Под бдительным оком
Аудит строительного проекта

Предотвращению кризисных ситуаций и снижению рисков при реализации строительных проектов способствует система специального аудита, не зависимого от участников инвестиционно-строительного процесса.

Реализация строительных проектов – процесс длительный и рискованный. На любом этапе проект подвержен многочисленным рискам, связанным как с внешними, так и внутренними обстоятельствами. Все стадии реализации находятся под контролем, однако это не спасает проект от нежелательных событий, влияющих на сроки его выполнения, качество и стоимость.
По данным Centre of Business Practices, 86% проектов в России в 2000 году сдавались с опозданием, а 50% – со значительным превышением бюджета.

По мнению генерального директора ЗАО «Строительная компания «ИРБИС», к.т.н. Геннадия Киркина, предотвратить кризисные ситуации, снизить риски, а значит, и защитить экономические интересы инвестора поможет аудит строительного проекта.
Это целая система мероприятий, проводимая сторонней компанией, не являющейся непосредственным участником инвестиционно-строительного процесса.

Аудит строительного проекта – консалтинговая услуга, позволяющая инвестору определить, что в данный момент происходит с проектом и какие действия необходимо предпринимать для его успешного завершения.

Основная задача аудита – проведение независимой профессиональной экспертизы и анализа полученных данных.
Анализ проводится для определения достоверности, полноты и соответствия заявленных параметров строительного проекта требованиям договора, проектно-сметной документации, строительным нормам и правилам.

В ходе аудита проверяется полнота и комплексность проектной и разрешительной документации, полученных согласований, наличие и качество необходимых исполнительных документов.
Проводится оценка стоимости выполненных работ и незавершенного строительства, а также адекватность оплаченных работ рыночным показателям и подписанным актам.

Например, при проверке строительства комплекса жилых зданий аудитор констатировал завышение между выполненными и оплаченными работами на сумму более 8,8 млн рублей. Из них 12% приходилось на необоснованное применение расценок и материалов, 85% – на завышение физического объема работ, 60% – на завышение стоимости работ и материалов.

При необходимости аудитор может также дать оценку качества строительных работ и строительства в целом, провести расчет стоимости завершения строительства и составление директивного графика завершения работ.

Если инвестор желает знать…

В строительной компании «Ирбис» разработана оригинальная методика проведения строительного аудита. Она состоит из комплекса кабинетных и полевых исследований, анализа и обработки полученных результатов. В результате заказчик получает письменный отчет в удобной и понятной форме.
Каждый отчет является оригинальным документом, его содержание зависит от поставленных заказчиком целей и задач. В зависимости от этих целей и задач находится и перечень документации, необходимой для качественного аудита проекта.

Экспертизе могут подвергнуться исходно-разрешительная, проектно-сметная, рабочая,  исполнительная, техническая или другие виды документов.

Если заказчик хочет проверить соответствие оплаты выполненных работ их фактической стоимости, проводится оценка стоимости выполненных работ. Если требуется определить фактические финансовые затраты, необходимые для завершения строительства, то производится оценка стоимости завершения строительства.
Оценка стоимости завершения строительства производится по возводимым объектам, по объектам реконструкции и объектам незавершенного строительства. В последнем случае могут быть определены также стоимость и качество ранее выполненных работ.

Услуга аудита предназначена как для компаний нестроительного профиля (это, например инвесторы, вкладывающие деньги в развитие своего бизнеса посредством строительства), так и для профессионалов строительного рынка.
В последнем случае аудитор выполняет функции внешней контролирующей организации.
Стоимость услуги «Аудит строительного проекта» находится в прямой зависимости от объема работ на объекте и трудозатрат.  В каждом случае она определяется в индивидуальном порядке.

Некоторые итоги аудита

Как отмечает генеральный директор ЗАО «СК «ИРБИС» Геннадий Киркин, в 90% случаев средства, затраченные заказчиком на аудит проекта, окупаются сторицей:
– Услугой аудита строительного проекта СК «Ирбис» уже воспользовались строительные и инвестиционные компании не только Петербурга, но и других городов России. Одному из наших клиентов, например, аудит проекта стоил примерно 350 тыс. рублей. Но при этом помог сохранить ему 14 млн рублей.
Выявлены случаи, когда генподрядчики завышают стоимость работ и материалов, необоснованно применяют расценки.

Разница между оплаченными и выполненными работами может составлять миллионы и десятки миллионов рублей.

Кроме того, работы могут быть выполнены в полном объеме, но при этом их качество настолько низкое, что доведение его до необходимых нормативов может стоить очень дорого.

Для неспециалистов мы ввели классификацию дефектов. Например, первый класс – это серьезный дефект, представляющий угрозу несущей способности конструкции и приводящий к аварийной ситуации, а дефект седьмого класса лишь увеличивает эксплуатационные затраты.
В нашей практике был один случай, когда в ходе проведения аудита у нас не возникло никаких замечаний и не было выявлено несоответствий в ходе реализации проекта. Качество, объемы работ и документация – все было в норме.

Но есть и печальные примеры. В двух случаях мы не просто выявили несоответствия, но и обнаружили криминал. По результатам одной из наших проверок впоследствии было возбуждено уголовное дело.
Очень частый случай нарушений – отсутствие необходимых документов. Проводя аудит, мы сразу же сообщаем заказчику, чего ему не хватает, и предлагаем свои услуги по созданию недостающей документации.

Подготовила Наталья Соколова

Тел. (812) 271-6622