|
|
Работа конференции, созванной Союзпетростроем с повесткой дня: 'Пути и методы сокращения затрат на строительство зданий и сооружений, производство и поставку материалов и оборудования. Проблемы ценообразования в инвестиционно-строительной сфере', прошла в жарких дискуссиях.
Всесторонний анализ этой проблемы, проведенный весьма квалифицированным составом участников конференции, привел к ряду неожиданных наблюдений и выводов. Лет 30 назад автору этого отчета, работавшему в 'Ленправде', довелось прочесть в одном из писем парадоксальное утверждение: 'В действительности все не так, как на самом деле!'. Это алогичное утверждение сейчас приобрело силу аксиомы, многократно подтвержденной нашей экономикой.
Не раз подобное звучало и на конференции. Сжатые рамки этих заметок не позволяют изложить в деталях содержание дискуссии, возникшей на конференции. Но три сообщения мы изложим близко к тексту - они точно и своеобразно отразили картину современного строительного рынка и ее парадоксы. Итак, три точки зрения.
ПАРАДОКСЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ
О них говорил руководитель Санкт-Петербургского регионального центра по ценообразованию в строительстве П. В. Горячкин, представляющий один из 80 региональных центров страны. В соответствии с действующим законодательством ценообразование не относится к области прямого государственного регулирования. Но сама специфика строительного производства подразумевает наличие специализированных организаций, которые брали бы на себя эту роль и формировали определенную практику и систему подходов к решению вопросов ценообразования в строительстве.
Действующее российское законодательство трактует это как формирование системы обычаев делового оборота. То есть принятие участниками, в данном случае инвестиционно-строительного процесса, определенных правил для решения тех или иных вопросов. Они не являются напрямую обязательными, но добровольно принимаются участниками рынка. Их реализация наталкивается, в первую очередь, на инертность нашего мышления. А в области ценообразования в строительстве - инертность заказчика. И прежде всего, - государственного.
Строительство также напрямую не относится к области прямого регулирования цен. Однако государственные органы, а в последнее время - проверяющие организации очень любят показывать различные бумажки, непонятные приказы, указания и т. д. На самом деле они прямой юридической силы не имеют, но инертность мышления приводит к большому количеству споров, связанных с оплатой выполненных работ, с определением стоимости. Появляются некие политические заявления, в том числе со стороны Контрольно-счетной палаты, Контрольно-ревизионного управления Минфина, аналогичных подразделений Петербурга и ряда других организаций о завышении стоимости и т. д. По существу все эти заявления носят голословный характер, не подкреплены соответствующими расчетами. И главное, отсутствует опыт - в этих организациях нет специалистов, которые могли бы решать такие вопросы. И все мы же находимся на пути к нормальным рыночным отношениям.
Линия, которую проводит наш региональный центр, ясна: мы находимся между заказчиком и подрядчиком. Наша основная задача - дать те решения и рекомендации, которые позволяли бы добиться определенного баланса двух сторон инвестиционно-строительного процесса, максимально сглаживая противоречия между ними.
Наша организация существует давно, и за эти годы мы эту линию успешно проводим, поскольку у нас нет каких-то серьезных всплесков, подобных тем, что возникают в других регионах. Эта взвешенность позволяет помочь участникам инвестиционного процесса в таком важном деле, как вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. А в некоторых регионах наши коллеги ориентируются на установку администраций. Хотя, если посмотреть на долю бюджетных инвестиций, то она минимальна. Система построения таких отношений за рубежом регулируется деятельностью ряда союзов и ассоциаций. Они формируют жесткую систему, и правила игры принимают все, включая государство.
Сейчас, продолжил П. В. Горячкин, соотношение между долларом и рублем приблизилось к тому, что было до дефолта. Реальные показатели себестоимости строительства в Санкт-Петербурге по состоянию на ноябрь составляют в среднем от 8,5 до 10,5 тыс. руб. за 1 кв. м (320-370 долларов). Но существенного роста платежеспособности населения нет. Такая ситуация создает условия, которые в той или иной степени могут тормозить развитие жилищного строительства. Это тревожит участников рынка, и для этого, в частности, и созвана наша конференция. Общий рост себестоимости строительства составил в Петербурге за 2001 г. 19, 5 процентов, что меньше, чем в целом по стране. А в отношении объектов, имеющих финансовый задел, этот показатель меньше - 9, 8 процента. На динамику цен более всего влиял рост заработной платы рабочих - сказалось давле ние профсоюзов. Но почасовая плата у нас: 60-70 центов. В развитых странах она близка к 40 процентам себестоимости работ.
