Копилка для двоих
Механизм проектного финансирования

Реализация все большего числа крупных инвестиционных проектов в сфере строительства стимулирует появление новых схем финансирования.
Одна из них – проектное финансирование.

Сегодня в России термин «проектное финансирование» используется достаточно широко, но при этом довольно часто имеется в виду не конкретный механизм, а финансирование любого проекта тем или иным способом.
Как утверждает советник Chadbourne & Parke Пол Тумминиа, одним из основных моментов проектного финансирования является создание отдельной компании для реализации проекта. При этом инвестор (инициатор проекта) берет на себя 20–30% затрат на нее, а недостающие 70–80% предоставляет банк. Взнос инвестора может быть не только в виде финансовых вложений, но и в таких активах, как земля, объекты недвижимости.
Во многих случаях компания, созданная для реализации проекта, в принципе не имеет финансовой истории, поскольку является абсолютно новой. Что может побудить банк участвовать в проекте, и притом столь активно? Только доказательство того, что эта компания сможет генерировать прибыль в течение пяти, десяти или более лет. Например, если есть покупатель на продукцию или услуги, которые создаст эта компания.

Chadbourne & Parke в данный момент работает с клиентом, который собирается построить две электростанции в Москве и вложить в проект порядка 30% необходимых средств. У клиента уже есть договор с правительством Москвы на покупку электроэнергии (от этих станций) по фиксированной цене в течение определенного времени. Этот договор и является активом (СГХ № 96).
При строительстве коммерческой недвижимости доказать банку будущую прибыльность «проектной компании» значительно сложнее. Если речь идет о строительстве бизнес-центра, то надо понимать, что услугами его будут пользоваться десятки арендаторов, а не единый потребитель. Значит, инвестору придется убедить кредитора в том, что спрос на офисные помещения в городе растет и будет большое количество желающих снять офис в данном бизнес-центре.
Кредитор, беря на себя значительную часть рисков, будет требовать, чтобы прибыль от реализации проекта в первую очередь поступала к нему. То есть выручка сначала будет поступать не в компанию, созданную для реализации проекта, а в банк, который и займется ее распределением.
Иногда проектное финансирование может быть слишком дорогим (затратным) механизмом, и для принятия банком решения об участии в проекте может потребоваться много времени. Но бывают случаи, когда у инвестора нет другого выбора, есть выгодный проект, но все активы компании, к примеру, уже заложены, и привлечь традиционный банковский кредит не представляется возможным.
По утверждению Пола Тумминиа, близкой формой проектного финансирования является структурированное финансирование, когда кредитование идет за счет залога активов существующей компании, а не создания новой – проектной компании.

Регионы идут в ногу со временем

Механизм проектного финансирования используется не только при реализации московских и питерских проектов, но и региональных. Как правило, пионерами проектного финансирования в регионах становятся иностранные кредитные организации.

Агентом сделки стал Внешторгбанк. Инвестиции французским кредиторам УГМК вернет за счет прибыли, которую в будущем принесет отель Hyatt (он выступает обеспечением кредита), тем самым получив гарантированный долгосрочный источник дохода. Срок окупаемости гостиницы, по данным УГМК, 11 лет. Как отмечают представители УГМК, проектное финансирование позволяет получить крупные суммы на проект без залога на длительный срок – 5–9 лет, без привязки к активам компании-застройщика.

Из опыта Северной столицы

Генеральный директор компании Setl City Василий Селиванов:
– Проектное финансирование предполагает обязательное участие застройщика в финансировании проекта в размере не менее чем 30% от его стоимости. Это серьезные деньги. Однако эта схема не требует стороннего обеспечения, что, безусловно, является плюсом.

Основанием обеспечения является сам проект и права, вытекающие из этого проекта.

На практике же банк принимает решение о выдаче кредита, исходя из репутации застройщика, объема его деятельности, а не из конкретного проекта и его показателей.
К недостаткам проектного финансирования строители относят также очень высокие ставки от 17 до 28% годовых. В итоге многие проекты не имеют устойчивой экономической базы, чтобы обеспечивать такие проценты. Данная схема применима только к крупным строительным компаниям, обороты которых позволяют обеспечивать отдельно взятый проект (СГХ № 92).

