. Сделано очень много, но остаются и нерешенные проблемы. При вице-премьере В. Христенко создана специальная межведомственная правительственная комиссия по ипотечному жилищному кредитованию. Разработан план действий с конкретными поручениями ряду министерств и ведомств по их выполнению. На заседании комиссии рассмотрены вопросы для внесения поправок с существующие законы, в Жилищный кодекс, в закон о льготах по подоходному налогу. Наконец, в бюджете РФ предусмотрены гарантии на 3 млрд. руб. для размещения специального ипотечного займа.
Не случайно этот важнейший для России вопрос рассмотрен на заседании Правительства РФ и принято специальное постановление от 11 января 2000 г. ? 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Такое пристальное внимание уделяется одной из главных макроэкономических задач - программе "Жилище". Поскольку граждане уже не могут рассчитывать на получение бесплатного жилья, создаются надлежащие условия для того, чтобы можно было приобретать квартиры на условиях доступного для многих семей кредита.
- Есть и другие конкретные шаги в этом направлении?
- Надо устранить ряд узких сечений, о которых я говорил. Возможно, например, принятие закона о Федеральных агентствах жилищного ипотечного кредитования. До сих пор не решен вопрос лицензий Центрального банка. И одновременно решается проблема накачки ипотечной системы ресурсами. Я имею в виду выпуск федерального облигационного займа под гарантии РФ в объеме 3 млрд. руб. Есть предложение о том, что эмитентом (оператором) его будет Внешэкономбанк. Реализован он будет в России под гарантии РФ. Напомню и о договоренностях с американцами. Любой небольшой успех в расшивке этих узких мест будет способствовать реальным шагам в большой программе либо заимствованию путем выпуска займа, а может, на первых порах - целевому заимствованию у Всемирного банка.
- Что дадут эти мероприятия каждому конкретному заемщику?
- В случае выпуска облигаций плата за услуги банка и процент за выданный кредит заметно снизится. Вся эта система проверена Минюстом и другими структурами. Постепенно она все тверже поддерживается бюджетами разных уровней, становится предметом внимания разных уровней в государстве. Быстрого успеха не будет, но он обязательно придет.
- Ваше отношение к так называемым "суррогатным ипотекам"?
- Нормальное. Если человеку, который стремится улучшить свои жилищные условия, помогают в решении этой проблемы, - это хорошо. Но тут при отсутствии полнокровной законодательной базы возможны различные злоупотребления, всегда сохраняется опасение, что с ними что-то может произойти. Поэтому полностью я верю только ипотеке - делу государственному и надежному.
Беседовал Валентин ВОРОНОВ
Контактный телефон: 3126336
  |