ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ
О механизмах инвестирования в строительство

Санкт-Петербург – один из наиболее экономически привлекательных регионов в России, о чем свидетельствует рост количества масштабных инвестиционных проектов во всех сегментах недвижимости.

По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, в прошлом году в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию  490 объектов жилого назначения на 34 227 квартир общей площадью 2 375 661,7 кв. м.

Строительство нового жилья и реконструкцию зданий под жилые цели осуществили 109 организаций строительной отрасли. За 2006 г. в Санкт-Петербурге было построено 337 объектов общегражданского назначения общей площадью более 1,690 млн кв. м.
Среди них:
· 16 автозаправочных станций;
· 76 объектов торгового назначения;
· 60 бизнес-центров, выставочных комплексов, административных и офисных зданий;
· 22 гостиницы,
· 39 центров автообслуживания, гаражей и крытых стоянок;
· 62 объекта коммунального строительства и 37 производственно-складских помещений.
Также за это время возведено 13 объектов религии и культуры, 12 объектов здравоохранения и физической культуры.

Кроме того, по данным Департамента исследований и консалтинга компании Praktis Consulting & Brokerege, входящей в состав Setl Group – российского инвестиционного холдинга, объединяющего Корпорацию «Петербургская Недвижимость» и ряд других фирм и предприятий, действующих в Северо-Западном регионе и за его пределами, в первом квартале 2007 г. активно продолжает развиваться коммерческое строительство Санкт-Петербурга. Стартуют крупные объекты во всех его сегментах.

Введенные в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в 2006 г. объекты жилого назначения

количество и тип объектов	число квартир	общая площадь, кв.м
186 объектов нового строительства	33 031	2 240 018,9
17 объектов реконструкции	903	63 959,6
287 объектов индивидуального строительства	293	71 683,1

Как в Петербурге обстоят дела с инвестициями в жилищное строительство?

Об этом рассказывает вице-президент Санкт-Петербургского союза строительных компаний Л. М. КАПЛАН.

– Лев Моисеевич, какие сейчас существуют механизмы инвестирования в жилищное строительство?
– В жилищном строительстве с введением в действие 214 закона, даже с учетом поправок к нему 2006 года, долевое строительство практически не ведется. Хотя по-прежнему основными источниками вложений в этот сегмент экономики являются средства граждан, но в тех формах, которые обходят закон. Это договоры предварительной купли-продажи, регистрация прав требования на строящиеся квартиры. И, наконец, потребительские кредиты, которые выдаются гражданам коммерческими банками по договору с совершенно конкретными застройщиками конкретным физическим лицам.
Потребительские кредиты, на наш взгляд, неправильно называются ипотекой. Но они имеют двоякое значение: с одной стороны, они как бы заместили долевое участие и по существу тоже являются долевым участием, но в завуалированной форме.
Это, кстати, сыграло положительную роль, так как застройщики имеют возможность привлекать средства граждан в жилищное строительство.

Но, с другой стороны, это разогрело рынок жилья и в условиях, когда спрос превышал предложение в 2006 году, привело к более чем двукратному росту цен на жилье. Кроме того, поправками к 214 закону предусмотрен выпуск жилищных сертификатов. Союз строительных компаний «Союзпетрострой» начал эту работу через компанию «Стандарт», но она широко не распространена.

Второй источник инвестиций в жилищном строительстве – это средства городского бюджета.

Динамика строительства жилья за счет городского бюджета:

Год	Построено тыс. кв. м.
2006	160
2007	260 (прогноз)

В ближайшие годы должны построить жилье до 500 тыс. кв. м – 1 млн кв. м жилья. В основном средства городского бюджета будут направлены на расселение аварийного и ветхого фонда. И частично на сокращение очереди, которая не движется в городе с 1976 года.

– Какую роль играет ипотечное кредитование?
–Других источников, кроме средств граждан, инвестирования в жилищном строительстве нет. То есть по-прежнему главную роль в жилищном строительстве играют потребительские кредиты. Что противоречит, вообще говоря, западной практике инвестирования. Ибо у них, с одной стороны, развито «проектное кредитование» (то есть кредитуют не физических лиц, а застройщиков, с тем чтобы они потом продавали готовые квартиры). А кроме того, существует настоящая ипотека. Это когда человек живет в готовой квартире и закладывает ее на 20–25 лет с выплатой минимальных кредитных ставок.

«Проектное финансирование» у нас практически не развито, потому что отсутствует механизм залога банкам под такие кредиты. Такими залогами могут быть: собственность на землю, долгосрочные (на 49 лет) арендные договоры с правом их перепродажи третьим лицам и, наконец, незавершенное строительство – при условии, если оно на собственной земле.

Надо подчеркнуть, что все три вида залогов предусмотрены российским законодательством, но совершенно не используются в Петербурге. Земля предоставляется только в аренду, без права перепродажи и залога и только на срок строительства (3–5 лет), что не дает возможности залога и незавершенного строительства.

– А какова ситуация с инвестициями в строительство коммерческой недвижимости?
– В коммерческом строительстве (помещения торговли, офисы, склады и т. п.) совершенно другая картина: инвестируются собственные средства застройщика или заемные средства в иностранных банках («Метро», «О’Кей»). Проблем с финансированием такой недвижимости нет. То же в полной мере относится и к промышленному строительству, которое в Санкт-Петербурге, к сожалению, осуществляется в основном иностранными компаниями в виде так называемой отверточной сборки.

– Каковы прогнозы по инвестированию в строительство в 2008 году? Назовите основные направления, крупные проекты, запланированные на следующий год.
– Мои контакты с Американской торговой палатой, с Немецкой торговой миссией, с японским представительством показывают, что практически отсутствует информация о тех стратегических объектах, которые намечаются.
К их осуществлению практически не допускаются петербургские подрядчики. У органов власти Санкт-Петербурга отсутствует информация, кто есть кто в строительном комплексе города.
Все эти вопросы будут обсуждаться на конференции «Промышленное, коммерческое и транспортное строительство в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», проводимой 2 ноября Санкт-Петербургским союзом строительных компаний под эгидой правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области совместно с Торгово-промышленной палатой и другими организациями.

Каринэ Мазманян

Справка

$26,2 млрд – прямые иностранные инвестиции в Россию по итогам 2006 г.
$30 млрд составит этот показатель, по прогнозам экспертов Минфина, в 2007 г.
(По данным Росстата)

12 жилых домов на 2584 квартиры построено Комитетом по строительству в 2006 г.
3 млрд 420 млн рублей составила сумма капитальных вложений из бюджета Санкт-Петербурга на строительство жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий в 2006 г.
(По данным Комитета по строительству)

162 169,3 кв. м жилья ввел в эксплуатацию Комитет по строительству Санкт-Петербурга
в 2006 г., став бесспорным лидером среди петербургских застройщиков в сфере жилищного строительства.
(По данным Комитета по строительству)

$9,8 млрд составили прямые иностранные инвестиции в первом квартале 2007 г.,
в 2,5 раза больше по сравнению с аналогичным показателем 2006 г.
(По данным Росстата)