Шесть соток земли
Беседа со специалистом по недвижимости Ю. Егуновым

Недоработки земельного законодательства, отсутствие градостроительной документации и отлаженной на местах практики приватизации садовых участков делают землю для тех, кто ее обрабатывает не один десяток лет, труднодосягаемой.

В № 94 СГХ мы начали разговор о проблемах территорий Ленинградской области, занятых садоводческими товариществами.

О межевом деле и земельном кадастре, об участии в вопросах приватизации земли власти и бизнеса мы беседуем со специалистом по недвижимости Юрием Егуновым.

– Процедура приватизации личного садоводческого участка размером в 6 соток или чуть более в Ленинградской области совсем не проста. Чем ближе к мегаполису, которым является Санкт-Петербург, тем ситуации по оформлению в собственность земельного участка становятся все запутаннее и труднее.

– Юрий Николаевич, а с землями, не близкими к городу, разве все одинаково и просто?
– По мнению садоводов со стажем, ставших новыми собственниками своих многострадальных шести соток, оформление земельного участка в садоводствах Лужского или Тосненского районах Ленинградской области несколько проще и менее затратно, чем решение этих вопросов во Всеволожском или Выборгском районах.
Одна из причин сложившейся ситуации – это привлекательность местности, на которой расположены земельные участки. В Выборгском и Всеволожском районах садоводства близки к рекам и озерам, к хорошим дорогам, таким, например, как федеральная трасса на Мурманск или трасса Скандинавия. А вот дороги в садоводства на территориях Лужского и Тосненского муниципальных образований все еще требуют к себе большего внимания.
Естественно, что рыночная стоимость сотки земельного участка с налаженной инфраструктурой в северных районах области в разы превышает стоимость сотки аналогичного по размеру участка в южных или восточных районах. Следовательно, и цены на услуги обслуживающих организаций могут разительно отличатся от так называемых «средних» цен.

– Но это, похоже, не главная беда?
– Конечно. Возникновение садоводств на территории Ленинградской области, происходившее в конце 80-х годов XX века, было напрямую связано с выводом земель из лесного фонда или согласованием их границ с землями соседних сельхозпредприятий (колхозов, совхозов, агрофирм). Председателям образовавшихся садоводств порой было не до того, чтобы вникать в такие глобальные вопросы. Решали насущные проблемы: нарезку и выделение участков, расчистку территорий садоводств, прокладку дорог, строительство водонапорных башен, вывоз мусора, сбор членских и целевых взносов и другие.
До введения в действие в 2001 году Земельного кодекса РФ вопросы внешних границ садоводства остро никогда не стояли. Их никто не ставил. Теперь – это постоянная головная боль председателей.
Но не только руководители садоводческих товариществ получили дополнительную нагрузку, рядовые садоводы тоже оказались озадаченными.
С момента образования коллективных садоводческих товариществ в Ленинградской области минуло уже более 20 лет. Некогда бросовые земли превратились в благоустроенные поселения. Большинство из тех, кто работал на своем земельном участке, больше думали об урожайности своего сада и огорода, чем о юридическом закреплении своих прав. Лишь небольшое количество членов садоводств оформило в середине 90-х годов Свидетельства о собственности на землю. Большинство же, имея в руках одну лишь книжку садовода, считали, что этого достаточно!
Земельный кодекс РФ изменил эти представления. Сегодня садоводу поневоле приходится приобретать специализированные знания. На его голову свалилось множество непонятных терминов: межевое дело, межевание, земельный кадастр.
Приватизация одного личного садоводческого участка может напрямую зависеть от согласованного со смежными землепользователями Генерального плана всего садоводческого товарищества. В комплект документов для приватизации входит заверенная председателем СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества) ксерокопия той части генплана, на которую нанесен испрашиваемый участок.
Юридические нормы приватизации, с которыми теперь вынуждены знакомиться садоводы, прописаны в принятом 21 декабря 2004 года Государственной думой РФ Федеральном законе N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

