Дума о Сберкассе
ССК как новая форма финансирования

В июле 2007 года в Госдуму России был внесен законопроект «О строительных сберегательных кассах».
Оптимисты считают, что этот документ может быть принят уже в этом году.

В пояснительной записке к законопроекту «О строительных сберегательных кассах» отмечается, что в соответствии с действующим законодательством полностью бесплатное жилье может быть предоставлено не более 3% россиян. С другой стороны, лишь 5% граждан страны имеют доходы, позволяющие им покупать жилье, не прибегая к кредитам и накоплениям. Основная же часть населения стоит перед вопросом: где взять деньги на покупку квартиры? Очевидно, что схемой ипотечного кредитования могут воспользоваться лишь достаточно обеспеченные семьи.

Авторы законопроекта – глава Совета Федерации Сергей Миронов и депутат Госдумы Оксана Дмитриева – полагают, что система строительных сберегательных касс (ССК) значительно расширит возможности граждан по приобретению жилья.

Законопроект предусматривает создание уполномоченными банками специальных касс, которые будут принимать от населения накопительные вклады на приобретение жилья (или на его ремонт).
Вкладчик стройсберкассы будет заключать с банком договор накопления сбережений, который предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема. Когда накопленная сумма составит 30–50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки жилья. Как правило, оформление кредита занимает определенное время – это зависит, прежде всего, от того, есть ли в стройсберкассе необходимые деньги. Период ожидания может составить от 2 до 6 месяцев.

Кредиты, предоставляемые стройсберкассами, будут выдаваться на срок от 7 до 15 лет. Проценты по вкладам ССК будут определять самостоятельно. Но, чтобы у стройсберкасс не возникало соблазна завышать проценты по кредиту, в законопроекте предусмотрено ограничение: ставка по кредиту не должна превышать ставку по вкладу более чем на 3%. Например, если ставка по вкладу будет 3% годовых, то ставка по кредиту – не более 6%.
Важнейшим стимулом привлечения средств населения в ССК должна стать государственная поддержка. Она заключается в начислении премии на сбережения в размере 20% от ежегодного прироста вклада. То есть если гражданин накопил на своем счету за год 50 тыс. рублей, то из федерального бюджета к этой сумме будет добавлено еще 10 тыс. рублей. При этом законодатели специально оговорили, что размер госпремии в расчете на год на одного россиянина не может превышать 14 тыс. рублей. То есть 70 тыс. рублей – это максимальная сумма, которая премируется. Воспользоваться кредитом можно будет не раньше, чем через два года после открытия счета.

Схема финансирования выглядит следующим образом: 30% от стоимости жилья человек накопит в кассе, еще 30% касса выдает ему в качестве кредита, а оставшиеся 40% он берет в ипотечном банке.
При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления.
По оценке Оксаны Дмитриевой, в первые два года после вступления документа в силу в России появятся четыре стройсберкассы при крупнейших банках. А за несколько следующих лет их количество возрастет до нескольких десятков.
Ожидается, что в течение первых лет действия закона граждане будут заключать примерно 100–150 тысяч договоров с ССК. Это ежегодно потребует из бюджета в качестве государственной доплаты к вкладам 2,1 миллиарда рублей.
К 2012–2013 годам число участников системы строительных сберегательных касс может увеличиться до 500 тысяч человек. А расходы государства могут возрасти до 7 млрд рублей в год.
Эта сумма может еще больше увеличиться, если в ходе рассмотрения законопроекта в нем будет предусмотрен механизм субсидирования государством процентной ставки по кредиту, который будет выдавать вкладчику стройсберкасса.
Для защиты сбережений стройсберкассы будут обязаны создавать страховой фонд в размере 1,5% от общей суммы вкладов.

«В систему стройсбережений можно эффективно встраивать другие формы государственной поддержки, а именно жилищные сертификаты, ипотечно-накопительные системы для военнослужащих, сертификаты на материнский (семейный) капитал, программы жилья для молодых семей и другие формы государственной поддержки. Выделение этих средств через систему стройсбережений как минимум удваивает эти средства за счет предоставления кредита на эквивалентную сумму», – резюмирует депутат.

Сейчас система стройсберкасс не работает. Она может быть эффективной только при устойчивых ценах на жилье. На российском рынке постоянное, хотя и замедлившееся сейчас увеличение цен не позволяет покупателю быть уверенным в том, что суммы, накопленной с помощью рассматриваемого ССК, хватит на приобретение желаемого жилья. Механизм стройсберкасс может стать дополнительным инструментом финансирования для граждан, которые не могут воспользоваться ипотечным кредитом. Например, по причине отсутствия первого взноса. Также эта система может стать интересной тем, кто затрудняется подтвердить документально доход.

