|
|
В последних номерах нашего журнала модернизации жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге уделяется немало внимания. И это неудивительно, если познакомиться со структурой жилого фонда города.
Население Петербурга составляет 4 660 800 человек, а жилищный фонд имеет 44 183 строений. Их общая площадь составляет 95 322 тыс. кв. м, а жилая - 60 898 тыс. кв. м. При этом зданий дореволюционной постройки - 26,5 процента, а домов первых массовых серий застройки - 28,8 процента. Из них фонд первых массовых серий (ФПМС), подлежащий первоочередной реконструкции, достигает 9 млн. кв. м, а его население составляет 11 процентов от общего числа жителей города. Если учесть, что общий необходимый объем финансирования программы составляет 50085 млн. руб., в том числе 5854 млн. руб. (11,7 процента) за счет бюджета Санкт-Петербурга, становится очевидной
НЕОБХОДИМОСТЬ ПРИНЯТИЯ СРОЧНЫХ МЕР
Всестороннее обсуждение этой проблематики состоялось на недавно прошедшем в
нашем городе международном конгрессе "Модернизация жилых домов первых массовых
серий и инженерной инфраструктуры городов и населенных пунктов". В ходе
многочасовой полемики ученые и специалисты России, ряда стран СНГ и дальнего
зарубежья коснулись буквально всех сторон этой многогранной проблемы.
Удалось, в частности, окончательно развенчать ряд мифов, имеющих широкое хождение среди обитателей этих самых хрущевок. Один из них состоит в том, что крупнопанельные дома ФПМС чуть ли не полностью исчерпали свой физический ресурс и подлежат полному сносу. Детальные исследования убедительно свидетельствуют о том, что капитальные конструкции зданий сохранили достаточный запас прочности. Но их отдельные элементы - козырьки, карнизы, балконы - нередко находятся в аварийном состоянии. Инженерное оборудование таких домов требует полной замены. И главный вывод участников форума - ограждающие конструкции зданий не соответствуют современным теплотехническим требованиям. А это приводит к неоправданному расходу тепловой энергии. По некоторым оценкам он нередко в 3 раза превышает нормативный. Отсюда вывод: проводимые одновременно с модернизацией хрущевок теплозащитные мероприятия обеспечат экономию средств, столь необходимых для реконструкции старых кварталов.
А в том, что предстоит модернизировать не отдельные здания, а целые жилищные массивы, теперь уже не сомневается никто. Из этого исходит и Региональная программа реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге. Она разработана на основании распоряжения губернатора от 01.12.97 г. ? 1221-р в рамках подпрограммы Государственной целевой программы "Жилище" - "Реконструкция жилых домов первых массовых серий".
Программа создана в соответствии с направлениями по решению жилищной проблемы, сохранению и обновлению жилищного фонда, изложенными в Стратегическом плане Санкт-Петербурга. Ее на конкурсной основе подготовил консорциум в составе: ОАО "ЛенНИИпроект", Санкт-Петербургский фонд развития рынка недвижимости, МП "Ленгипроинжпроект", ОАО "Петербургстрой".
Итак, речь идет не о приведении в порядок отдельных домов, а о комплексной реконструкции кварталов ФПМС. И для такой постановки проблемы имеются достаточные
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ ПРЕДПРОСЫЛКИ
В градостроительном отношении эти территории, примыкающие к традиционной застройке,
пользуются популярностью. Они хорошо обустроены, неплохо связаны с центром города.
С другой стороны, кварталы, застроенные в 60-х годах, - образец низкоплотной
застройки: до 4000 кв. м на гектар, что в 2-2,5 раза ниже застройки кварталов
в 80-х годах.
Столь низкая эффективность использования земельных участков в районах высокой рыночной стоимости земли и жилья делает эти участки привлекательными для инвестора. Особенно в условиях нарастающего дефицита инженерно подготовленных территорий, для наращивания площади которых не хватает средств. Из этого следует еще один вывод: в ближайшее время инвесторы неизбежно "оккупируют" кварталы пятиэтажек и будут в них работать вплоть до появления новых "белых пятен". А чтобы исключить возможность разделения инвесторов на тех, кто модернизирует старые корпуса, что невыгодно, и на тех, кто возводит поблизости "пилотные" дома, что принесет сверхприбыль, программой предусмотрена пакетная упаковка тендеров.
