У КАЖДОГО СУБЪЕКТА СВОЙ ИНТЕРЕС
ОСНОВНОЙ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ РЕСУРС

Петербург размещен внутри другого субъекта РФ – Ленобласти. Город с его развитой промышленностью зажат на небольшой территории внутри КАД. И обширные земли области ему недоступны.

Зато жители Петербурга активно осваивают соседний регион в меру собственной экономической активности. Но более заметны по проникновению в область инвесторы, реализующие свои бизнес-планы в зоне КАД и далеко за его пределами.

ЖИЛИЩНЫЙ ПРОЕКТ РОССИИ

Решение жилищных проблем города и области – важнейшее направление инвестиций.
В Петербурге практически завершена эра строительства доступного жилья. Ибо цена за 1 кв. м рванула за 2000 долларов. В пригородах и в непосредственной близости от КАД эта ценовая отметка сохраняется, а на отдельных участках даже выше. Примером того может послужить областной пос. Кудрово, где первоначально планировалось возводить доступное жилье.

Но все прожекты и расчеты перечеркнул рынок. И окончательно выявилась тенденция: чем дальше конкретное поселение от Северной столицы, тем оно доступнее для потребителя.
Этому способствует целый ряд обстоятельств. И прежде всего – цена земли. Говоря о перспективах этого процесса, вице-губернатор Ленинградской области, председатель областного КУГИ А. Ю. Дрозденко подчеркнул, что в регионе активизировался перевод участков из одной категории в другую. Участки сельскохозяйственных угодий становятся землями промышленного, транспортного и иного специального назначения. В землях поселений оказываются и участки, примыкающие к существующим населенным пунктам.

Они интенсивно застраиваются жилыми домами – ведь тут, как правило, уже имеются инженерные сети. Их наличие и применение местных стройматериалов позволяют удерживать цену 1 кв. м в интервале 300–500 долларов. В местах более удаленных этот показатель мог бы упасть ниже, но там инвестору приходится за свой счет оборудовать инфраструктуру. И расплачивается за это покупатель. По прогнозу А. Ю. Дрозденко, рост цен на землю в области сохранится. И прежде всего в инвестиционно привлекательных районах.
А жителями новых домов в области становится уже не только ее население. Все чаще бывшие петербуржцы вынуждены решать свои квартирные проблемы за счет выезда из города.

ИНВЕСТОР ДЕЛАЕТ ВЫБОР

Главный архитектор области В. А. Ким подчеркнул, инвесторы стараются идти на наиболее востребованные с точки зрения рынка территории. То есть те, что близко от Петербурга. Убедить их в том, что в удаленных от Петербурга на 50–100 км городах (Кириши, Кингисепп, Гатчина) есть потребность в их интервенциях, трудно.
И тем не менее наиболее прозорливые инвесторы в этом прекрасно разобрались. Так, уже много лет в промзоне Тихвина развивается лесопереработка, а затем – и мебельное производство. А с другой стороны, но чуть позже буквально в нескольких шагах от города возникли 2 крупных торговых комплекса ИКЕА.

Чем вызван такой полярный девелопмент инвесторов? Этот вопрос не совсем корректен. Поскольку и в глубинке области, и возле Петербурга реализует свои проекты одна и та же ИКЕА. В первом случае фирма разметила новые мощности вблизи от источника сырья – леса. А во втором – рядом с потребителем: населением Питера.
Свои магазины известная в мире компания первоначально хотела разместить в Северной столице. Но не нашла с ее властями общего языка. Да и земля в городе сейчас намного дороже…

МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ЗОНЫ

Успешно используя географические выгоды, включая близость к крупнейшему европейскому мегаполису, область в строительстве жилья и коммерческой недвижимости идет семимильными шагами.
Этому способствует и формирование многофункциональных зон, расположенных во многих районах Ленобласти. В состав зон входят экологически чистые высокотехнологичные предприятия. Находится место и для транспортных, транспортно-распределительных терминалов. Планируется строительство бизнес-центров, гостиниц и торгово-развлекательных комплексов. И если в этом отношении маловато строительных премьер, советуем набраться терпения.
Инвестор в области прописался надолго, а соответствующие проекты и протоколы о намерениях насчитываются уже десятками.

К ним относится развитие и строительство новых портовых зон Усть-Луги, Приморска, Высоцка и Выборга. Определенные возможности для коммерческого строительства открывает проект аэропорта Ржевка. Возрождается на новой основе промышленность в Сланцах, Тихвине, Киришах, Бокситогорске, Пикалеве и т. д.
Важно то, что в составе и вокруг объектов транспортной инфраструктуры реализуется максимальное количество объектов коммерческой недвижимости.

ЛОГИСТИКА РЕСПУБЛИКАНСКОГО МАСШТАБА

Но активнее всего идет строительство транспортно-логистических терминалов на территориях зоны КАД. И поскольку в Петербурге мало территорий для размещения крупных логистических терминалов, – говорит В. Ю. Ким, – инвесторы, оценив ситуацию, делают выводы. Им сегодня удобнее размещать объекты, включая обслуживание КАД, на территориях области, прилегающих к Петербургу.

На этот сегмент сейчас ориентируются крупные зарубежные логистические операторы. Уже можно назвать международные компании Knight Frank («Уткина Заводь»), Ahlers International («Алерс логистик центр»). Благодаря им КАД буквально «обрастет» логистическими комплексами. Такой протяженной и технологически совершенной зоны ни один из двух смежных регионов пока не имел.
Другой яркий пример – строительство БТС и порта Приморск. Здесь в течение 5 лет увеличены мощности по отгрузке нефти с 12 до 65 млн тонн. Но и этот показатель вскоре будет удвоен. Подобная ситуация «созревает» и в районе порта Усть-Луга. Там помимо строительства различных терминалов в районе д. Краколье начнется строительство города на 35 тыс. человек. Здесь разместятся семьи сотрудников порта и работников, которых привлекут на новые производственные мощности района.

Жаль, что все эти крупные достижения еще не носят системного характера. Пока на первый план вышли отдельные, пусть уникальные по своим масштабам, объекты. Власти Петербурга и Ленинградской области напряженно и заинтересованно решают только свои задачи. При этом упускается из виду то, что по территориям этих регионов проходит 9-й интермодальный коридор и осуществляется транспортное сообщение государств Востока и Запада.
Столь явное увлечение частными задачами не только снижает экономический эффект от реализации начатых проектов. Вполне возможно, что длительное игнорирование общенациональных и международных интересов в дальнейшем потребует немалых средств на исправление уже сделанного.

СОТРУДНИЧЕСТВО ОТКРОЕТ ПЕРСПЕКТИВЫ

Отмеченное выше противоречие наконец изучено в правительстве России. Министр транспорта И. Е.Левитин недавно заявил о создании сети мультимодальных логистических центров РФ. Один из них появится в Петербурге, пообещал он. «В России до сих пор не создана современная логистическая система. Между тем растущий экономический потенциал страны значительно превосходит возможности нашей транспортной сети, – заявил министр. – Для реализации этих планов начинается разработка «Концепции формирования сети мультимодальных логистических центров РФ».

В заключение хочется подчеркнуть, что земельные отношения двух соседних регионов требуют скорой и продуманной коррекции. И осуществляться она должна не только во благо экономики и населения этих субъектов России. Есть еще интересы огромной страны, западный фланг которой они и образуют. Автору обзора выход видится в объединении города и области. Хотя этот вариант не может быть единственным, но он вполне возможен.

Валентин Воронов