–Что изменилось в самой процедуре приватизации?
– Еще относительно недавно для приватизации личного земельного участка основными документами являлись постановление или решение территориального органа власти Ленинградской области о выделении земли в собственность для всего садоводства и выписка из общего списка членов садоводческого товарищества данных на конкретного инициатора приватизации – пользователя земельного участка.
Теперь – совсем другое дело. Для каждого садовода требуется отдельное Постановление муниципального образования, разрешающее ему получить в собственность бесплатно находящийся в его пользовании земельный участок. Причем тонкостей его подготовки немало. Положительное решение выносится на основании:
· ст. 28 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ;
· ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ;
· ст.3 п.10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ;
· Областного закона «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» от 29.10.2003 № 83-ОЗ;
· Областного закона «О внесении изменений в Областной закон «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности» от 13.05.2005 № 33-ОЗ.
Срок действия последнего из перечисленных документов менее одного года. Хорошо, если в этот срок удалось осуществить приватизацию…
Однако уже есть случаи продления срока его действия через повторные обращения в отделы землепользования администраций территориальных образований.
Законов, постановлений, инструкций по земельным вопросам множество. А к слову, известно ли вам, что уже через три года строительство садового дома можно будет вести только по проекту и никак иначе?
Зная ситуацию, многие председатели СНТ приглашают специалистов из районных администраций на свои собрания, где садоводы получают квалифицированную консультацию из первых уст.
Да и сами председатели добывают необходимую для себя информацию по земельным отношениям, где только возможно, не исключая СМИ. Пользуются популярностью передачи Ленинградского областного телевидения (ЛОТ), теперь вот ваш журнал.

– В России всегда умели находить выход из трудных положений.
– Конечно, это так. В садоводствах часто создаются небольшие группы желающих приватизировать свои земельные участки. И, как показывает практика, такие неформальные объединения способствуют тому, что затраты на изготовление тех же кадастровых документов для каждого конкретного садовода снижаются. В складчину все дешевле.

– Что, на ваш взгляд, должна сделать власть для грамотной организации процесса приватизации земли и есть ли в этом процессе ниша для бизнеса?
– Задача муниципальной власти и бизнеса – помочь простым садоводам разобраться во всех юридических тонкостях приватизации. И могла бы она решаться эффективнее и для работников местных органов управления, и для садоводов через широкую информированность последних.
И надо-то на начальном этапе совсем немного. Каждое муниципальное образование области, к примеру, для своей территории выпускает брошюру о процедуре приватизации садоводческого земельного участка и садового дома с указанием телефонов и адресов и графиком работы соответствующих муниципальных организаций района и коммерческих фирм, оказывающих соответствующие услуги.
Небольшая стоимость такого печатного издания позволила бы рядовому садоводу приобрести этот «путеводитель» и действовать по нему в меру своих сил и возможностей.

Занятые садоводствами территории Ленинградской области, на которых ведется интенсивное строительство по площади сопоставимы с территорией большого города. Но отношение власти и бизнеса к этим землям совсем неоднозначное.

Межевое дело составляется при оформлении сделки купли-продажи, обмена, дарения, аренды и наследования земельных участков, совершаемых физическими и юридическими лицами, и включает комплекс работ по установлению и закреплению на местности границ земельного участка, определение его площади и подготовки необходимых материалов для выдачи правоудостоверяющих документов.

Межевание земельного участка – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности (ст. 1 Федерального закона РФ от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений
· о природном, хозяйственном и правовом положении земель РФ;
· о местоположении, размерах и качественных характеристиках земельных участков;
· о владельцах земельных участков;
· o правовом режиме землепользования;
· об оценке земельных участков.
Земельный кадастр используется для исчисления налогов на землю.

Беседовал Владимир Хохлев

Тел. 8-921-577-4936