|
|
За полгода себестоимость 1 кв. м жилья в Санкт-Петербурге практически приблизилась к его цене на первичном рынке.
Это не только ограничивает возможности применения качественных материалов, но и ставит под сомнение ликвидность вновь построенных квартир. Такая же картина наблюдается и по России в целом. Какой выход из создавшегося положения? Об этом писал в ? 42 нашего журнала (стр. 5) начальник регионального центра ценообразования П. В. Горячкин. Сегодня к разговору подключается первый заслуженный строитель РФ вице-президент АООТ 'Строительная корпорация Санкт-Петербурга' Б. А. Суровцев.
- Борис Алексеевич, ситуация на рынке действительно тревожная?
- Да, это так. Тенденция к росту себестоимости сохраняется. Не так уж сложно описать обстановку - сейчас уже многим ясно, что и как будет в ближайшем будущем. Труднее проанализировать складывающуюся обстановку и дать прогноз на перспективу. И еще труднее сказать, что надо делать. Если бы я это знал, то можно было бы раскладывать соломку в нужных местах.
- Значит, стабильность уже в прошлом?
- Стабилен на нашем рынке только один товар - доллар. Но ведь и рубль тоже довольно долго стабилен. В чем тут парадокс? Обратимся к строительному индексу. Это - коэффициент, на который текущий уровень цен отличается от принятого у нас в сметах 1984 г. И вот он-то ежемесячно растет! За прошлый год по панельным домам в среднем ежемесячный рост этого индекса составил 3,6 процента. А по кирпичным домам - 4,6. Если эти показатели сохранятся, то к концу 2001 г. стоимость жилья вырастет в полтора раза - 450 и более долларов за 1 кв. м. А это потребителю не по карману.
Естественно спросить: какой интерес у инвестора не просто замораживать свои средства на время строительства, как это делается сейчас, а обесценивать капитал? Ему выгоднее приобретать готовое жилье на вторичном рынке, где оно дешевле.
- Значит, строительный бизнес стал менее привлекательным?
- Такая точка зрения существует. Спрашивают в частности: не загоняет ли практика постоянной индексации строительства в тупик весь инвестиционный процесс? Индекс появился тогда, когда экономические критерии были не ясны. Тогда многие настаивали на том, чтобы отработать методику, которая более или менее реально оценивала те изменения, которые происходят в экономике. Это помогло удержать строительный комплекс и пережить августовский дефолт лучше, чем другие отрасли экономики. Может, при всех издержках системы индексации, собака зарыта не здесь?
- А где же?
- Ранее полагали, что в рыночных условиях достаточно отпустить цены, и все вопросы отрегулируются сами собой. Тогда, мол, при любом подъеме уровня цен, они никогда не превысят уровня цен мировых. Ибо в этом случае отечественного производителя 'поправит' поставщик аналогичной продукции из-за рубежа и, конкуренция все уравновесит. Но ряд наших товаров эти рубежи взял, и рост себестоимости продолжается.
- И прямо влияет на цену жилья?
- Да, рост себестоимости в первую очередь определяется ростом цен на строительные материалы. Что тут делать? Наши ассоциации, союзы, корпорации и т. д. для того и создавались, чтобы эти вопросы регулировать к взаимному удовлетворению сторон. Но сговор между производителями материалов оказался прочнее. Правда, 'Росстро' или 'ЛенСпецСМУ' создают свои натуральные хозяйства, включая покупку кирпичных заводов. Но цемент и металл даже они производить не смогут.
- Кто может положить предел росту цен у монополистов?
- Только государство. Вспомним, как тщательно соблюдалась еще 15 лет назад стоимость 1 кв. м жилья. Производители и строители были вынуждены считаться с этим в первую очередь. Правда, тогда за этим следили мощные государственные структуры. А когда проблема регуляции цен была передоверена конкуренции, оказалось, что они стали резко расти. И такие монополии, как РАО ЕС А. Б. Чубайса, могут действовать по своему произволу. Как раз рост электроэнергии, тепла, транспорта и т. д. при отсутствии альтернатив сильнее всего влияют на себестоимость конечной продукции. Государству пора найти форму поощрения тем, кто долгое время сохраняет стабильную цену на продукцию или снижает ее. Я говорю об определенных налоговых и других льготах. Но эти проблемы даже не поставлены в повестку дня.
- Конкуренция себя не оправдала?
- Не совсем так. Есть и положительные сдвиги. Так, (безо всякого участия государства) ряд деревообрабатывающих предприятий города из-за высокой цены своей продукции оказался в трудном положении. А подрядчики начали ее закупать в Белоруссии, Архангельске, Вологде и т. д. Но они не входят в число крупнейших монополистов, на которых может воздействовать только государство. Инициатором таких действий должен стать Госстрой, который должен проводить их через правительство страны. Кроме того, монополистам могут быть установлены лимиты, в рамках которых они будут обязаны отпускать отечественным производителям электроэнергию, топливо, другие ресурсы по стабильным ценам. И в таком регулировании нет ничего антирыночного.