Доля материальных ресурсов в сметной стоимости составляет от 53 до 65 процентов. Этот показатель - главная составляющая себестоимости. В целом строительные материалы в 2001 г. подорожали на 24 процента применительно к строительству жилья. А в мае-июне произошел резкий скачек цен на инертные и сырьевые ресурсы, не требующие переработки. Произошло и удорожание конструкций.
На рынке Санкт-Петербурга находится около 600-700 тыс. различных ресурсов по маркам. А сметных нормативов по единичным расценкам у нас используется 27-28 тыс. , а при строительстве жилого дома - около 18-19 тыс. Рынок динамично развивается, и это многообразие сохранится. Новая технология работ (монолитное домостроение, свайные и дорожные работы) не сулит снижения расходов - она удорожает стоимость работ.
И все же нет видимых причин для резкого роста цен в будущем году - он достигнет 18-19 процентов. Что же касается снижения себестоимости строительства, то надеяться на это нельзя - она в стране в целом отличается не так сильно. А в столицах она приблизительно равна и соответствует вполне реальному минимуму, от которого начинается весь разговор. Нет сильного разброса и в регионах.
Реальная себестоимость жилья в Москве - 350-500 долларов. Но там действует официальный повышающий коэффициент - 1, 79. Поэтому там продажная цена и выше. И до 1996 г. любой покупатель квартиры в Москве, приобретая жилье для себя, оплачивал его для 2-3 очередников. Сейчас этот показатель: 1-1, 5 очередника.
Цена предложения, сказал П. В. Горячкин, несет в себе себестоимость плюс прибыль. Но эта дельта постоянно сокращается. Ее падение меньше уровня 6 процентов приведет к серьезным рискам. Пока этот показатель еще находится на уровне 7-8 процентов, но тенденция к его сокращению сохраняется. Это связано и с небольшой разницей в цене по различным этапам строительства. А на начальном этапе в Москве она минимальна - от 500 долларов и к концу резко возрастает - до 900 долларов в типовых панельных домах.
(В октябре 2000 г. П. В. Горячкин выступил на страницах нашего журнала с предупреждением о том, что себестоимость жилья опасно приблизилась к цене его реализации. Последовавшая за тем дискуссия и ее итоги, подведенные в ?49 нашего журнала за этот год, позволяют опустить некоторые тезисы из выступления П. В. Горячкина на конференции - прим. ред.)
КУДА ВЕДЕТ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОСТАВЛЯЮЩАЯ
С большим интересом было выслушано и сопровождалось овацией выступление генерального
директора холдинга 'ЛенСпецСМУ' В. А. Заренкова. Государство должно быть особенно
заинтересовано в сохранении своего влияния на строительную отрасль экономики
- заявил он. Себестоимость строительства, как известно, складывается из стоимости
строительных материалов, механизмов, оплаты труда проектировщиков и самих строителей
и т. д.
Среди этих факторов наиболее важной является государственная составляющая. Это
- различного рода налоги и плата за права получения участков, оплата за инфраструктуру.
И особенно - непредсказуемые по величине платежи, связанные с подключением к
инженерным сетям: тепло, энергия, вода, телефонизация и т. д.
Сегодня сложно выстраиваются отношения города с Ленэнерго и ГП ТЭК. Застройщики,
которыми мы все с вами являемся, оплатив полным рублем, подчеркиваю - полным
рублем, сумму на развитие инфраструктуры этих компаний, остались без тепла,
без энергии только из-за того, что город и эти, по своей сути, монопольные компании
не могут утрясти свои взаимоотношения. И никто из них не задумывался над тем,
что каждый день просрочки в выполнении обязательств застройщика перед дольщиками
резко увеличивает стоимость одного квадратного метра жилья.
Подсчеты реальных ожиданий таких подключений показали, что такое удорожание
превышало полдоллара в сутки. А за 4 месяца так называемого моратория (он длится
и сейчас) ГП ТЭК и Ленэнерго с выдачей технических условий на подключение к
инженерным сетям для всех застройщиков дало от 40 до 50 долларов удорожания
на каждый кв. м. И эти издержки падают на дольщиков! А все из-за того, что наши
власти не могут договориться с нашими монополистами. Сколько совещаний, конференций
по этому поводу проводилось на всех уровнях, включая и Смольный. Все соглашаются,
что это непорядок. Но власть так и не может проявить свою жесткую волю для того,
чтобы был порядок в этой ситуации. Считаю, что на данном этапе местная власть
своим жестким контролем может и должна заставить монополистов сберечь хотя бы
40-50 долларов каждого дольщика на каждом его кв. м.
