|
|
В октябре 1999 г. численность населения Земли достигла 6,0 млрд. человек и продолжает расти. По прогнозам демографов через 50-60 лет численность населения удвоится. И уже сейчас совершенно очевидно - на первое место встанут проблемы питания, жилья, рабочих мест и энергообеспечения.
ЖИЛЬЕ НА ПЛАНЕТЕ ЗЕМЛЯ
За всю историю человечества построено, и то не полностью, жилья на шесть миллиардов
человек. И столько же, а по современным нормам в полтора раза больше, предстоит
построить за предстоящие полвека. Одновременно надо удвоить производственный
потенциал, объекты социальной и инженерной инфраструктуры. Как это сделать предстоит
решать ученым, социологам, экономистам, архитекторам и строителям, специалистам
других профессий. А осуществлять на практике все это будет сегодняшняя молодежь.
Наша задача - передать ей накопленные знания и опыт.
Решающими факторами в успешном решении проблем градостроительства в предстоящий период станут: бережное, рачительное отношение к уже созданному потенциалу основных фондов и грамотная их эксплуатация; новые наукоемкие технологии проектирования, строительства и эксплуатации зданий, сооружений, инженерных систем и коммуникаций. Концептуально оба этих фактора могут и должны действовать согласованно и одновременно.
Примером этому может служить решение жилищной проблемы. Известно, что жилищный фонд России составляет примерно 2,5 млрд. кв.м жилья. Около 500 млн. кв.м или 20 процентов жилья в 2-5-этажных жилых домах постройки 50-60 гг. требует реконструкции. Иначе через 10-15 лет их придется сносить.
В последние 5 лет в стране строится по 31-35 млн. кв.м нового жилья, в том числе 47 процентов - индивидуального. Значительная часть построенного идет на замещение выбываемого жилья по ветхости. Если не реконструировать существующий фонд, то все новое жилье через 12-15 лет пойдет на замещение сносимого. Экономическая ситуация в стране такова, что средств на одновременное осуществление двух инвестиционных потоков - новое строительство и реконструкция существующего жилья - в необходимых объемах нет. Над решением проблемы, как сохранить дома первых массовых серий от массового сноса и одновременно обеспечивать прирост жилищного фонда за счет нового строительства, автор с группой сотрудников Академии работали в течение 5 лет.
ВТОРИЧНАЯ ЗАСТРОЙКА СТАРЫХ КВАРТАЛОВ
Сейчас разработана система инновационных решений, реализация которых позволяет
строительство нового жилья и реконструкцию существующих жилых домов первых массовых
серий объединить в единый инвестиционный процесс вторичной застройки пятиэтажных
кварталов. Она обеспечит интенсивное наращивание жилищного фонда (в 2-3
раза) на уже обустроенных территориях; продление жизненного цикла существующих
зданий до уровня новых; повышение комфортности и потребительских свойств существующих
и новых жилищ; гарантию их соответствия современным нормативным требованиям
по энергосбережению; снижение стоимости строительства и эксплуатации жилья.
В основе системы предлагаемых мер архитектурного, градостроительного и инженерного характера положены два принципиальных решения: переход к проектированию и строительству ширококорпусных жилых домов и совмещение процессов нового строительства жилья и реконструкции домов первых массовых серий путем вторичной застройки жилых кварталов.
С переходом от узкокорпусных (11-12 м) к ширококорпусным (16-20 м) домам положительно разрешается ряд актуальных проблем современного массового жилищного строительства. При этом обеспечивается повышение уровня потребительских свойств жилищ, маневренности в удовлетворении спроса как в муниципальном, так и в коммерческом секторах на квартиры различного уровня комфортности по общей площади, количеству комнат и другим параметрам, улучшение условий для размещения на первом этаже нежилых помещений социального обслуживания и в цокольном и подвальном этажах - автостоянок.
Расширятся реальные возможности для повышения архитектурно-художественной выразительности при решении объемно-пространственной композиции и пластики фасадов применительно к конкретным градостроительным ситуациям. Возрастет и плотность застройки до нормативно допустимой при экономии до 15-20 процентов селитебных территорий.
При минимальной переоснастке существующей базы стройиндустрии ее можно использовать для сооружения жилых домов. При этом материалоемкость и себестоимость строительства по расчетам сократится на 19-22 процентов, а эксплуатационные расходы, главным образом на отопление - на 20 процентов.
СОЦИАЛЬНЫЙ АСПЕКТ ПРЕОБРАЗОВАНИЙ
При вторичной жилой застройке кварталов ширококорпусными многоэтажными домами
создается экологически защищенная и полноценная среда обитания населения, отвечающая
потребительскому спросу различных социальных групп этого населения в жилье и
объектах социальной инфраструктуры, создаются дополнительно рабочие места. Жизненный
цикл реконструируемых домов продлится на 50-70 лет. Максимально сохранятся нежилые
здания, сооружения и инженерные сети.
Повышается энергоэкономичность зданий и сооружений. Окупаемость инвестиций обеспечивается при осуществлении проекта вторичной застройки жилых кварталов с одновременной реконструкцией существующего жилья за счет реализации дополнительно возводимых квартир в домах вторичной застройки.
Принципиальная реализация концепции вторичной застройки определяет новые направления в решении актуальных градостроительных проблем повышения комфортности, экологической чистоты, энергосбережения и экономической эффективности массового жилищного строительства и реконструкции жилищного фонда.
Концепция вторичной застройки определяет также новую политику и технологии застройки городов на перспективу 25-30 лет. Их суть состоит в том, что российские города, наспех застроенные в период бурной индустриализации в первой четверти XXI века, будут достраиваться с гармонизацией городской среды, без расширения границ, но с ориентацией на благо человека.
Очень важным является тот факт, что вторичная застройка городов и, в частности, жилых кварталов может осуществляться на принципах самоокупаемости. Основной предпосылкой этому служит более полное использование земельных ресурсов - городских кварталов и микрорайонов, расположенных в престижных районах города, которые уже считаются застроенными. Нельзя забывать и об использовании сложившейся общегородской инфраструктуры, а также об объединении в единый поток двух инвестиционных процессов - нового строительства и реконструкции жилья. Уплотнение жилой застройки обеспечит вторичное использование земельного ресурса под автомобильными дорогами для размещения автостоянок.
При вторичной застройке микрорайонов и кварталов новый фонд построенных и реконструированных зданий в зависимости от конкретной градостроительной ситуации может превысить существующий фонд в несколько раз. За вычетом площади жилых и нежилых помещений, необходимой для расселения местного населения и некоторых существующих учреждений общественного обслуживания, новый фонд является источником возмещения инвестиционных затрат путем его реализации в форме продажи, сдачи в наем (аренду): квартиры, нежилые помещения в первом и цокольном этажах, подвалах новых домов, в жилых домах, переведенных при реконструкции в разряд нежилых и т.п.
Решение жилищной проблемы в стране и в каждом ее регионе невозможно осуществить без своевременного и планомерного проведения реконструктивных работ существующего жилищного фонда. Поэтому при разработке в текущем году нового этапа государственной программы "Жилище", по нашему мнению, целесообразно назвать ее "Программа обеспечения населения жильем" и включить в нее равнозначными разделами: новое жилищное строительство; реконструкция жилищного фонда; вторичный рынок жилья; частное строительство и реконструкция жилья. Аналогичного содержания программы необходимо разработать по каждому региону.
С. Н. Булгаков, первый вице-президент РААСН, академик, д. т. н., профессор
  |