Важна и еще одна грань градостроительной проблематики: достаточен ли архитектурный потенциал уже обжитых территорий? На этот вопрос доказательно ответил член-корреспондент РААСН, доктор архитектуры, профессор Ю. А. Курбатов. Он считает, что в основу первого поколения такой архитектуры положен технологизм. И появились здания без историко-художественной родословной. Этот технологизм породил очень примитивные здания-коробки на территориях, примыкающих к историческому центру или внутреннему промышленно-селитебному поясу. Это, по мнению исследователя, деструктивный элемент архитектурно-градостроительной структуры Ленинграда. Пока они напоминают вагоны, способные переехать в любое место и никак не связанные ни с историей города, ни с его ландшафтом. По возможности нужно превратить эти полуфабрикаты в архитектуру и одновременно откорректировать свободную планировку, которая доминировала во второй половине 50-х и в 60-х гг. и нанесла непоправимый ущерб градостроительной структуре города. Такая планировка нарушила красные линии, пространственные коридоры улиц, магистралей, которые являются объемно-пространственным каркасом города, связывая его в единое целое.
Проблема уплотнения застройки сможет решить и эти архитектурные задачи. Сейчас мы воспринимаем не поверхности зданий, а их объемы. Наш великий город всегда имел четкую архитектурно-пространственную структуру: двор, система дворов с их архитектурной упаковкой, которые выступают поверхностью по отношению к магистралям и улицам. Это - универсальная и необходимая структура, и она составляет уникальную родословную нашего города. Решая наиболее трудные социально-экономические и инженерно-технические задачи, нужно постараться превратить эти полуфабрикаты в архитектуру.
А президент фонда реконструкции и развития "Регион-Инвест" В. В. Честноков изложил на форуме ТЭО концепцию инвестиционного развития квартала ?24 Малой Охты Красногвардейского района. Они уже утверждены распоряжением губернатора и находятся в стадии окончательного согласования инвестиционных условий.
Кроме того, в городе существует и реализуется концепция комплексной реконструкции застройки кварталов ?2 и ?3 микрорайона "Дачное", ориентированной на ресурсное обеспечение программы расселения коммунальных квартир. Хорошо известен и опыт АОЗТ "Ленстройтрест-5", подготовившего проект модернизации хрущевок в квартале 5 восточнее ул. Гагарина (см. стр. 7-8 ? 36 нашего журнала).
И таких примеров можно привести достаточно. Одновременно с модернизацией пятиэтажки (а они подрастают на 2-3 этажа, получают необходимую теплозащиту, обновляются их инженерные сети, к ним пристраиваются лифты и т. д) приобретают новое архитектурное качество и будут хорошо смотреться рядом с индивидуальными зданиями, которые существенно уплотнят старые территории.
Но, и об этом говорили представители Белоруссии, ряда российских городов, нередко все эти планы тормозятся нежеланием жителей куда-то переезжать. По планам наших земляков большинство будущих модернизаций предусматривает выполнение работ
БЕЗ РАССЕЛЕНИЯ ЖИТЕЛЕЙ ХРУЩЕВОК
Дома первых массовых серий самим фактом своего появления решали важнейшую социальную
задачу - скорейшее обеспечение людей жильем при минимальных затратах. Эти минимальные
затраты включали и жесткий норматив при предоставлении квартир - по 6 кв. м.
на человека. С тех пор семьи выросли, в квартирах нередко проживают по две
и три семьи, и они давно превратились в коммунальные. По подсчетам специалистов
расселение таких зданий потребует двух - или трехкратного количества нового
жилья. А решение задачи такого масштаба не под силу не только городу, но и государству
в целом. Увеличение площади квартир, таким образом, навсегда становится личным
делом их обитателей. Из этого следует вопрос: почему старожилы должны соглашаться
на модернизацию своих домов? И в чем состоит их личный интерес?
Как ни странно, ответить на такие вопросы не столь уж и трудно. Нельзя забывать, что в стране и городе идет жилищно-коммунальная реформа. Ее конечная цель состоит не только в том, чтобы переложить все расходы по содержанию квартир на их собственников. Одновременно предстоит увеличить их комфорт и улучшить обслуживание. Правда, в это мало кто верит. Но модернизация хрущевок неизбежно такие проблемы решает!