Иногда на себестоимость влияют самые неожиданные факторы, как строительство КАД. Оказывается, что как только его строительство активизировалось, щебень, песок, цемент, асфальт, бетон и т. д. резко подскочили в цене. Поставщики буквально отказываются с нами работать: ведь любой объем материалов КАД забирает по любой цене. И тут наблюдаются потери 40 долларов на каждый кв. м. А администрация на это никакого внимания не обращает: мол, рыночная экономика во всем виновата. Но такой поворот событий можно было предусмотреть, а коли это не сделали заранее, и сейчас не поздно осуществить какие-то компенсирующие мероприятия.
Застройщик, конечно, сам должен предпринимать какие-то шаги для снижения себестоимости: находить дешевые, но эффективные материалы, совершенствовать технологию и т. д. Но все эти старания могут быть с легкостью перечеркнуты. Для нас важнее всего предсказуемость в ценах в той доле составляющих себестоимости, на которую имеют влияние органы власти и предприятия-монополисты.
Суть помощи города в снижении себестоимости должна состоять в наведении максимального порядка в самом инвестиционном процессе. Другая сторона деятельности органов государственной власти - подготовка законов и распоряжений, облегчающих инвестиционный процесс, позволяющий строителям наиболее оперативно приступать к возведению зданий и сооружений, что также напрямую влияет на себестоимость жилья.
И опять о монополистах. Вот мы получаем очередное распоряжение о строительстве объекта, а Комитет по энергетике дает свое заключение, разрешающее подключиться к какой-то точке. Технические условия правдами или неправдами мы получаем. Но окончательных технических условий у нас нет - нельзя и за проект взяться. Это длится месяц, два, три и более. А когда технические условия выдаются, и мы все платим за инфраструктуру, и за регистрацию технических условий. Но перед самой сдачей дома выясняется, Ленэнерго и ГП ТЭК начинают процедуру отзыва этих условий. Всего одна строка - считать оговоренные ими же технические условия недействительными!.. И вся наша работа застройщика-заказчика перечеркивается. Квадратный метр продолжает дорожать.
Считаю, что региональная власть должна формировать инвестиционный климат через бюджетно-налоговую, денежно-кредитную и структурно-инвестиционную политику.
Политика региональной власти должна обеспечить:
Первое. Льготы по налогам на прибыль, налогу на кредит на имущество, снижение НДС. Все радовались, когда объявили, что снизился налог на кредит. А по существу после отмены прежних льгот сумма налога на прибыль для нас - производителей - стала больше. Даже ожидаемое снижение налоговых ставок влияет на решимость инвестора вкладывать средства в объект. Он предпочитает ждать срока наступления таких перемен. А сроки строительства, себестоимость растут.
Второе. Следует предоставлять таможенные льготы на оборудование и оснастку, используемые в строительстве и при производстве строительных материалов. Более всего это касается опалубочной оснастки отделочных и фасадных материалов. Опалубочные системы всегда шли с льготами. Но их тоже отменили.
Третье. Следует регулировать тарифы на услуги естественных монополий, не допускать их необосно ванного повышения, а также осуществлять меры по снижению цен на их услуги. Вот создали в противовес Ленэнерго Петербургские сети. Убежден: это тоже может привести к росту себестоимости.
Пора максимально упростить процедуру приобретения земельных участков для капитального строительства. Новый земельный кодекс эту проблему обострил. И далеко не выход - предложение о выдаче разрешения на проектно-изыскательские работы. Ведь пока мы на них заняты, нет возможности привлекать инвесторов: они справедливо полагают, что потом эти работы могут оказаться бросовыми.
Сегодня надо продавать объект застройщику, рассчитываясь векселями предприятия с различным сроком их погашения. И постепенно предъявлять их фирме для оплаты. В таком случае участок станет собственностью застройщика и даже может послужить залогом в банк. И инвестор, зная, чья это земля, будет с большим доверием относиться к вам. Временное решение этого вопроса может быть вредным и опасным.
