Каждый второй дом – малоэтажный
Концепция малоэтажного домостроения Ленобласти

К 2011 году доля малоэтажного домостроения в Ленинградской области должна составить не менее 50% от общего объема строительства жилья. Это предусмотрено проектом концепции малоэтажного домостроения на 2007–2010 годы.

Проект Концепции малоэтажного домостроения одобрен на заседании правительства Ленинградской области 28 июня 2007 года. Согласно документу к 2011 году доля малоэтажек в Ленинградской области должна составить половину от вновь вводимого жилья и в 2010-м достигнуть 750 тыс. кв. метров. В последние годы доля малоэтажного строительства неуклонно снижалась (74% в 2003 г., 54% – в 2006-м). Концепция предполагает остановить это падение и стабилизировать ситуацию.
По данным председателя Комитета по строительству Ленинградской области Сергея Абрамчика, за 5 месяцев этого года площадь построенных малоэтажных домов составила 152, 7 тыс. кв. метров.

Планируемый рост объемов строительства малоэтажных жилых домов

Концепция предполагает строительство малоэтажного жилья во всех районах области. Пока же строительство домов концентрируется в ближайших к Петербургу районах: Всеволожском, Гатчинском, Выборгском, Тосненском, Ломоносовском. Для массового развития малоэтажного домостроения на территории Ленинградской области выделено 96 перспективных земельных участков во всех 17 районах общей площадью 1888,5 гектара.
На этой территории можно построить около 2800 тысяч кв. метров жилья. На некоторых из этих участков в настоящее время идут подготовительные работы, закладываются фундаменты и возводятся коттеджи.

Производственные мощности

По мнению создателей Концепции, для развития малоэтажного строительства в области есть все необходимые производственные мощности. Более 25 предприятий сегодня изготавливают комплектующие для малоэтажек. Только в деревянном домостроении работают 8 предприятий, суммарная мощность производства которых превышает 300 тыс. кв. метров в год. При наличии дополнительных заказов эти предприятия способны увеличить производственные мощности еще на 25–35% без модернизации производств.
Кроме того, сегодня рассматриваются несколько новых инвестиционных проектов в этой сфере. Такие как строительство завода по производству газобетонных изделий в городе Сланцы (мощность 100 тыс. кубометров в год), завода по производству деревянных полносборных домов в Подпорожском районе (мощность до 300 тыс. кв. метров в год), завода по выпуску конструкций каркасно-сборных зданий в городе Гатчине (мощность 250 тыс. кв. метров в год) и др.

Проблемы

Однако, как заметил Сергей Абрамчик, существует целый ряд проблем, тормозящих малоэтажное строительство. Это отсутствие подготовленной инженерной инфраструктуры, трудности с предоставлением земельных участков (муниципальные образования не справляются с этой задачей), отсутствие градостроительной документации населенных пунктов.
Бюджетных средств на инфраструктурное обустройство земель катастрофически не хватает. А инвесторы, которые строят жилье, в большинстве случаев не готовы вкладывать деньги в инженерную подготовку территорий.

Что касается предоставления земельных участков, то по существующему законодательству это можно сделать только через аукционы. Проводить аукционы должны муниципальные образования. Помимо того, что сама процедура аукциона требует много сил и времени, она стимулирует удорожание земельного участка, а значит, и ИЖС в целом. С принятием на федеральном уровне концепции «Свой дом» и пакета изменений к Градостроительному и  Жилищному кодексам будет сформирована региональная законодательная база для увеличения количества земельных участков, которые могут предоставляться гражданам под индивидуальное жилищное строительство. В частности, предусматривается возможность предоставления земли на безаукционной основе, но только при создании товариществ, объединяющих не менее 20 человек.

Отсутствие в населенных пунктах градостроительной документации чревато серьезными последствиями.
С 1 января 2008 года предоставление земельных участков без этих нормативных актов будет невозможно. К середине лета лишь  20% населенных пунктов области имели необходимую и  утвержденную по всем правилам документацию.
Очень много времени, по словам заместителя председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Евгения Домрачева, занимает согласование проектной документации. В результате сегодня в Ленобласти и в пригородах Петербурга открыты продажи в 72 поселках (в ближайшее время выйдут на рынок еще 18 объектов), при этом у половины инвесторов, строящих эти объекты, не урегулированы вопросы, связанные с получением прав на землю.

