Законы привлекательности
Генподрядчик о минимизации рисков

Повышение инвестиционной привлекательности строительных проектов не в последнюю очередь зависит от генподрядчика, от того, насколько грамотно он управляет рисками, минимизирует их на всех этапах строительства.

Тему комментирует директор проектов «Генподрядной компании СТЭП» Александр Стуйт.

– У инвестора всегда множество рисков при реализации своих проектов. Маркетинговый риск, неправильный выбор земельного участка. Риски, связанные с выбором технологической схемы, с проектными решениями, с инженерным обеспечением площадки. В современных условиях без обоснованного учета и оценки риска при принятии решений ничего не добиться. Надо также учесть и бюрократические риски.

– Когда, на каком этапе реализации проекта необходимо приступать к минимизации рисков?
– Минимизация рисков актуальна еще на этапе планирования строительства. Проведение тендеров на проектирование и строительство без полных исходных данных, без технологической концепции, без требований оператора к конструкциям, применяемым материалам и инженерным сетям ведет к возможности неоднозначной трактовки требований заказчика. В свою очередь, неоднозначная трактовка ведет к разному пониманию состава и стоимости работ.
При строительстве основными исходными данными являются геология, топография, санитарные ограничения, обременения. Второй частью исходных данных являются технические условия на подключение к энергоресурсам – теплу, воде, электричеству, стокам.
Работу по получению технических условий неоптимально отдавать генпроектировщику и нельзя оставлять «на потом». Это неделегируемая функция заказчика.

В процесс проектирования в качестве консультанта должна быть вовлечена эксплуатирующая организация или консультант, который обладает опытом работы на подобном объекте. Если эксплуатирующую организацию/консультанта не привлекать, мы рискуем принять неоптимальные решения.

– Какие именно риски присутствуют на данном этапе?
– Риски могут возникать из-за недостоверности или недостатка исходных данных и отсутствия четкого задания. Мы в своей практике встречали следующие риски:
• выявление инженерных сетей, не указанных в топосъемке;
• местное несоответствие оснований (грунтов) данным геологических изысканий.
В случае, если землеотвод выполнен заказчиком неоптимально и первоначальная посадка здания выбрана без учета геологических изысканий, это приводит к:
• выявлению торфа или плывунов;
• необходимости соответствующей замены грунтов;
• обнаружению старых конструкций и нелегальных свалок;
• необходимости изменения генплана в связи с выявленными данными по геологии;
• выявлению неоптимального расположения внутриплощадочных сетей;
• неоптимальным решениям по инженерным сетям.
Если на этапе проектирования эти ошибки не были выявлены, то в процессе строительства они могут привести к изменениям технологии и проекта. В итоге – потеря времени и переделка уже построенного.

– Чем может помочь генподрядчик?
– Привлечение генподрядчика (а возможно, и генпроектировщика, что лучше) как эксперта в области строительства на этапе проектирования снижает риски неправильных решений и предупреждает заказчика о возможных недостатках проекта. Прелесть данного этапа (проектирования) в том, что ошибки на бумаге все же исправимы. Финансовые потери не столь велики. Основной риск – это срок.
А далее, при строительстве, начинаются риски, которые практически невозможно компенсировать, отыграть назад.

– Как решается задача оптимизации бюджета и сроков строительства?
– В случае работы без генподрядчика необходимо предусмотреть затраты на накладные расходы, связанные с наймом, содержанием и увольнением персонала; накладные расходы площадки; неадекватный финансовый учет. В случае найма генподрядчика риски и ответственность за оптимизацию вышеуказанных затрат делегируются генподрядной организации.
Курсовые, инфляционные риски, непрогнозируемые скачки цен – данные виды рисков могут быть делегированы генподрядчику по типу франшизы. Например, имея в наших договорах фиксированную цену в долларах (таково было условие тендера), заказчик избежал курсового риска. А мы, к сожалению, только на изменении курса потеряли всю прибыль.
Что касается общего срока строительства, то он обычно является реалистичным. Но планирование отдельных этапов работ часто оказывается проблемой. Правильное понимание критического пути (основного технологического процесса строительства) – очень важная компетенция. Наиболее частая ошибка – неадекватно малое время на выбор отдельных исполнителей-подрядчиков. Поспешный выбор подрядчиков приводит к завышенным ценам, неоптимальным срокам и качеству.

– В чем, на ваш взгляд, заключаются кадровые и организационные проблемы?
– Это один из нарастающих видов рисков. Он проявляется в следующих факторах:
• в выборе недобросовестных исполнителей;
• в дефиците качественного персонала, пригодного для реализации строительства;
• в недостатке опыта, людей и времени для контроля;
• в недобросовестности персонала (воровство, взятки);
• в несработанности команд;
• в переплате подрядчику из-за незнания рынка;
• в неорганизованном процессе сдачи объекта;
• в «вялом» отношении всех участников стройки к просрочке отдельных этапов и к отставанию от критического пути.

Ключевой фигурой, конечно же, является менеджер проекта.
В отношении менеджера проекта наблюдаются две крайности. Первая – «все решаю только Я». Вторая – «сделай сам и ни о чем не спрашивай, а я посмотрю, что получится».
Единственный способ компенсации этих рисков – повышение квалификации и ответственности управленческого персонала за конечный результат.
Генподряд – это профессиональная услуга по организации строительства, в которой основную роль играет команда. От слаженности команды, ее умения управлять рисками, сотрудничать с инвестором зависит успех.

– На этапе строительства на первом плане технологические риски?
– Для генподрядчика технология строительства является приоритетом. Мы заинтересованы в правильной организации строительного процесса, планировании и качественном выполнении работ. Появление технологических рисков происходит на фоне двух тенденций: узкой специализации лучших исполнителей (только полы, только металл, только Генподряд) и сокращения сроков строительства. К факторам риска относятся:

• формирование некачественной исполнительной документации;
• появление дефектов в гарантийный период;
• воровство или порча материалов;
• применение некачественных материалов;
• несоблюдение технологии строительства (качество);
• несоблюдение техники безопасности;
• дефицит материалов и техники – задержки в поставках.

– Если обобщить ситуацию, какие риски снижает привлечение генподрядчика?
– Генподрядчик изначально заинтересован в качестве работ, за которыми он следит.

На этапе проектирования присутствует риск изменения технологии и переделок в проекте. На этапе бюджетирования генподрядчику делегируются риски и ответственность за оптимизацию затрат, а также курсовые и инфляционные риски.
На этапе подготовки к строительству на генподрядчике полная ответственность за организационные и кадровые риски. На этапе строительства – технологические риски.
На этапе гарантийного периода ответственность за качество также лежит на генподрядчике.
Обе стороны (заказчик и генподрядчик) стремятся более четко формулировать ответственность за риски проекта, принимаемые каждой из сторон. Адекватное осознание рисков вынуждает принимать меры по их минимизации. Каждая из сторон, принявшая на себя риск, старается принять меры по управлению им, а если не принимает необходимых усилий – то несет финансовые и временные потери, что наносит удар по ее репутации.

Подготовила Наталья Соколова

Тел. (812) 327-3355