Во-первых, происходит обязательное утепление наружных стен, а это снизит сумму денег, идущих у граждан на оплату отопления. Уменьшение расхода тепла позволит направить его излишки во вновь надстроенные 2-3 этажа. Во-вторых, проводится обязательное обновление "столярки" и практически полностью изношенных инженерных сетей. По ряду проектов предусмотрено установление различных расходомеров и счетчиков во всем доме. Люди будут твердо знать, что оплачивают только реально потребленные услуги и воду, а не ее бесхозяйственную трату нашими жилищными органами. Ведь расход воды на горожанина в Санкт-Петербурге превышает 400 литров в сутки, а в странах Запада он близок к 100 литрам.
Напомним также об укреплении или реставрации балконов, козырьков, о появлении в домах лифтов и теплых тамбуров и т. д. Все эти перемены значительно улучшают комфорт старожилов и одновременно существенно поднимают рыночную стоимость их квартир. А сумма, поступающая в залог при ипотечном или другом варианте улучшения жилищных условий, становится более весомой. И само новоселье - более реально.
Да и переезд может быть осуществлен в пределах только что модернизированного корпуса: на его 6-й, 7-й или 8-й этажи. Это потребует не таких уж и крупных расходов. По подсчетам специалистов себестоимость дополнительного жилья, выполненного в легких конструкциях, едва превысит 220 долларов на 1 кв. м. Правда, рыночная цена окажется выше. Но ведь и соблазн переехать из меньшей квартиры в большую или переселить в соседнюю квартиру близких родственников пробудит инициативу многих.
Что же касается самой модернизации, то происходить она будет довольно быстро - примерно за полгода и без применения крановой техники. Затем строители благоустроят территорию - и справляйте новоселье в своем обновленном доме, рядом со своей родной школой и привычными магазинами и ателье, поликлиникой и остановками транспорта. Впрочем, сфера обслуживания в квартале несомненно пополнится. А уж о возросшем архитектурном качестве окружающей среды и говорить не приходится. Останется только позаботиться о сохранении вашего нового квартала в его преображенном виде. Все сказанное в этой главе зависти от принципиального решения главного вопроса:
ОТКУДА ЧЕРПАТЬ СРЕДСТВА?
Ведь речь идет о колоссальной сумме: за 20 лет она достигнет 50 млрд. руб.,
почти восьмую часть которых должен выделить город. Несмотря на грандиозность
этих сумм, каждую из них следует делить на 20, чтобы определить ежегодную потребность
в средствах. Если говорить конкретно, то достаточно познакомиться с тем, какие
средства планируется выделить для реализации первого этапа модернизации хрущевок.
Это самый короткий этап и продлится он с 2000 по 2003 г. Общий объем финансирования определен в 486 млн. руб. Для сравнения: только в прошлом году в виде частного финансирования жилищного строительства в Санкт-Петербурге (в основном, это долевое участие), было привлечено около полумиллиарда долларов! Значит, деньги у населения, когда оно уверено в эффективности их использования, находятся. А тут речь идет всего о 486 млн. руб., да еще на три года. Из них 76 млн. руб. (15,6 процентов) должен выделить городской бюджет Санкт-Петербурга. И оставшиеся 410 млн. руб. (84,4 процента) составят внебюджетные источники.
За счет бюджета Санкт-Петербурга разрабатывается пакет первоочередных правовых, нормативных, градостроительных документов и проектная документация. Одновременно проводятся обследования технического состояния пилотных объектов (7,0 млн. руб.), производится капитальный ремонт с утеплением фонда, не подлежащего реконструкции с надстройкой в пилотном квартале (13,8 млн. руб.), осуществляется модернизация и реконструкция инженерной инфраструктуры (55,2 млн. руб.). Как мы видим, поначалу речь идет о небольших и вполне реальных суммах, размер которых по мере расширения числа модернизируемых кварталов будет стремительно нарастать.
Но и тут все не так уж безнадежно. Так, в АОЗТ "Ленстройтрест-5" в лице своего генерального директора В. М. Мовчанюка считают, что модернизация пятиэтажек с надстройкой двух этажей и мансарды может быть произведена на коммерческой основе и без помощи городского бюджета (см. ? 36 нашего журнала). И это не досужие рассуждения, а точный инженерный и экономический расчет специалистов, занимающихся этой проблемой уже более пяти лет, - только на пилотный проект модернизации хрущевок трест потратил около 1 млн. руб. Единственное, чего добивается руководство АОЗТ "Ленстройтрест-5", - распоряжения губернатора Санкт-Петербурга о начале такого эксперимента. Другой путь решения проблемы пятиэтажек предлагает ЗАО"ЛенСпецСМУ". Его специалисты предлагают не мудрствовать лукаво, а просто снести все здания, вместо них возвести новые. За счет реализации избыточной площади, считают в "ЛенСпецСМУ", можно будет компенсировать все затраты. Подробнее об этом можно прочесть в конце этой подборки в материале "Хрущевки пойдут под снос. Мнение специалиста-практика". Мы с интересом будем следить за ходом предполагаемого эксперимента. Но уже сейчас хочется высказать одно сомнение: как утилизировать несметное количество материалов, образующихся при разборке большого количества хрущевок? Впрочем, не будем забегать вперед и дождемся начала работ ЗАО "ЛенСпецСМУ". Свои варианты экономического обоснования массовой модернизации кварталов хрущевок разработали Агентство территориального развития "Дачное", уже упомянутая фирма "Регион-Инвест", ряд других компаний.