Цена

Между тем приобретение загородной недвижимости в области и пригородах Петербурга не по карману большинству граждан. Об этом свидетельствует и тот факт, что предприятия, выпускающие наиболее дешевые дома (деревянные каркасные с себестоимостью 14 тыс. руб. за 1 кв. м), загружены не полностью. По словам полномочного представителя президента Российской гильдии риэлтеров в СЗФО Павла Созинова, за этот год цены на землю в Ленобласти выросли в два раза, продолжается спекуляция на рынке земельных участков. «Очевидно, что рынок жилья в 30-километровой зоне вокруг Петербурга ориентирован на ценовые параметры города, – отметил он, – двух-, трехкомнатный коттедж вблизи Петербурга равнозначен цене однокомнатной квартиры в центре города». Например, в недорогих поселках «Малый Петербург» и «Янино-1» во Всеволожском районе цена дома в зависимости от площади варьируется от $123,6 тыс. до $164,6 тыс.

Концепция же предполагает увеличить до 30% долю семей, которым будет доступно приобретение индивидуального жилья с помощью собственных и заемных средств. Решение этой задачи предусматривает развитие ипотеки, таких программ, как «Жилье для молодежи», «Социальное развитие села до 2010 года». Планируется безвозмездное предоставление деловой древесины для жителей Ленобласти, желающих построить собственный дом.

Федеральные программы

Кроме того, по словам начальника отдела по формированию и мониторингу федеральных строительных и региональных целевых программ областного Комитета по строительству Сергея Игольникова, Ленобласть предпринимает активные шаги для использования возможных мер федеральной поддержки.  К существующим механизмам поддержки инвесторов по реализации проектов в жилищном строительстве относятся госгарантии по кредитам (государство может гарантировать до 50% от стоимости проекта), субсидии на обустройство дорог, а также погашение части процентной ставки по кредитам.

Например, область выиграла конкурс Росстроя по подпрограмме «Обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой» (ФЦП «Жилище»). В результате три проекта массовой застройки: Кудрово, микрорайон Южный во Всеволожском районе, а также Краколье в Усть-Луге – смогут получать субсидии из федерального и регионального бюджетов на погашение части процентной ставки по кредитам, привлекаемым на обустройство инженерной инфраструктуры.
В 2007 г. это 65% от ставки кредита, в 2008–2010 гг. – 50%. То есть если кредит берется под 14% годовых, то 7% гасит государство. Во всех трех проектах массовой застройки предусмотрено строительство малоэтажного жилья.

Область также участвует в конкурсах на получение субсидий из федерального бюджета для обеспечения застраиваемых территорий автодорогами. При малоэтажном строительстве субсидии выдаются в объеме до70% от стоимости дорожного строительства. Следующий конкурс касается отбора экспериментальных проектов массовой типовой застройки с запланированным объемом жилья не менее 1 млн кв. метров.

Ведется строительство

В настоящее время разрабатывается законопроект Ленинградской области о развитии малоэтажного домостроения, конкретизируется план-график выполнения Концепции. Строители же продолжат работать в том правовом поле, которое существует сегодня.  
Ведется строительство малоэтажных домов в Выборгском, Гатчинском, Кингисеппском, Кировском районах. В Приозерске началось строительство двух микрорайонов из деревянных домов. Проект «Новая Карела» предполагает строительство 19 коттеджей и 4 блокировочных дома. Общая площадь строительства – 5 га. Второй микрорайон планируется построить на бывшей промышленной площадке, на территории 20 гектар, расположенной в заречной части города.
На землях Всеволожского района строится коттеджный комплекс «Зеленые холмы». На территории 8,5 га уже возведено 49 коттеджей различной планировки с жилой площадью от 200 до 400 кв. метров. В перспективе планируется строительство еще более ста домов индивидуального типа.
В Волховском районе завершается строительство коттеджей в Волхове и Сясьстрое. В 2007 году начнется закладка домов в Старой Ладоге и Иссаде.

Согласно Концепции к 2011 году средняя стоимость стандартного жилья площадью 54 кв. м будет равняться среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года…

Наталья Соколова