|
|
Несмотря на ряд сложностей экономического характера и несовершенство законодательства,
в Санкт-Петербурге успешно внедряются современные модели экономико-градостроительного
территориального развития.
Известно, что большинство развитых стран мира используют в качестве способа застройки новых городских территорий несколько классических моделей градостроительного территориального развития. Основными считаются две модели - государственная (первичные инвестиции осуществляются непосредственно государством) и частная (право инвестирования и дальнейшей продажи подготовленных земельных участков полностью передано частным инвесторам). В развитых западных странах основным условием реализации всех этих моделей является возможность свободной продажи земли. Поэтому когда в 1995 году в Берлине на Всемирном конгрессе по городскому землеустройству обсуждался опыт применения данных моделей, практических рекомендаций для России выработано не было. Причиной этому послужило отсутствие в нашей стране свободного рынка продажи государственных земель и нехватка у государства средств для первичного инвестирования. В связи с этим градостроительный прогноз о возможности иметь в России к концу 90-х годов экономико-градостроительные модели развития территорий был встречен участниками конгресса скептически.
Тем не менее Научно-инженерный центр проблем управления и развития территорий, представлявший на конгрессе Санкт-Петербург, заявил о возможности реализации экономико-градостроительных моделей территориального развития в условиях российской экономики середины 90-х годов. И уже в 1996 году в Петергофе Научно-инженерным центром была разработана и в 1997-98 годах реализована модель территориального развития, - на уровне рабочего проекта застройки с полным инженерным обеспечением, выполненного по заказу Администрации района с использованием частных инвестиций.
Спустя некоторое время после окончания конгресса в Санкт-Петербурге при Комитете по строительству было создано государственное учреждение - 'Центр по работе с кредитами банков' (ЦРКБ), задачей которого стала организация инженерной подготовки свободных земельных участков под застройку, а также привлечение первичных инвестиций в виде банковских кредитов. Согласно концепции территориального развития, разработанной ЦРКБ, предполагалось заменить громоздкую модель предоставления земель в Санкт-Петербурге на инвестиционных условиях на более прогрессивную экономико-территориальную модель территориального развития. Сущность этой модели состоит в привлечении ЦРКБ банковских кредитов для первичного инвестирования центром (как государственным учреждением) инженерной подготовки земельных участков, с последующей продажей подготовленных лотов застройщикам в собственность. Денежные средства, полученные в результате продажи лотов, направляются на погашение выделенных кредитов. При использовании данной концепции территориального развития в полной мере реализуются преимущества государственной модели: инженерные сети и сооружения на них создаются под контролем государства и остаются в ведении города Санкт-Петербурга. Таким образом, в кратчайшие сроки, при отсутствии законодательства о продаже земли и бюджетных средств на инженерную подготовку территорий, в Санкт-Петербурге была успешно внедрена собственная модель экономико-градостроительного развития городских территорий. Благодаря ей город получил новую инженерную инфраструктуру, а застройщики-инвесторы смогли без задержек реализовывать свои проекты на приобретенных лотах. Описанная модель была успешно реализована при инженерной подготовке нежилой зоны 'Пулково 3'.
В 1996 году Научно-инженерный центр проблем управления и развития территорий при поддержке Администрации Петродворцового района и главы Администрации А.Н.Лихачева приступил к разработке экономико-градостроительной модели территориального развития районного уровня - для жилой застройки пос. Знаменка. В качестве привлеченных средств были использованы оборотные средства нескольких проектных предприятий, разработавших в кредит по заказу районной Администрации рабочие проекты инженерной инфраструктуры. После проведения конкурса на право строительства жилых домов затраты на проектирование инженерной подготовки были погашены застройщиками-инвесторами. При этом стоимость проектирования для застройщиков была значительно ниже, чем при индивидуальном проектировании (менее 20% от рыночной стоимости земельного участка). В результате инженерная инфраструктура жилой застройки пос. Знаменка была создана в очень короткие сроки, застройщики смогли начать строительство и стали владельцами построенных ими по договорам долевого участия инженерных сетей.
Однако внедрение в практику строительства современных моделей территориального развития не обошлось без трудностей и выявило несовершенство некоторых существующих процедур в рамках реализации инвестиционных проектов. В частности, это относится к процессу разработки технических условий на присоединение строящихся инженерных сетей к уже существующим. Существующая процедура выдачи технических условий не собственником инженерных сетей, а уполномоченными предприятиями, являющимися естественными монополиями, приводит в ряде случаев к неоправданному завышению стоимости присоединения, и следовательно, к общему удорожанию инвестиционных проектов. А в тех случаях, когда первичным инвестором выступает государственное учреждение, возникает парадоксальная ситуация: предприятие, уполномоченное собственником, то есть государством, на выдачу технических условий, выдает их самому государству.
Одним из перспективных путей решения проблемы обоснования технических условий может быть внедрение геоинформационных систем учета и распределения инженерных нагрузок, которые позволят быстро определить избыточность или недостаточность того или иного инженерного ресурса в узловых точках городских систем. В настоящее время Научно-инженерный центр ведет разработку геоинформационной системы инженерных сетей города на базе программного продукта 'Small World'.
Научно-инженерный центр проблем управления и развития территорий Петродворцового
района
Телефоны: 427-92-90, 427-91-54.
  |