Бизнес и власть в вопросе о земле
Новые источники развития российского капитализма

О земельных отношениях в современной России рассказывает доцент, к.э.н., заместитель заведующего кафедры статистики учета и аудита экономического факультета СПбГУ, Председатель Совета по аудиторской деятельности Северо-западного территориального института профессиональных бухгалтеров России, член Национального совета по конкурентоспособности Юрий Гузов.

Особая ценность земли

– Основной, базовый объект недвижимости – земля – занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей. Она обладает особой ценностью для человеческого общества. Так как является единственным местом проживания населения, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. Она выполняет:
· экономическую роль – земля в качестве природного объекта является объектом хозяйствования;
· социальную роль – пространственные условия жизни людей (источник питания, место расположения жилья и т.д.);
· политическую роль – как территория государства.

Ограничение права собственности на землю обусловлено следующими обременениями:
· системой зонирования;
· рациональным использованием и охраной земель;
· контролем окружающей среды;
· защитой прав и интересов других пользователей;
· соблюдением условий не использования особо охраняемых территорий и зон;
· учетом строительных норм и правил застройки;
· принудительным выкупом земель у собственника для государственных и муниципальных нужд.

На наш взгляд, проблема частной собственности на землю является политико-демагогической.
В мире есть развитые страны (Нидерланды), где доминирует государственная собственность
на землю, и слаборазвитые страны Африки и Азии, где институт частной собственности священен.
Однозначной корреляции здесь нет.

Суть дела сводится к эффективности использования земли и реальности уплачиваемых налогов. Эффективное использование земли повышает цену на рядом расположенные участки и увеличивает величину собираемых налогов, которые должны возвращаться населению на данной территории.
Возникает вопрос, как осуществляется отторжение земли для увеличения эффективного использования не в ущерб общественным интересам.
Государство делает это административным образом, иногда с компенсациями (национализация, конфискация, реквизиция). Частник вынужден выкупать землю рыночным образом. Это более длительный и затратный процесс. Коррупция, беззащитность государственной и мелкой частной собственности, криминальное давление – главные ускорители данного процесса.
Текущие затраты на содержание недвижимости, налоги и антимонопольное регулирование – главные сдерживающие факторы образования безграничных частных латифундий.

Строительство коттеджных поселков в Подмосковье за счет расхищения сельскохозяйственных земель не создает реальной налоговой базы для населения Московской области и обостряет транспортную и экологическую обстановку. Государство пока не выработало эффективной социальной стратегии в этой области.

Инвентаризация и межевание

Любой земельный участок имеет границы. Это межевые линии, проведенные через межевые точки, имеющие четкие геодезические координаты. Проблема межевания стара как мир.
Начавшееся в середине XVIII века межевание частнособственнических земель, внедряло новые принципы землепользования:
· всеобщность учета земель;
· документальное доказательство землевладения;
· публичность;
· платность и рациональность землепользования;
· решение национальных вопросов.
Процесс инвентаризации и межевания земель затянулся. До Октябрьского переворота было обмежевано только 10 губерний. Диктатура пролетариата в СССР на 80 лет заморозила данный процесс.

Межевание имело и негативные последствия – расхищение земель, в том числе за счет экономически слабых феодалов. Самое известное классическое произведение того периода, отражающее процесс расхищения земель, повесть А. С. Пушкина «Дубровский».
Такие явления были характерны и для других европейских стран. Так, известный классик политэкономии Уильям Пети был землемером в войсках Кромвеля при покорении Ирландии. Более половины ее территории стали его собственностью, а он получил титул пэра.
Отношение к земле России после 1991 года Вновь формированием поземельной книги, инвентаризацией и межеванием, занялись лишь в 90-е годы ХХ века. Эта деятельность связана с именем Ильи Артуровича Южанова, председателя Комитета по земельным ресурсам Санкт-Петербурга. Именно питерские технологии легли в основу регистрации земельных отношений на российском уровне.
При этом до 1998 года учет земли в РФ велся как учет физических объектов, а не объектов собственности.