Вице-президент холдинга «Балтрос», директор инвестиционной дирекции Александр Тарасов:
– Проект «Славянка» предусматривает комплексное инженерное освоение земельного участка площадью 220 га с возможностью строительства на нем 1300 тыс. кв. м малоэтажного жилья. При реализации этого проекта используется схема проектного финансирования. Собственник проекта вносит 30% собственных средств (активами и деньгами), остальные 70% – это привлеченные средства Внешторгбанка (ВТБ).
Сотрудничество с ВТБ началось в прошлом году. Полгода ушло на то, чтобы банк полностью вошел в проект, понял его, провел комплексную проверку и все необходимые мероприятия в виде получения заключений по юридическим вопросам, по риск-менеджменту и т. д. Затем кредитный комитет банка принял решение об участии в проекте, а 27 декабря решение кредитного комитета было утверждено правлением ВТБ. В апреле 2007 года мы подписали контракт. Понятно, что при ведении такого проекта у нас установились довольно тесные взаимоотношения с банком.

1 млрд 655 млн рублей – на такую сумму сейчас открыта кредитная линия ВТБ. Эти деньги идут на инженерную подготовку.

Проект разбит на три этапа. Каждый этап финансируется траншами. Пер-
вый – проектирование внешних межквартальных и улично-дорожных сетей – уже закончен. Мы сейчас находимся на втором этапе: финансируются строительно-монтажные работы по подведению внешних инженерных сетей. Третий транш – это строительно-монтажные работы по межквартальным и улично-дорожным сетям.

Вице-президент банка ВТБ Павел Косов:
– Около 8% от объема кредитного портфеля ВТБ приходится на сферу строительства. В 2008 году мы планируем увеличить эту долю до 15–20%.
Например, проект «Славянка» реализуется нами совместно с ХК «Балтрос» на основе проектного финансирования. Суть проекта – провести инженерную подготовку территории и реализовывать уже размежеванные земельные участки под строительство. Следовательно, возврат средств будет осуществляться путем реализации площадей. Отсюда вытекает и срок кредитования – 2,5 года.
В качестве вклада инвестора (30%) мы учли не только денежные средства, но и все понесенные им расходы по приобретению земли, по инженерной подготовке. Важное значение при такой схеме финансирования имеет корпоративный контроль. Он, в частности, предполагает ввод наших представителей в совет директоров с правом вето по ключевым вопросам.

Другой проект, где используется проектное финансирование, – «Набережная Европы». Специально под этот проект было создано ООО «Петербург Сити». Мы утвердили мастер-план развития территории.

1 млрд долларов – минимальная стоимость проекта со сроком реализации 5-7 лет.

Проект предполагает строительство на участке площадью 10 га многофункционального комплекса площадью 470 тыс. кв. м, в том числе 140 тыс. кв. м жилья, пятизвездочный отель площадью 30 тыс. кв. м, а также объектов общественно-деловой застройки, в частности театр балета Эйфмана.

Чтобы проект нас заинтересовал, он должен иметь четкую окупаемость.
В проектном финансировании в качестве залога могут использоваться акции проектной компании, земля, на которой реализуется проект.

Президент ХК «Адамант» Игорь Лейтис:
– Мы используем как собственные средства, так и заемные. Соотношение собственных и заемных средств при реализации наших проектов колеблется от 30/70% до 50/50%. Есть несколько банков, это Сбербанк, «Уралсиб» и Альфа банк, с которыми мы сотрудничаем по схеме проектного финансирования. Такая схема обычно начинает работать, когда мы уже вложили в проект 25–30% собственных средств.

Руководитель проекта «Треугольник» ( ХК «Музей») Елена Белова:
– На части территории бывшего завода «Красный треугольник», которую ХК «Музей» купила у обанкротившегося предприятия, создается общественно-деловой центр. После реконструкции на «Треугольнике» будет достаточно площадей для размещения офисов, торговых и складских помещений, паркинга, ресторана, спортивного клуба, учебного центра и гостиницы.
Реализация проекта идет по схеме проектного финансирования: 70% – привлеченные средства, 30% – собственные. Для этой цели образовано ООО «Отель Треугольник». Залогом служит недвижимость, расположенная на данной территории.

Наталья Соколова

80,5 млн долларов выделили французские Societe Generale и BCEN-Eurobank на строительство отеля Hyatt в Екатеринбурге.
Общая стоимость работ – чуть более 107 млн. Около 30% от общей суммы поступает из средств инвестора – застройщика УГМК.