Зачем дому новый паспорт?
Современные методы управления в сфере ЖКХ

В связи с ежегодно увеличивающимися суммами ассигнований на капитальный ремонт жилого фонда остро встает вопрос об эффективности использования выделяемых средств.
Вместе с тем любое управленческое решение должно основываться на достоверной информации, получению которой способствует новая система паспортизации.

3,5 млн рублей затрачено на разработку программы;
6–8 рублей за 1 кв. м стоит первичное обследование усредненного многоквартирного дома
(всего таких домов в Санкт-Петербурге около 19 000).
До 30% средств позволяет экономить новая система планирования работ и услуг в сфере содержания и ремонта жилья только за счет своевременности проведения работ по капитальному ремонту.
А есть еще текущий ремонт…

По мнению председателя комиссии Общественной палаты по вопросам регионального развития и местного самоуправления В. Глазычева, необходим содержательный контроль и аудит за выделяемыми средствами на капремонт и расселение аварийного жилья.

Вопрос о создании системы учета и контроля за расходованием бюджетных средств и состоянием жилого фонда назрел давно. Еще большую актуальность он приобрел 3 года назад в период активного создания товариществ собственников жилья (ТСЖ). В процессе передачи дома в управление нередко обнаруживалось отсутствие или недостаточность технической документации.
Многие руководители УК и ТСЖ не могли представить реальную картину того хозяйства, что поступало к ним в управление. А тем более просчитать рентабельность и вести профессионально грамотную эксплуатацию зданий.

В интервью нашему журналу (СГХ № 89) бывший депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Михаил Амосов подчеркивал необходимость проведения тотального обследования жилого фонда: «Проблема отсутствия технической документации на дома, передаваемые в управление ТСЖ, известна давно. И актуальна она вообще для всего городского хозяйства. Мы ведь не имеем реальной картины того, чем же сегодня владеем....».

Последняя тотальная инвентаризация зданий была произведена в 1969–1980 гг. институтом «ЛенжилНИИпроект», соответственно, информация о техническом состоянии жилищного фонда города давно устарела.

Между тем нельзя сказать, что в течение долгих десятилетий в этом направлении ничего не предпринималось. Технические паспорта на недвижимость были и имеются сегодня. Они предназначены для внесения объектов недвижимости в различные реестры. Содержащейся в них информации вполне достаточно при продаже здания (помещения), смене собственника и т. д. Однако главный недостаток этих документов в их статичности.
Другими словами, в паспорте ПИБ (ГУ ГУИОН) зафиксировано техническое состояние дома на момент строительства или обследования.

Проблемой получения информации, необходимой для грамотного управления недвижимостью, озабочены все: работники коммунальных служб, управляющих компаний, депутаты, городское правительство.

С 2000 года Жилищный комитет Санкт-Петербурга предпринимает попытку создать полноценный документ, на основании которого работа по управлению имуществом станет прозрачной и максимально эффективной.
Новый документ должен отражать объективное техническое состояние зданий и динамику его изменений в результате проводимых мероприятий по содержанию и ремонту, замене коммуникаций и пр.

Разработка концепции и программного продукта была поручена специалистам кафедры экономики и менеджмента в городском хозяйстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета. В 2006 году работа была закончена.
– Мы создали информационную систему, которая позволяет принимать управленческие решения в отношении жилого фонда на разных уровнях. А также контролировать эффективность работы управляющих организаций по каждому многоквартирному дому, – говорит один из разработчиков системы, доцент кафедры городского хозяйства Санкт-Петербургского университета Александр Олтяну. – Новый паспорт содержит около 400 параметров (для сравнения, стандартный ПИБовский
документ имеет не больше 120 параметров). Это не столько технический, сколько технико-экономический документ. Он позволяет оценить качественное состояние дома в динамике, его потребительские свойства. И вовремя принять меры, чтобы не допустить их ухудшения. Кроме этого, параметры паспорта позволяют рассчитывать необходимую численность работников на каждом доме в зависимости от его состояния в конкретный период времени и т. д.

Как работает система? Как минимум два раза в год управляющими компаниями должны проводиться плановые технические осмотры (обследования) зданий, входящие в плату за техническое обслуживание. Все изменения в электронном виде вносятся в готовую программу, которая сама оценивает техническое состояние конструктивных элементов здания в сравнении с нормативным и выдает готовое решение о необходимости проведения тех или иных видов работ. Система сама рассчитывает примерную стоимость этих работ (по капитальному ремонту) с погрешностью не более 3–5%.
Кроме того, программа позволяет осуществлять мониторинг даже частичного вмешательства в состояние здания. Для этого в паспорт необходимо включать данные о проведении всех ремонтных и аварийных работ.

Таким образом, для управляющих компаний, а также для руководителей ТСЖ, среди которых сегодня мало профессионалов, это отличный инструмент, позволяющий грамотно эксплуатировать и содержать общее имущество.

Уникальность программы заключается в том, что она не только помогает принимать решения на уровне собственника, эксплуатирующей компании, но и осуществлять контроль за работой коммунальных организаций.
В соответствии с дальнейшей иерархией управления имуществом меняется и уровень программы. Без преувеличения этот документ позволяет увидеть объективную картину технического «здоровья» дома в режиме реального времени на всех ступенях управления: отдельного дома, в ГУ ЖА, администрации района и города.

Кроме того, в программе заложена возможность получения информации, необходимой для принятия стратегических решений.
К примеру, если, согласно обработанным данным паспортов, наибольшее количество аварийных ситуаций или отказов происходит в системах горячего водоснабжения, значит, необходима их модернизация. А потому требуется соответствующее решение по данной группе домов.

Новая система уже вступает в действие. Начиная с 2006 года специалисты университета проводят обследование жилого фонда, заполняют базовые документы и вносят информацию в программный продукт.
К концу 2007 года около 2,5 тысяч многоквартирных домов во всех районах города будут внесены в программу.
После того как город получит реальную картину того, чем же на самом деле он сегодня владеет, можно будет перейти к формированию жилищно-коммунальной политики. То есть понемногу отходить от практики латания дыр к профилактическим мерам, к долгосрочному планированию бюджета. Тогда не придется в срочном порядке изыскивать средства на ликвидацию аварийного и предаварийного состояния целых сегментов городского хозяйства. Зная, например, что нормативный срок службы фасадов составляет 6 лет, а их капитальный ремонт проведен в 2005–2007 годах, администрация города заранее озаботится изыскать ассигнования на реализацию соответствующей адресной программы к 2011 году.

Создать эффективный, работающий инструмент для планирования в сфере ЖКХ – это одна сторона решения проблемы. Однако необходимо создать еще и грамотного, эффективного пользователя программы.
Сегодня уже подготовлена согласованная с Жилищным комитетом программа обучения работников жилищно-коммунальной сферы работе с новым программным продуктом. Специалисты оценили удобство, простоту, а также качественно новый уровень управления, выйти на который им помогает информационная система.

Средства, которые город затрачивает сегодня на разработку и внедрение современных методов управления и инновационных технологий, окупятся в скором времени грамотным содержанием и эксплуатацией зданий. Жилой фонд Петербурга достаточно неоднородный и непростой в обслуживании. Он требует профессионального подхода и логичного, эффективного управления.

Елена Рачкова

Тел. (812) 572-4683