|
|
Похоже, что тема ипотеки и ее различных ипостасей прописалась в нашем журнале надолго, если не навсегда. Причиной очередной публикации стало проведение в Санкт-Петербурге форума по ипотеке, организованного при участии Фонда жилищного ипотечного кредитования Министерства РФ по атомной энергии (Минатом).
Казалось бы, что нового можно почерпнуть из опыта Минатома по внедрению интегрированной системы управления программами строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровне? Но даже краткое знакомство с системой "Эффект" (так называется эта программа) заставляет более подробно изучить
ОПЫТ НИЖЕГОРОДЦЕВ
Дело в том, что Минатом для безопасного ведения дел на своих многочисленных
объектах должен своевременно обеспечивать приток молодых специалистов. А поскольку
в Минатоме, как и в других ведомствах страны, больше не строится бесплатное
жилье, там нашли способ строительства недорогих квартир. И он оказался настолько
эффективным, что в городе Сарове, что расположен в Нижегородской губернии, за
год объем строительства возрос в 3 с лишним раза! И сейчас он приближается к
300 тыс. кв. м за год.
В своем пространном и убедительном докладе В. И. Лимаренко, президент Межрегиональной ипотечной компании, познакомил собравшихся с результатами внедрения системы "Эффект". И подействовали на участников форума не прекрасные кадры компьютерного сопровождения на большом экране, а реальные достижения атомщиков в обеспечении людей жильем.
Двухлетний опыт применения этой системы в ряде городов России показал, что достаточно всего 2-3 месяцев для ее раскрутки. При этом учитываются потребности разных категорий граждан. Наиболее популярным является вариант улучшения жилищных условий владельцам собственных квартир. До 60 процентов покупки новой квартиры обеспечивается стоимостью квартиры старой. А еще по 20 процентов составляют собственно вклад семьи и кредит. Кредит выдается на 7-17 лет под 7-10 процентов годовых в рублях. Сумма его ежемесячного обслуживания достигает 300 руб. в месяц.
В такое трудно поверить. Но факт состоит в том, что Минатом выделил для собственной ипотеки 1 млрд. руб. А об остальном наши читатели могут справиться по телефону (83130) 40965 или по e-mail: dom@sar.nnov.ru Конечно, можно также побывать в Сосновом Бору, Гатчине или на других объектах Минатома в нашем городе или области. Но думается, у читателей сохранился интерес и к тому,
ЧТО ПРОИСХОДИТ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
Об этом сегодня рассказывает Е. Г. Ганина, которая осветит возможности коммерческих
банков в сфере жилищного строительства в отношении физических и юридических
лиц.
- Екатерина Георгиевна, Балтийский банк, в котором вы работаете, нашел свой путь в кредитовании жилищного строительства. С чего все началось?
- Первый опыт мы приобрели в 1997-1998 гг., когда банк вместе с Фондом капитального строительства города принимал активное участие в размещении первых выпусков жилищных сертификатов. Тогда были выданы первые 10-15 кредитов объемом в 300 тыс. долларов на приобретение жилищных сертификатов. Сейчас все они благополучно выплачиваются, хотя пришлось после августа 1998 г. установить дополнительную рассрочку.
В марте 1999 г. банк вступает в Союзпетрострой. И вместе с ним разрабатывает, а затем и реализует программу по кредитованию частных лиц на долевое участие в строительстве. Были опасения: окажется ли этот банковский продукт востребованным на рынке банковских услуг? И удовлетворит ли он тот платежеспособный спрос, который сегодня существует на рынке?
- Оправдались ли они?
- За год по этой программе выдано кредитов на общую сумму в 1,5 млн. долларов. Мы прошли все стадии работы с нашими клиентами, начиная от заключения договоров долевого участия, регистрации прав требования по данным договорам в Городском бюро регистрации сделок с недвижимостью, оформления клиентами прав собственности по этим квартирам. И обременение приобретенных квартир по итогам оформления клиентами прав собственности залогом со стороны банка. Отлажен документооборот.
Мы считаем, что все стадии кредитования на долевое участие в строительстве банком уже пройдены. Какие-то из этих этапов нуждаются в доработке, и мы ее ведем. Но самое главное: этот продукт запущен, он оказался востребованным. Он удовлетворяет платежеспособный спрос, который существует на рынке.
- Сложно ли отбирать заемщиков?
- Сложно, если ориентироваться исключительно на декларируемые доходы частных лиц. Нужно было создать гибкую систему отбора, которая бы существенно расширила круг наших клиентов - потребителей этого вида продукта. Очевидно, что доходы у большинства наших клиентов, официально декларируемые, существенно отличаются от реальных. К нам приходят в основном руководители среднего звена, люди имеющие собственный бизнес. Их платежеспособность сомнений не вызывает, а источник их доходов стабилен. Но тем не менее, они не могли документальным образом подтвердить, что они получают, к примеру, не тысячу рублей, а тысячу долларов.
