Превращение гусеницы в бабочку
Редевелопмент промышленных территорий

Коммерческая недвижимость наступает на промышленные территории. Как гусеница превращается в прекрасную бабочку, так и часть промышленных объектов преобразуется в современные общественные и деловые центры.

Как отметил руководитель отдела оценки недвижимости Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский, в обычном европейском городе под промышленными объектами занято в среднем около 10% городской территории.
В Петербурге эта цифра доходит до 40%. Только на территории исторического центра, которая составляет около 6 тыс. га, промышленные предприятия занимают почти половину площадей.

Попытки городских властей создать механизмы вывода предприятий за пределы исторического центра, по мнению Алексея Шаскольского, заметных результатов не дали. «То, что сделано в области редевелопмента промышленных территорий, это заслуга самого бизнеса, – считает он. – Это относится как к Петербургу, так и к Москве».

По данным генерального директора NZ1-estate Юлии Никитиной, если раньше экспозиция промышленного объекта занимала 2–3 года, то сейчас покупатель на такой объект может определиться в течение полугода. Это при том, что стоимость сделки – миллионы и десятки миллионов евро. Рынок промышленной недвижимости достаточно закрыт, имеет место неразбериха с правами, особенно в части земли и коммуникаций.

Следующий проблемный момент касается экологических аспектов. «Для любой производственной площадки, – отмечает начальник отдела проектирования группы компаний «СПЕКТРУМ» Николай Климентьев, – характерна зараженность грунтов на территории и самих зданий». Поэтому, какой бы коммерческий объект ни создавался на месте предприятия, необходимо провести работу по экологической очистке территории.
С одной стороны, инвесторов привлекает дислокация промышленных объектов (в центре города), с другой – пугает ветхость инженерных коммуникаций и самих строений, мало приспособленных для дальнейшего использования.

Другая проблема – наличие на промышленных территориях памятников истории и архитектуры (памятники промышленной архитектуры), которые охраняются государством. Это может быть одноэтажное здание петровской эпохи, из которого сделать что-то приемлемое с коммерческой точки зрения довольно трудно.
Тем не менее процесс редевелопмента промышленных площадей идет.

На месте кинокопировальной фабрики сделан элитный жилой комплекс, перестраивается территория завода «Вулкан». На месте прекратившей существование фабрики «Россиянка», на территории завода «Пневматика» появляются бизнес-центры сети «Сенатор».
Реконструируются промышленные объекты и под складские комплексы. Например, УК «Теорема» строит терминал класса А+ на участке 21 га, приобретенном у Обуховского завода. На территории РНЦ «Прикладная химия», после переезда предприятия на новое место, начнется реализация проекта «Набережная Европы». На месте обанкротившегося завода резиновых изделий «Красный треугольник» создается многофункциональный общественно-деловой центр. Квартал, где ранее располагался завод «Электрик», застраивается коммерческой недвижимостью класса «премиум» и т. д.

Промышленные объекты подходят для очень многих видов использования: это могут быть складские комплексы, торговые центры, офисные здания и т. д. Есть первые проекты размещения на бывших промышленных территориях жилья.

«Электрик-Сити»

Проект строительства высококлассного офисного комплекса реализуется в Петроградском районе, на проспекте Медиков. Новый деловой центр будет возведен на территории бывшей площадки завода «Электрик». Девелопером проекта выступает СК «Возрождение Санкт-Петербурга», УК «A+ Estate» (обе компании входят в Группу ЛСР).

По словам генерального директора компании A+Estate Георгия Богачева, проект предполагает формирование социальной инфраструктуры нового поколения, включающей в себя офисы премиум-класса. А также кафе и рестораны, магазины, крупнейший в городе фитнес-центр, детский сад и медицинский центр, гостиницу и конференц-залы, двухуровневую подземную парковку. Новый деловой центр будет оборудован интеллектуальной автоматизированной системой управления зданиями, самым современным вентиляционным и кондиционирующим оборудованием, многоуровневой системой безопасности.

В рамках проекта планируется строительство десяти зданий общей площадью порядка 340 тыс. кв. м. А также двухуровневой подземной стоянки на 2800 автомобилей, расположенной почти под всей территорией участка застройки. Офисные корпуса будут образовывать внутреннюю улицу, превращенную в остекленный атриум. Проект предполагает сохранение фасадов одного из производственных корпусов, в котором в начале XX века размещалось Акционерное общество электротехнических заводов «Дюфлон, Константинович и Ко». Сегодня это здание является памятником архитектуры.
Архитектурная концепция офисного центра разработана мастерскими Сергея Чобана и Евгения Герасимова. Строительство планируется завершить к концу 2011 года.
Целевое назначение территории позволит, по мнению организаторов проекта, сделать работу в офисах более комфортной, создать «заточенную» под бизнесинфраструктур.

Точка зрения

Николай Воронов, директор по развитию компании «Музей»:
– На проекте многофункцмонального комплекса «Треугольник» проявились все проблемы, связанные с редевелопментом промышленных территорий. Данный объект мы покупали у обанкротившегося предприятия – завода резиновых изделий «Красный треугольник». В целом территория предприятия составляет 34 га. В нашей собственности находятся здания общей площадью 100 тыс. кв. м и 2,7 га земли, из которых 2 га выкуплено, а 0,7 будет выкупаться. Остальную землю мы приобрести не можем, потому что находимся в долях с Российской Федерацией. Государство пока не определилось с дальнейшей судьбой данного объекта.
Эти корпуса расположены вдоль Обводного канала и создают определенное каре. Согласно концепции развития данной территории это будет бизнес-город, то есть общественно-деловая зона, где потенциальный арендатор бизнес-центра В+ сможет удовлетворить все свои потребности.
Корпуса 95–96 – это уже сданный в эксплуатацию бизнес-центр площадью 6000
кв. м, в октябре 2007 года будет сдан еще один бизнес-центр площадью 3500 кв. м
(101-й корпус). Первоначально в этом корпусе планировалось разместить конференц-отель, но на этапе согласований выяснилось, что у СЭС есть возражения. Дело в том, что за данным зданием, в глубине квартала, расположено действующее производство.
В офисное здание превратится и 88-й корпус (площадь 5700 кв. м, в том числе учебный корпус премиум-класса). Торговая и оздоровительная зоны разместятся в корпусах 67–68. В настоящее время ведется проектирование бассейна, и идут переговоры с одним из фитнес-операторов. В корпусах 63 и 54 предполагается создать конференц-отель.
«Красный треугольник» был построен в 1860 году, поэтому многие здания являются памятниками промышленной архитектуры. А это налагает на нас определенные ограничения.

Наталья Соколова