|
|
В 2001 г. завершается деятельность Всемирного банка по реализации Жилищного проекта России в Санкт-Петербурге. С самого начала в нашем городе в 1995 г. функции по координации всех работ по проекту были поручены созданному ГУ Центр по работе с кредитами банков.
За минувшие годы накоплен драгоценный опыт работы в условиях складывающегося строительного рынка. Имеющиеся наработки успешно используются и сейчас. Например, в первоочередном проекте развития деловой территории Пулково (36 га) и ряде других.
Сегодня у нас в гостях руководитель ЦРКБ В. Б. Липаткин.
- Валерий Борисович, как ваш Центр влияет на инвестиционный процесс в городе сегодня?
- Раньше много усилий уходило на организацию и продвижение мероприятий по реализации проектов. Многие привычные сейчас элементы подготовки и реализации проектов не были отработаны на практике. И нам пришлось приложить немало усилий для их разработки и внедрения. Время становления прошло, и теперь наша основная задача состоит в эффективной подготовке и реализации проектов развития городских территорий. В рамках таких проектов мы призваны снять основную часть проблем, препятствующих частным инвестициям в городскую недвижимость. Администрация Петербурга динамично осуществляет инвестиционные реформы, а мы - один из тех исполнителей, на которых опирается Комитет по строительству и другие подразделения администрации.
- Какие задачи предстоит решать?
- Главное - на практике в рамках осуществляемых нами проектов создать благоприятные условия для инвесторов и обеспечить эффективное развитие городских территорий. Кроме того, необходимо далее развивать новые проекты и схемы их финансирования.
- В чем они выражаются?
- Наступило время банков и инвесторов. Но своеобразным катализатором их инициативы остаются бюджетные средства. Их немного, поэтому их надо рационально использовать, чтобы бюджетные инвестиции привлекали большие в разы частные инвестиции. Так было, когда шли работы по жилищному проекту. И это один из основных показателей грамотной инвестиционной политики. Ее механизм отработан в ходе жилищного проекта и будет совершенствоваться в новых проектах развития городских территорий.
- Среди них и Северная Долина?
- Да, эта идея возникла в начале 90-х годов. Проект большой - площадью более 500 га. Первый этап - развитие 3 кварталов площадью 115 га с расчетом на строительство 3 тысяч жилых единиц на 9 тысяч человек. По регламенту это - блокированные дома или коттеджи. Для скорейшего воплощения проекта в жизнь проработан ряд схем финансирования. Чешский экспортный банк был готов предоставить в кредит 50 млн. долларов, а Всемирный банк - около 17 млн. долларов. Конфигурация проекта учитывает взаимодополняющие схемы финансирования, что позволило бы одновременно работать с двумя банками по разным компонентам проекта. Мы провели предпроектные исследования, подготовили банкам бизнес-планы, обосновали осуществимость и окупаемость проектов. Требования кредиторов были жесткие: по окупаемости проекта, технической подготовленности, экологии, по социальным вопросам и т. д.
- Что ждет Северную Долину?
- Жилищный проект завершается, и использовать заем Всемирного банка не удастся. Это несколько сдвинет начало строительных работ на территории. Но зато есть возможность тщательнее проработать исходные материалы первого этапа, подготовить рабочую документацию. Прорабатываем альтернативные схемы финансирования, работаем с потенциальными инвесторами, включая чешскую сторону.
- А территория Пулково-3?
- Идеология этого проекта в целом соответствует жилищному проекту. Отличие в схеме финансирования лишь в том, что здесь источником финансирования является бюджет развития города. Может быть, я покажусь банальным, но проекты надо осуществлять на условиях окупаемости. Возможности нашего бюджета скромны, а иногда - минимальны. Но их использование необходимо для создания объекта, привлекательного для частных инвестиций. Тут нужна подготовленная и всесторонне обоснованная схема реализации проекта. Для территории Пулкова предстоит найти инвесторов, обеспечить им условия для дальнейшего развития территории. Это позволит Санкт-Петербургу к 300-летию получить достойные европейского города воздушные ворота, создаст много рабочих мест.
- Что еще придется сделать?
- Для создания необходимых условий и привлечения инвесторов надо проложить сети, построить инженерные объекты и дороги, обеспечить скоординированную и целенаправленную деятельность инвесторов по развитию участков, решать вопросы организационные, технические, имущественные и другие.
- В чем отличия проектов жилищного и развития деловой зоны?
- Проект территории Пулково - развитие городской территории под коммерческие объекты сервиса. Хотя в целом подходы совпадают, но есть и особенности: зонирование, источники доходов для инвесторов (в ходе эксплуатации объекта). Да и сами инвесторы - в отличие от застройщиков жилищного проекта - как правило, бизнес, инвестирующий в свое расширение. В 1998 г. заказчиком выступил наш Центр. Был подготовлен бизнес-план со всеми обоснованиями и схемой привлечения коммерческого кредита. Прошло два международных тендера с выбором генподрядчика на дороги, сети и инженерные сооружения. Победили консорциумы крупных петербургских компаний. И они успешно помогают решать задачу развития этой территории.
- А финансирование строительства?
- В начале развития проекта крупные местные банки проявляли большой интерес к этому проекту: БалтОНЭКСИМбанк, Промстройбанк и другие. И город даже планировал проведение конкурса банков, но наступил август 1998 г.
- Есть интерес к проекту у банков?
- Когда после кризиса произошла адаптация к новым реалиям, мы провели актуализацию, проанализировали новую стоимость земли, которая снизилась примерно на 30 процентов в долларовом эквиваленте. Соответственно адаптировали и условия контрактов. А банки выжили, и их нынешний инвестиционный потенциал, на наш взгляд, превышает прежний. Банки понимают, что надо заниматься реальным производством. К этому их подтолкнул рост промышленного производства в городе - у заводов больше заказов, растет оплата работников. И банки, тяготея к реальному сектору экономики, готовы инвестировать в строительство и развитие недвижимости.
- Как идут работы в Пулково?
- На территории выполнен основной объем работ по магистральным инженерным сетям, по строительству основных проездов и окаймляющих дорог. Возведен ряд инженерных объектов и сооружений, среди которых повысительная водопроводно-насосная станция, 2 распределительные трансформаторные подстанции для электроснабжения всей территории, газораспределительный пункт. По затратам работы выполнены примерно на 70-75 процентов и будут в основном завершены в конце года. Есть и городские объекты: пожарное депо, начнем и строительство здания отделения милиции.
- Кто станет хозяином земли?
- Инвесторы. Свободные земельные участки город продает в собственность. На первых аукционах реализовано более половины лотов. Оставшиеся лоты вынесены на конкурс 25 апреля с. г.
Беседовал Валентин ВОРОНОВ
Телефон 3199106
  |