Земля – основа деятельности
Новое в земельном законодательстве

О новшествах земельного законодательства, непосредственно связанных с градостроительной деятельностью, рассказывает ведущий юрист главный аудитор Системы менеджмента качества ФГУП «РосНИПИ Урбанистики» Александр Черненков.

В современной юридической аналитике земельно-правовые отношения рассматриваются, как правило, с позиций прикладного характера, каждодневного использования. Права на землю, сделки с земельными участками, проблемы государственной регистрации…
Учитывая значение земли как основы осуществления хозяйственной и иной деятельности, обращение к требованиям земельного законодательства неизбежно и при решении различных правовых вопросов теории и практики градостроительного проектирования. Вот некоторые из новых земельных правовых норм, содержательно связанных с градостроительной деятельностью.

Перевод земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в земли другой категории и наоборот.
Такой перевод осуществляется на основании факта установления (изменения) границы населенного пункта. Предложен следующий механизм.

· Осуществляется подготовка проекта генерального плана городского или сельского поселения, в том числе городского округа. В проекте устанавливаются (изменяются) границы населенных пунктов.

· Проводится голосование населения (по вопросу изменения границ населенного пункта) или осуществляется выражение мнения населения представительным органом местного самоуправления (только при одновременном изменении и границ населенного пункта и границ самого поселения).

· Производится согласование проекта генерального плана поселения в части изменения границ населенных пунктов с соответствующим органом власти (федеральным, субъекта РФ или местным), так как изменение «своих» границ (в сторону увеличения или уменьшения площади поселения) автоматически влечет изменение «чужих» границ.

· Представительный орган местного самоуправления поселения утверждает генеральный план.

· Орган местного самоуправления подает ходатайство о переводе земель населенных пунктов в другую категорию земель (или наоборот) в уполномоченный орган государственной власти либо, в пределах своей компетенции, принимает акт о переводе земель населенных пунктов в земли другой категории (или наоборот).

· Уполномоченный орган государственной власти принимает акт о переводе земель населенных пунктов в земли другой категории (или наоборот).

· Производится внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель.

· Орган местного самоуправления принимает решение о направлении утвержденного генерального плана и акта о переводе земель в представительный орган государственной власти субъекта РФ для утверждения новых границ муниципального образования (только при одновременном изменении и границ населенного пункта и границ самого поселения – муниципального образования).

· Субъект РФ принимает закон об изменении границ муниципальных образований.

Развитие застроенных территорий

«Развитие застроенных территорий» по своему содержанию осуществляется посредством:
· подготовки проекта планировки и проекта межевания соответствующей территории;
· осуществления сноса существующих зданий;
· осуществления строительства (реконструкции) в соответствии с проектом планировки (по общему правилу – только жилых объектов, кроме объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории).

Для развития застроенной территории органом местного самоуправления принимается специальное решение, в котором должны быть определены ее (территории) местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Инициаторы решения – орган государственной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления, физические или юридические лица.

Условия принятия решения о развитии застроенной территории:
· наличие у муниципального образования правил землепользования и застройки;
· наличие местных нормативов градостроительного проектирования, а при их отсутствии утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения рассматриваемой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
· на территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
· на территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На территории могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, другими словами – объекты, противоречащие правилам землепользования и застройки.
На застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства. Даже если имеется один объект, не являющийся аварийным и не подлежащий сносу, то решение о развитии застроенной территории принимать нельзя.

Развитие застроенной территории производится на основании договора, который заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона. Статья 46.3 Градостроительного кодекса РФ подробно регламентирует порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Приобретение прав на землю (на соответствующую застроенную территорию) производится в рамках договора о развитии застроенной территории.
Отдельного аукциона по продаже прав на землю не требуется. Победитель аукциона по своему выбору приобретает соответствующий участок в собственность или в аренду бесплатно и без проведения торгов. Это правило относится к земельному участку, находящемуся в муниципальной собственности. Или участку, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам.

Относительно объектов недвижимости (жилых помещений и земельных участков), находящихся в частной собственности, принимается решение об их изъятии для муниципальных нужд путем выкупа. Финансовое бремя выкупа лежит на победителе аукциона. Приобретение прав на объекты недвижимости, не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, осуществляется по общим правилам гражданского оборота. Случаи изъятия земельных участков для муниципальных нужд перечислены в статье 49 Земельного кодекса РФ.

На победителе аукциона также лежит обязанность создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства

Содержание «комплексного освоения в целях жилищного строительства»:
· подготовка документации по планировке территории (проекта планировки, проекта межевания, градостроительного плана земельного участка);
· обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
· осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Комплексное освоение участков в целях жилищного строительства возможно только при наличии правил землепользования и застройки, так как виды разрешенного использования устанавливаются именно в этом документе.
Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства предоставляются на открытом аукционе и только в аренду. Арендатор имеет исключительное право приобрести данные участки в собственность, кроме территорий общего пользования (только после утверждения документации по планировке и государственного кадастрового учета участков, то есть до строительства).

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд

У органов власти всех уровней появились полномочия по резервированию земель для государственных и муниципальных нужд. Установление самого порядка резервирования земель, а также установление ограничений прав на землю в связи с резервированием отнесено к ведению Российской Федерации.
Резервирование земель возможно в случаях, перечисленных в статьях 49 и 70.1 Земельного кодекса РФ (например, для размещения объектов электро-, га- зо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения). По общему правилу, резервирование допускается при условии, что в документах территориального планирования (схемах территориального планирования, генеральных планах) определены зоны планируемого размещения соответствующих объектов капитального строительства.

В качестве исключения, до утверждения документов территориального планирования, но не позднее 1 января 2010 года, допускается резервировать землю для обеспечения государственных и муниципальных нужд путем принятия отдельного документа, утверждающего зоны планируемого размещения объектов капитального строительства. Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти резервирует землю для федеральных государственных нужд, уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ – для региональных (субъектов РФ) и местных нужд.

Земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем семь лет. Допускается резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов на срок до двадцати лет.

Подготовил Владимир Хохлев

Тел. (812) 375-9350 (доб. 244)