Сегодня мы все время работаем с листа, начиная с забивки свай. А мы должны проект сделать до конца, пройти его экспертизу, показать его. И только потом выйти с предложением выкупить этот участок. Это невозможно. Векселя можно оплачивать и деньгами и квартирами по договорной цене.
Любой застройщик готов заплатить за то, чтобы получать под объект участок земли со всеми сетями. А сегодня Ленэнерго предлагает нам резервировать: мощности. И выделяет их где-то на выселках, что опять же приводит к большим дополнительным расходам. Они должны обеспечивать подключение каждого объекта, который мы строим. И мы будем платить за это необходимую, но обязательно предсказуемую сумму.
О сложившейся ситуации в жилищном строительстве власти знают все.
Но ни у кого не хватает решимости стукнуть кулаком. А ведь даже Ленэнерго можно
вполне 'придавить', предъявив ему всю массу вполне справедливых претензий. А
ГП ТЭК? Ведь это наша городская компания, но и она находит возможности прижать
нас к стене своими действиями или бездействием.
Мы гарантируем, что если получим предсказуемые решения от городских и федеральных
властей по всем составляющим себестоимости, ее величина не будет меняться. И
застройщик будет работать четко, а дольщик вовремя получит жилье по оговоренной
цене.
КВАРТИРЫ НУЖНЫ РАЗНЫЕ. И ПОЗАРЕЗ!
Это неожиданное заявление сделал и доказательно обосновал генеральный директор
ООО 'Центр развития проектов 'Петербургская недвижимость' В. В. Семененко. Он
считает - любой проект призван восполнить дефицит предложения на вторичном рынке
жилья и компенсировать недостатки в жилье, которые существуют на вторичном рынке,
какими-то своими преимуществами.
Наша компания - оператор не только первичного, но и вторичного рынка. Количество
сделок много лет не растет: в среднем до 3 тысяч в месяц. Но за этой внешней
невозмутимостью рынка, на нем происходят очень серьезные изменения. В последние
годы - это рост доходов населения и приход денег в Санкт-Петербург. В результате
наблюдается сильный ажиотаж на вторичном рынке, и спрос в разы превосходит предложение.
На одну квартиру с чистой ее продажей без приобретения другой и не имеющую существенных
недостатков приходится 5-6 клиентов. И удовлетворить такой спрос вторичный рынок
не способен.
За последние 10-15 лет город пополнился домами, которые по своим потребительским характеристикам превосходят то, что имелось в Петербурге ранее, включая центр города. За последние полгода цены выросли по усредненным однокомнатным квартирам с 13, 5 тыс. долларов до 18, 5 тыс. А сегодня цена приличной однокомнатной квартиры начинается с 19, 5 тыс. долларов.
Предостерегаю моих коллег-строителей от недооценки своего жилья, которое они предъявляют рынку. Однокомнатная квартира с кухней 8 кв. м, комната 18 кв. м и в приличном современном районе стоит 19, 5 тыс. руб. Аналогичная ситуация сегодня на рынке с 2-комнатными и 3-комнатными квартирами. Хотя рынок сегодня несколько разбалансирован, даже нижний предел цены на 1-комнатную квартиру около 16,5 тыс. долларов. Сегодня вторичный рынок совершенно не готов удовлетворить растущий спрос на жилье, что создает объективные предпосылки для роста продажных цен на первичном рынке.
На первичном рынке с 1999 г. рост цен в новых домах был в полтора раза. Но только за уходящий год он дал прибавку в 20 процентов! По нашим подсчетам сейчас в активном строительстве находится примерно 235 домов. И если сдача этого года составит миллион с небольшим кв. м, то в будущем году город ожидает значительно большая сдача жилья.
Сейчас сформировалась категория потребителей, которые хотели бы приобретать квартиры в хороших социально однородных строящихся домах со всеми инженерными инфраструктурами, но только на завершающей стадии - за полгода до их сдачи. Поэтому они даже готовы заплатить дороже. Значит, начинает работать некое правило, которое на Западе носит название правила третьего этажа. Потенциальный приобретатель жилья считает, что если компания нашла средства довести объект до этой фазы, то она имеет силы для того, чтобы достроить его до конца. Это дешевле, чем бросить дом незавершенным.
Во-вторых, пользуются спросом дома в районах с невысокой активностью жилищного
строительства. Постепенно у потребителей формируется сознание: в городе сегодня
нет непрестижных районов. Все они примерно одинаковы, но каждому человеку ближе
тот район, где он родился, вырос и закончил школу. И заработав деньги, он не
хочет покидать привычных мест. Но новый дом должен быть более высокого, современного
по всем показателям качества.