Другой перспективный и постоянно действующий источник финансирования возникает сразу после окончания модернизации каждого конкретного дома. Ибо обретя новые теплозащитные свойства и современные инженерные системы, дом требует значительно меньших расходов на свое содержание. А более экономичный режим потребления энергетических и прочих ресурсов экономит как средства владельцев квартир, так и ту часть городского бюджета, которая пока идет на дотирование оплаты коммунальных услуг.
Экономятся и немалые средства, которые образуются за счет уплотнения уже застроенных некогда кварталов. Специалисты считают, что количество жилой площади по окончании реконструкции таких территорий возрастет в среднем в 1,65 раза. И при этом за счет реконструкции внутриквартальных сетей и более экономного расходования всех видов ресурсов их общий объем, как правило, сохранится прежним или будет достигнута их реальная экономия.
Именно экономия этих ресурсов даст дополнительные деньги на дальнейшее решение жилищной проблемы. За предстоящие 50 лет ожидается удвоение численности населения земли и примерно такое же расширение жилищного фонда планеты. Нашему городу решение таких планетарных задач не угрожает: численность его населения падает. Но потребность в новом комфортабельном жилье возрастает - с одной стороны. А с другой стороны - количество подготовленных для застройки территорий приблизилось к нулю. И реконструкция почти 10 млн. кв. метров хрущевок, большинство которых расположено в обжитых, инженерно оборудованных и достаточно престижных районах, - большой, перспективный резерв. Правда, и тут высказываются вполне мотивированные опасения: не приведет ли модернизация хрущевок лишь к временному выходу. И многие интересуются тем, каков
ВРЕМЕННОЙ РЕСУРС МОДЕРНИЗИРОВАННЫХ ДОМОВ
Обратимся к высказываниям специалистов. В. Н. Зенцов, заместитель председателя
Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, убежден, что
речь идет не о годах, а о десятках лет. Задача состоит в том, чтобы создать
градостроительную среду обитания, которая служила бы максимально долго, не старясь
морально. При их модернизации, считает В. Н. Зенцов, надо обеспечить каждому
конкретному дому "на вырост" такие качества: обеспеченность жилой площадью и
подсобными помещениями, местами для парковки транспорта с учетом темпов автомобилизации,
уровень сервиса дворового, квартального, районного, который максимально обеспечивал
бы потребности будущего времени. При этом должны быть гарантированы надежные
конструктивные решения: прочностные, по инженерным системам здания, по другим
вопросам, включая инсоляцию и т. д. Эта среда обитания, эта территория, подчеркивает
В. Н. Зенцов, должны работать минимум 50, 60,70 лет. Практически они с моральной
точки зрения смогут работать и дольше. А с конструктивной точки зрения время
от времени будут проводиться ремонты.
Может быть, это слишком оптимистичные предположения? В соседней Финляндии и бывшей ГДР модернизация пятиэтажек проведена в короткие сроки и практически без сноса зданий. Эти масштабные работы свидетельствуют, что в Санкт-Петербурге избран правильный путь. Нельзя не согласиться с участниками форума, убежденными, что наша региональная программа формирует направления деятельности и мероприятия, которые позволят осуществить комплексную реконструкцию фонда первых массовых серий к 2020 г., и создаст базу для реконструкции последующих поколений индустриального домостроения. Эта тема обсуждалась и на недавно состоявшемся заседании вновь созданного Комитета по строительству Ассоциации Северо-Запад. Проблемам модернизации и состояния объектов недвижимости, проблемам энергосбережения и там уделялось немало внимания. А в перспективных планах работы этого Комитета им придается первостепенное значение.
Обозрение подготовил Валентин ВОРОНОВ
  |