- Как еще могло бы помочь строителям государство?
- Вспомню такой пример. Мы проиграли туркам ряд тендеров по строительству в России военных городков при выводе наших частей из Германии. Объясняется это тем, что им их капиталистическое правительство компенсировало демпинг цен на тендерах из своего бюджета. Зачем? Затем, чтобы, приплатив 10-15 процентов стоимости работ, занять турецких безработных. Иначе им пришлось бы выдавать значительное пособие по безработице. У нас эти вопросы правительство отложило на потом, переложив свои обязанности на всемогущий рынок.
- А производители стройматериалов будут наращивать цены?
- Им пора задуматься: а стоит ли далее так упорно пилить сук, на котором они сидят. И начать серьезно работать над снижением себестоимости продукции. Я побывал на 'Стройполимере'. Предприятие производит почти 70 процентов линолеума для строек России при его колоссальных поставках из-за рубежа. И работает фирма себе не в убыток: путем мобилизации внутренних резервов здесь установлена едва ли не самая низкая цена в стране.
- Борис Алексеевич, считается, что административный ресурс следует использовать прежде всего в интересах крупных подрядных организаций. Вы согласны?
- Эти предложения вызваны тем, что наши гиганты строят больше жилья. Но я считаю это мнение ошибочным. Внимания государства одинаково заслуживают все субъекты строительного рынка жилья.
- Удорожание жилья на первичном рынке вызвано требованиями нового СНиПа?
- Естественно. Новые нормативы по теплосбережению и другим параметрам побудили строителей создавать квартиры более высокого качества, а значит, - и более дорогие. Ведь ни один из домов массовой серии сегодня не похож на те, что предлагали покупателю еще несколько лет назад. Возьмем, например, 600-ю серию. У ее домов толще ограждающая конструкция. И владельцы таких квартир будут платить за тепло значительно меньше, чем те, кто стали новоселами лет 5-10 назад.
- Есть и другие изменения?
- Конечно. Рядовые дома наиболее массовой серии ДСК-3 составили пятую часть построенных в прошлом году зданий. В квартирах значительно улучшена планировка, увеличена кухня, улучшена звукоизоляция и т. д. Назову и 137-ю серию, которая и прежде была хороша. Но и здесь наружные керамзитобетонные панели заменены на трехслойные. Улучшился фасад зданий, применен новый герметик при заделке стыков панелей, иные кровли. То же можно сказать и о домах забытой было 602-й модернизированной серии, производимой сейчас на ДСК-5, о домах Киришского ДСК, который начал выигрывать тендеры в Санкт-Петербурге. Значительно возросло и качество зданий, возводимых другими организациями.
В новых домах теперь другое инженерное оснащение, а энергообеспечение возросло с расчетом на значительно возросшие потребности семьи. Сейчас ставятся счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире, применяются новые линолеумы и кабельные разводки. Телефонные и телевизионные вводы в квартиры я даже не упоминаю. Все это объективно удорожает стоимость новых квартир на первичном рынке. Попробуйте отыскать подобное жилье за ту же цену на вторичном рынке даже в кирпичных домах.
- Как подстраховать индивидуального дольщика?
- Прямое страхование риска у нас пока не проходит. Страхование удорожает цену жилья, и дольщик сознательно идет на это. Тут должен пройти целый период даже после принятия соответствующего законодательства. А его пока в нашей стране тоже нет. Пока же самим застройщикам и подрядчикам приходится организовывать работу так, чтобы не пересечь ту грань, которая сегодня еще отделяет себестоимость от продажной цены. Поэтому в дома массового строительства нередко ставится еще старая столярка вместо современных оконных блоков. Это экономит до 6 долларов на 1 кв. м. Строители кладут старый линолеум при наличии лучшего и т. д.
- И покупатели согласны на это?
- Большинство из них ради переезда в отдельные квартиры идут на эти потери. Ведь речь идет о бедных слоях населения, которые по крохам собрали средства для приобретения жилья. И они думают не об элитных квартирах, а о том, как возвращать занятые ими деньги своим родным и знакомым. Выход вижу в создании настоящей ипотеки, где жилье страхуется в обязательном порядке. Она могла бы сыграть свою роль, но ее пока у нас нет. И трудно объяснить, почему этот реальный ресурс до сих пор в России не задействован.
- Что еще надо сделать для удержания цен на жилье?
- Сейчас даже некоторым реформаторам ясно, что планирование было предано анафеме по недоразумению. Жесткое планирование никому не нужно. Но ведь пора разрабатывать план развития города, инженерную подготовку территорий под новое строительство. И до сих пор на этом теряем. Сейчас принимаются соответствующие меры, но много уже упущено.
Беседовал Валентин ВОРОНОВ
Телефон: 3121208
  |