Замкнутость финансовых потоков ССК позволяет устанавливать относительно низкие, не зависимые от колебаний финансового рынка процентные ставки как по вкладам так и по кредитам.
Очевидно, что ссудно-сберегательная касса – замкнутая, автономно сбалансированная финансовая структура со своим уставным капиталом и собственным источником средств. Пока одни участники накапливают деньги в ссудо-сберегательной кассе, другие получают эти деньги в качестве займа и начинают процесс погашения займа.
Но вот государственный контроль такой структуры затруднен – непонятно, кто им будет заниматься и на основании каких нормативов.
Все это пока плохо стыкуется с действующим законодательством, именно ЦБ сопротивляется созданию строительных сберегательных касс.  

Фактически это означает, что качественный финансово-организационный инструмент по вовлечению сбережений граждан в процесс жилищного финансирования оказался в России вне закона. И это при том, что с помощью ССК и их модификаций в мире финансируется около 50 процентов приобретаемого жилья.

Как отмечается в пояснительной записке к проекту, например, в Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 миллиардов евро. Каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. Через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья, или 13 миллионов квартир.

В настоящее время приняты законы о строительных сберегательных банках и активно развивается система стройсбережений в таких странах, как Словакия (1992), Чехия (1993), Венгрия (1997), Китай (2004), Румыния (2004), Казахстан (2003). Показателен пример Чехии и Словакии – стран, последовательно развивающих систему жилищного кредитования. За 14 лет существования системы стройсбережения вкладчиками стали более 1 млн граждан Словакии.
Каждый год заключается около 150 тысяч новых договоров.
В Чехии около 4,5 млн клиентов системы стройсбережений, а уровень жилищных кредитов в ВВП к 2002 году в Чехии составил 20 процентов. Для сравнения, в России доля жилищных кредитов в ВВП – 0,4 процента (в 50 раз меньше).

Во всех странах, где были приняты специальные законы о строительных сберегательных кассах, системе стройсбережений оказывалась государственная поддержка в форме премий, начисляемых на суммы взносов граждан.
В Германии при старте системы в 1952 году размер государственной поддержки достигал 35 процентов от размера годовых накоплений в системе, в Словакии и Венгрии – 40 процентов.

По мере развития системы стройсбережений, роста числа участников и объемов накоплений размер государственной премии снижается. Сегодня он составляет 8,8 процентов в Германии, 3 процента в Австрии. В Словакии он также снизился с 40 процентов в 1992 году до 10 процентов в настоящий момент.
При этом во всех странах ограничивается максимальный размер годовых накоплений, на который начисляется государственная премия. В Германии за годовое сбережение в размере 512 евро (для холостяков) или 1024 евро (для имеющих семью) вкладчик дополнительно получает 8,8 процентов от государства. Накопления сверх этой суммы премиями не поощряются.

Заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Андрей Старовойтов:
– Страны с развивающейся экономикой в качестве первой ступени осваивают прежде всего не ипотеку, а систему банков строительных накоплений. Некоторые считают, что бюджетное дотирование ССК разрушит финансовую систему страны, а кроме того, разрушит институт ипотеки. Это порочное предубеждение. Ни в одной стране ССК ничего не разрушают, а только дополняют институт ипотеки.

Главное преимущество ССК в том, что она не зависит от внешних финансовых рынков. Какие бы дефолты и потрясения не происходили, на ситуацию с покупкой жилья это не влияет. Все строительно-сберегательные кассы жестко подчинены Центробанку и контролируются им. Ни одного случая превращения этой системы в «пирамиду» в мире нет. Строительно-сберегательные кассы работают во всех странах с переходной экономикой. В Словакии 50% жилищного финансирования основывается на строительно-сберегательных банках. Причем средства там накапливать могут не только отдельные физические лица, но и ТСЖ (они держат в них деньги на капремонт). А одна семья может иметь не один, а несколько контрактов с жилищным банком.
Я надеюсь, что мы примем закон о строительно-сберегательных кассах так, чтобы не получилось кривое зеркало – не возьмем его целиком из европейской практики. Тогда мы сможем обеспечить жильем тех, кто нуждается в нем, но не подпадает сегодня под возможности ипотечных программ.

Наталья Соколова