Новая система ввела единое правовое поле.
Система регистрации прав на недвижимость выступает в роли гаранта, если она может подтвердить достоверность и полноту сведений об объекте недвижимости, чистоту и полную определенность передаваемых прав и правомочий продавца. Она является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения и ограничения, перехода или перераспределения прав на недвижимое имущество.
Кадастровый учет (инвентаризация) – описание и индивидуализация объекта недвижимости с присвоением кадастрового номера – позволяет однозначно выделить его из других объектов. Законом предусматривается введение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН), указывающий порядок государственной регистрации. Государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимостью (залог, мена, дарение, аренда).

Согласно законодательству описание земель участка определяется системой показателей:
· наименование субъекта земельного права юридического/физического лица с указанием адреса;
· адресные ориентиры;
· документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования;
· код классификатора земель;
· площадь по документам;
· площадь санитарно-защитной зоны и зоны с особым режимом пользования в пределах участка;
· форма собственности;
· поверхностный и подпочвенный слой, контуры, топография;
· инженерное обустройство.

Паспорт земельного участка содержит дополнительные показатели:
· экспликацию земель – описание застройки территории, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, лесными насаждениями, болотами, водными поверхностями;
· размер земельного налога и арендных платежей с единицы площади;
· балансовую стоимость строений, зданий, насаждений;
· общую стоимость строений и земельного участка;
· налог на стоимость недвижимости;
· экологические показатели;
· градостроительные характеристики;
· залежи полезных ископаемых.

В настоящее время разрабатываются документы пространственного развития территории (стратегии, генпланы, программы развития территории, градостроительная документация). Все это призвано снизить политические и экономические риски для потенциальных инвесторов, использующих земельные участки.

На фоне российской депопуляции и сокращения числа городов, особенно в восточной части страны, интересен опыт Китая по пространственному планированию. В начале XXI века Китай заказал проекты 10 городов с 50-тысячным населением иностранным архитекторам.

Особенность формирования цены на землю такова, что предложение земли (29% суши) относительно постоянно и определяется состоянием спроса на нее.
У земли как товара абсолютно нулевая неэластичность ее предложения на рынке. Любой землевладелец, заинтересованный в максимизации доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, именно поэтому цена определяется спросом.
Разница в эффективности использования и местоположении различных земельных участков создает эффект земельной ренты, являющейся предметом споров между собственником и арендатором.

Согласно Риккардо, цена продовольствия высока не из-за ренты, наоборот, цена земли высока, т. к. увеличивается цена продовольствия.

Современной формой земельной ренты выступает увеличение стоимости земли, обусловленное ростом ее инвестиционной привлекательности при реализации крупных проектов. Земля и недвижимость становятся самыми быстро растущими по стоимости активами. К сожалению, их рост не отражается официальной статистикой и не учитывается при расчете инфляции и минимального прожиточного уровня.

Оборот земельных участков в России преимущественно все еще носит административный характер. Доля рыночных сделок относительно мала и касается пока в основном сделок по приватизации и выкупу земли.

Характеристики, влияющие на цену земельного участка:

· местоположение,
· размер,
· форма использования участка,
· контуры и топография,
· состояние почвенного слоя,
· инженерно-техническое обустройство,
· экологическая среда,
· способы использования прилегающих территорий.

Земля – главная вещь

Все, что находится на земле, принадлежит и следует судьбе главной вещи, если иное не оговорено законом или договором. Это очень важная правовая норма.
Критерием отделения движимости от недвижимости является перемещение вещи, наносящее несоразмерный ущерб ее назначению. Можно сказать, движимость – это частный случай существования недвижимости. Кругооборот в природе этих явлений можно описать следующим образом. Любая движимость когда-то была недвижимостью, и судьба любой движимости – вновь стать недвижимостью. Другими словами, железная руда в месторождении – это недвижимость. Добытая руда и выплавленная сталь – это движимость. Если сталь используют на строительство дома или выбросят на помойку – это вновь недвижимость.

С землей связан домициль – место регистрации юридического лица и место уплаты налогов. Поэтому перемещение юридического лица наносит несоразмерный ущерб налоговой базе территории.

Регулирование рынка недвижимости – достаточно сложный процесс. Мы находимся пока еще в самом начале этого пути. Он труден и чреват серьезными ошибками, но иного пути нет.
Чтобы повысить конкурентоспособность страны, необходимо создать эффективный рынок недвижимости, реализующий не только экономические, но и социальные приоритеты.

Подготовил Владимир Хохлев