В-третьих, очень высок спрос на квартиры в сравнительно дешевых панельных домах.
А именно доля возведения таких зданий в городе неуклонно падает. И это обстоятельство
никак не связано со спросом населения. Картина такого спроса не меняется за
последние пять лет, а предложение все время падает. Здесь для застройщиков кроется
большой потенциал, и у домостроительных комбинатов имеется неплохой шанс для
развития. Это подтверждают и темпы роста цен на квартиры в панельных домах,
которые выше темпа роста на жилье в домах индивидуального строительства как
кирпичных, так и в кирпично-монолитных.
В-четвертых, ощущается солидный дефицит качественного жилья с достаточно приличными качественными потребительскими характеристиками. Это могут быть, например, Невский, Московский или Кировский районы, застроенные домами старых серий. В Московском районе предпочитают покупать трехкомнатные квартиры по 100 - 110 кв. м. На вторичном рынке таких нет даже в сталинских домах. Требуются двухкомнатные квартиры, а однокомнатные спрашивают редко.
Нынешняя ориентация застройщика должна компенсировать эти реальные недостатки предложения жилья вторичного рынка. Следует, по крайней мере, его учитывать. И тот, кто попадет в эту нишу, вправе рассчитывать на продажу по ценам выше вторичного рынка. У нас на ул. Гаврской едва начато строительство дома. А реальные цены продаж квартир в нем сегодня от 600 долларов за 1 кв. м, что выше вторичного рынка! Таков пример продуманной реакции на состояние спроса на вторичном и на первичном рынках.
ПОСЛЕСЛОВИЕ К РАЗГОВОРУ
Тут самое время высказаться нашему патриарху, организатору конференции, директору Союзпетростроя Л. М. Каплану. Попытки монополистов произвольно назначать цену, - считает он, - дело совершенно бесперспективное. Конференция показала, что все это от лукавого. Главное - разобраться в структуре затрат. И я рад, что наконец состоялся профессиональный разговор с цифрами в руках, в котором приняли участие и сами строители, и первые руководители строительного комплекса. Многое удалось выяснить на круглых столах. Единогласно заявлено, что теперь требуется очень серьезная работа городских властей. Оргкомитет направил письма губернаторам города и области, Вахмистрову, Назарову, Кротову, Ветлугину, Коломийченко с просьбой разобраться в ситуации и поставить в известность о результате оргкомитет конференции и Союзпетрострой. Мы хотим, чтобы поднятые вопросы не остались очередной говорильней, а перетекли в мониторинг этих проблем. И мы настроены очень решительно.
МЕМОРАНДУМ КОНФЕРЕНЦИИ
Участники конференции, заслушав и обсудив доклады и выступления, подведя итоги работы 'круглых столов', констатируют, что проблемы формирования затрат на строительство зданий и сооружений, продукцию и услуги, а также ценообразования в инвестиционно-строительной сфере являются весьма актуальными, требуют серьезного и системного анализа и активных действий со стороны органов государственной власти.
В современных условиях себестоимость строительства вплотную приблизилась к ценам готовой строительной продукции. Это явилось, в основном, следствием резкого увеличения цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве со стороны поставщиков продукции, занимающих монопольное положение на рынке.
Так, например, цены на щебень и гравий, сталь, железобетонные изделия и ряд других материалов необоснованно возросли за 9 месяцев 2001 года в 2,5 - 3 раза, а с 1999 года - в 4-5 раз. Весьма обременительны и так называемые непроизводственные расходы (отчисления на инфраструктуру, всевозможные платежи за экспертизы, согласования, разрешительные процедуры и т. п. ), которые доходят до 35% всех затрат на строительство.
В то же время, далеко не все компании строительного комплекса сумели перестроить свою работу в рыночных условиях, слабо поставлен экономический анализ себестоимости и маркетинговая работа.
Рост затрат в жилищном строительстве накладывается на низкий платежеспособный спрос населения, а также объясняется недостаточным вниманием органов власти к проблемам инвестиционно-строительного комплекса.
Конференция обращается ко всем участникам инвестиционно-строительного процесса со следующими рекомендациями:
Отчет с конференции подготовил Валентин Воронов
тел.: 275-36-91
  |