УСЛОВНАЯ ЭЛИТА
Спасение от рекламных уловок
Реклама нас часто оповещает о том, что в городе строится или продается
элитное жилье. А каковы критерии оценки? И существуют ли они?
Есть ли в распоряжении архитекторов, проектирующих здание, шкала параметров,
благодаря которым можно с уверенностью сказать, что будет возведено
жилье определенного класса? В этом попытался разобраться наш корреспондент.
Строительная
продукция – это товар. Интересы продавца и покупателя, что бы ни говорили,
противоположны. Но должна быть справедливая или хотя бы близкая к этому
цена товара на рынке недвижимости. А она может формироваться только
с учетом объективной информации об объекте. Иначе покупатель легко может
стать потерпевшей стороной.
Допустим, вы намерены купить элитное жилье. Визуально, по архитектурным
особенностям можно определить, что оно именно такое? Заместитель директора
АН «Бекар» Л. Г. Сандалов убежден, что нет.
– Взглянув на здание, можно лишь констатировать, что оно таковым не
является, – говорит он. – И место, например, в котором оно расположено,
нехорошее, и архитектура плохая, и построено недобросовестно. Чтобы
получить уверенность, что дом элитный, следует изучить проект. Там можно
увидеть, например, предусмотрен ли один из важнейших атрибутов комфортного
жилья – паркинг. И какой это паркинг? Ведь нередки ошибки при проектировании.
Бывает, что дом позиционируется как элитный или близкий к этому, а в
паркинге мест меньше, чем требуется будущим жильцам. В результате –
теснота. Бывает даже, что человек покупает квартиру в элитном доме,
а его джип из-за больших габаритов не может проехать в ворота.
– И каких-то технических норм, определяющих классность
жилья, нет?
– Технические нормы определяют тот минимум, хуже которого строить нельзя.
А улучшение параметров здания – дело инвесторов, проектировщиков, строителей,
все зависит от их возможностей.
Как выяснилось из беседы, элитное жилье в Москве и Санкт-Петербурге
отличается друг от друга. В Первопрестольной требования выше и возможностей
для реализации очень дорогостоящих жилищных проектов больше. В центре
города имеются возможности масштабной реконструкции со сносом и возведения
совершенно новых зданий с теми же подземными парковками. Дома могут
быть даже клубного типа, в Москве они идут нарасхват. В нашем городе
центр застроен очень плотно. По нормам нельзя проводить сколько-нибудь
масштабную реконструкцию, да и та, что разрешена, должна быть щадящей,
фасады обязательно следует сохранить. Дворы у нас маленькие, опять же
сложности с парковками, подъездов к ним нет.
Так что построить в Питере элитный дом, соответствующий московским
требованиям, почти невозможно.
Следует добавить, что в столице денег больше, и там строители имеют
возможность оборудовать здания тем, что в нашем городе не могут себе
позволить.
– Смотрели мы как-то дом с москвичами, потенциальными покупателями,
– рассказывает Леонид Георгиевич, – на набережной Робеспьера. Он один
из первых у нас, который позиционируется в рекламе как элитный. Есть
там и подземный паркинг, и потолки в квартирах высокие, и планировка
замечательная. Москвичи спрашивают: а где тут у вас централизованный
кондиционер? Оказывается, он и проектом не предусмотрен. По меркам москвичей
этот дом уже не может называться элитным.
Хотя ни какими документами это не определяется, но все же мы выяснили
с Л. Г. Сандаловым кое-какие параметры элитного жилья. Дом должен располагаться
в центральной части города, иметь паркинг из расчета два места на одну
квартиру, которая хорошо спланирована и имеет высокие потолки. Обязателен
централизованный кондиционер.
Увы, в Петербурге далеко не все требования выполняются. Относится это
и к домам других классов.
А как обстоят дела с элитным жильем в области малоэтажного строительства?
Как выяснилось, есть у нас настоящие элитные поселки в пригородах. В
этом случае очень важно, чтобы населенный пункт был с развитой инфраструктурой,
располагался близко к городу, в престижном месте, например, рядом с
Константиновским дворцом или Финским заливом. Сложность лишь в том,
чтобы из индивидуальных, характерных домов создать единый ансамбль поселка.
И нашим архитекторам это удается в полной мере.
– Самый последний пример, – сказал Леонид Георгиевич, – «Северный Версаль».
Там каждый дом построен в стиле старинного дворца. Одно строение не
похоже на другое, но все равно поселок производит впечатление единого
архитектурного ансамбля.
Однако никакими нормативами классы малоэтажного жилья также
не регламентируются.
Почему мы делаем акцент на этой проблеме, кстати, уже не первый раз?
(См.: «СГХ» № 65 «В-КЛАСС – COMME IL FAUT», № 77 «Класс
и сорт жилья».) Два года назад вступил в силу Закон РФ «О техническом
регулировании». Одна из целей его – профилактика обмана покупателей.
Они, выбирая жилье, должны располагать, кроме рекламных уверений продавцов,
– с этим согласен и Л. Г. Сандалов, – объективной информацией о фактическом
уровне его качества. Вторая цель – обеспечение безопасности жизни и
имущества приобретателей.
Профилактика обмана и гарантии безопасности как цели, поставленные
Законом, требуют от государственных структур конкретных действий. Они
должны способствовать быстрому достижению этих целей. Результатом должно
стать обеспечение торговых сделок с недвижимостью, документами, удостоверяющими
фактический класс конкретного жилья.
Самую трудоемкую работу, и с этим согласны многие специалисты, с которыми
беседовал автор этих строк, следует возложить на сеть аккредитированных
коммерческих организаций, оснащенных современным инструментарием. В
их функции входит контроль и определение для каждого из объектов капитального
строительства разрядов качества по результатам всех технологических
процессов инвестиционного цикла с определением итоговых показателей
качества совокупного продукта и выдачей сертификата, где указан в том
числе и класс жилья. Но организационно-методическую часть работы необходимо
оставить за госслужбами.
Сеть таких организаций может иметь несколько вариантов структуры. Стоимость
их работ, входя в стоимость товара, будет, в конце концов, оплачена
покупателями. Они же, таким образом, получат требуемую Законом защиту
от обмана со стороны производителей и продавцов товара. Разумеется,
эти коммерческие организации должны нести экономическую, а в некоторых
случаях уголовную ответственность за последствия выявившегося при эксплуатации
скрытого дефекта, пропущенного в свое время контролерами, и за необъективное
или ошибочное установление класса.
Непременно будут затронуты производители исходных материалов для строительства.
Потребуется внести некоторые изменения в нормативные базы капитального
строительства и промышленности строительных материалов. Медлительность
государственного аппарата РФ в подобных делах известна. Проще и быстрее
сделать это на местном уровне. Субъекты РФ имеют на это право. Кстати,
так поступает Москва, интенсивно формируя для себя свою нормативную
базу.
Цель этих мероприятий – создание самодействующего механизма, обеспечивающего
возможность объективной увязки рыночной цены с фактическим качеством
продукции. Действие его приведет к повышению качества не только продукции
капитального строительства, но и применяемой при этом промышленной продукции
всех отраслей.
Сергей Шумкин
Тел. 324-3131