- Классическое замкнутое кольцо! Как удалось его разорвать?
- Мы стали привлекать в качестве косвенной гарантии платежеспособности поручительства юридических лиц. Как правило, тех предприятий, где эти люди работают. И получали косвенную гарантию того, что человек будет в состоянии ежемесячно выплачивать как платежи по возврату кредитов, так и процентов по ним.
- В чем тут для вас реальная подстраховка?
- Если у нас по этим кредитам возникли бы какие-то сбои, мы могли бы обратиться к поручителям - юридическим лицам и прибегнуть к погашению кредитов и задолженности по процентам не со стороны заемщика, а со стороны их поручителей. Но к счастью, пока подобного рода прецедентов у нас не было. И опыт в этом направлении у нас только положительный - наши заемщики нас ни в чем не подводили.
- Вы работаете только на первичном рынке? - Да, но схема нашей работы ничем не отличается от схемы работы на вторичном рынке. Тут необходима минимальная сумма средств, которая вкладывается со стороны инвестора в счет оплаты первоначального взноса по договору об участии в строительстве. Этот минимум составляет 30 процентов. Мы работаем по договорам долевого участия в строительстве напрямую, если объект еще числится в незавершенке, и по договорам купли-продажи. Но только если квартира продается самим застройщиком.
Почему мы работаем в основном на первичном рынке жилья? Во-первых, потому что там ниже цены. Во-вторых, отсутствуют посредники, которые накручивают дополнительную стоимость. У нашего клиента практически отсутствует риск правового титула приобретаемой квартиры.
- Кто ваши партнеры?
- Это субъекты рыночной экономики: компании-страховщики, компании-риэлтеры и непосредственно строительные компании города. У нас заключено соглашение о сотрудничестве в рамках реализации этой программы с 15 крупнейшими строительными компаниями, которые нам рекомендованы Союзпетростроем. Плюс две страховые компании: "Энергогарант" и "Ингосстрах Санкт-Петербург" (члены Союзпетростроя), и риэлтерская компания "ЛТ истейт". Она включается в процесс выдачи кредитов, если есть необходимость оценки имеющегося жилья наших клиентов, которые после въезда в новую квартиру будут продавать старую.
- Назовите основные варианты работы с клиентами.
- Их два. Прежде всего, это кредитование под залог приобретаемого жилья. Так бывает, когда человек не имеет своего жилья в Питере, либо его квартира остается родственникам. Тут идет кредитование под залог приобретаемого жилья. Сроки валютного кредитования у нас - до 5 лет.
Второй вариант: улучшение жилищных условий по типу - плюс одна комната. При этом часть кредита возвращается после реализации на рынке покидаемой квартиры. Этим и занимается риэлтерская компания, которая на начальной стадии оценивает имеющееся жилье.
Мы его обременяем залогом, чтобы с квартирой ничего не произошло до момента оформления прав собственности на вновь приобретенное жилье. И после переезда заемщика в новую квартиру подыскивается покупатель на старую квартиру. Но это - редко (15 процентов). Чаще используется залог приобретаемого жилья.
- Екатерина Георгиевна, в обоих случаях рискует сам банк?
- Да. Кредитные риски очень велики и ложатся целиком на банк, прежде всего из-за несовершенства наших законов. Если же появится государственная поддержка малоимущих слоев населения, объемы кредитных портфелей банков станут более серьезными.
- Ваш опыт оценивается специалистами очень высоко. Но что делать тем, кто сегодня явно не в состоянии воспользоваться возможностями даже вашей весьма либеральной ипотеки?
- Ипотека на коммерческой основе (через коммерческие банки) пока подходит не всем. Но унывать не надо. Учитывая сложившуюся ситуацию, мы уже сейчас начинаем работать на ближайшую перспективу с теми клиентами, которые уже имеют кредитную историю в Балтийском банке.
- О чем собственно речь?
- Например, программа приобретения автотранспорта. Те клиенты, которые безупречно выполняли свои обязательства и своевременно рассчитывались с банком, заслуживают большего доверия, чем те, кто обращается к нам впервые. Мы это учитываем, когда они подают заявки на большую сумму с целью приобретения жилья.
Есть и ряд сопутствующих услуг. Например, система накопительных счетов для клиентов, которые ориентируются на определенный вариант того или иного жилья, чтобы в дальнейшем его приобрести. Клиенты могут открыть в Балтийском банке накопительный счет в валюте для того, чтобы собрать первоначальный взнос, составляющий, напомню, не менее 30 процентов от всей суммы покупки. А когда эти деньги собраны, он действует по одному из двух основных вариантов. Надеемся, что и это предложение вызовет интерес у наших клиентов.
Подготовил Валентин ВОРОНОВ
Контактный телефон: 3269131
  |