Кадастровый учет и межевание
Современные тенденции в землеустройстве Петербурга

Петербург активно развивается, застраивается, реализуются крупные инвестиционные проекты, активизируются процессы приватизации земли. Поэтому одной из важнейших задач становится межевание, формирование и кадастровый учет земельных участков.

Несколько лет назад были большие проблемы с определением владельца того или иного участка, с определением юридического статуса земли, с выявлением границ этих участков. Сегодня ситуация изменилась, но можно ли говорить, что учтен и конкретизирован каждый метр городской территории?

На вопросы нашего корреспондента отвечает председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга Юлия Киселева:

– Сплошная инвентаризация территории Петербурга проводилась в 2000–2002 гг. За этот период были выявлены земельные участки, фактически используемые юридическими лицами и гражданами (без правоустанавливающих документов). Также были выявлены первичные и вторичные объекты недвижимости, правообладатели и пользователи которых не имели необходимых документов на занятые этими объектами земельные участки. В отношении выявленных участков были проведены работы по их формированию, утверждению границ и кадастровому учету. Это было проведено с целью заключения краткосрочных договоров аренды на выявленные и поставленные на кадастровый учет участки.

В данном случае речь шла о полной инвентаризации территории административных районов Петербурга. Инвентаризации подверглись все земельные участки, фактически используемые гражданами или юридическими лицами.

Однако каждый день ситуация меняется. И говорить о том, что результаты инвентаризации, полученные в 2002 году, абсолютно актуальны в 2007, невозможно. Связано это, прежде всего, с тем, что земли являются предметом гражданского оборота. Участки могут быть разделены на части либо, наоборот, объединены. Может быть изменен порядок или вид использования земельного участка. В результате гражданско-правовой сделки может смениться собственник земли, что влечет необходимость переоформления прав на землю.

Однако до тех пор, пока вновь созданный земельный участок не будет поставлен на кадастровый учет (а делается это по заявлению собственника), сведения о произошедших с ним изменениях могут быть выявлены только в процессе государственного земельного контроля. Государственная регистрация перехода прав собственности на объекты недвижимости осуществляется в заявительном порядке. Пока продавец и покупатель недвижимости не обратятся в регистрирующий орган, никто не будет знать, что здание или земля, которые по данным инвентаризации принадлежат Иванову, фактически уже давно принадлежат Сидорову.

– Юлия Евгеньевна, что, на ваш взгляд, тормозит, а что может стимулировать процесс межевания территории?
– Поскольку работы по межеванию земельных участков достаточно дороги, не все землепользователи готовы их оплачивать. С другой стороны, с момента оформления документов на землю возникает обязанность уплачивать земельный налог или арендную плату с той площади земельного участка, которая установлена по результатам натурных работ и указана в правоустанавливающем документе.
В связи с этим граждане и юридические лица, у которых площадь фактически используемых территорий значительно превышает площадь, указанную в старых документах, не всегда торопятся уточнять данные по участку и оформлять на него документы.

За счет бюджетных средств, прежде всего, должны проводиться работы по межеванию земельных участков, занятых объектами жилья, социальной сферы, государственных структур, науки и образования. А также земельные участки, занятые или предназначенные для использования под стратегические объекты. Сегодня за счет средств бюджета межуются и земельные участки, используемые почетными гражданами, ветеранами, блокадниками и т. п.

– В одном из интервью вы сказали, что в связи с ростом количества крупных инвестиционных проектов перед Комитетом стоит задача по формированию участков для размещения новых объектов. Удается ли справляться с этой задачей и какие резервы территории для этого есть у города?
– Генеральным планом Санкт-Петербурга предполагается освоить до 2015 года около 15–16 тыс. га ранее не застроенных территорий. В том числе за счет намыва территории в акватории Финского залива.
Кроме того, для обеспечения планирования объектов капитального строительства на перспективу с 2016 по 2025 годы предполагается резервирование ранее не застроенных территорий.

На этих территориях предполагается новое строительство, а также реконструкция существующих объектов соцкультбыта. Что касается объектов производственной сферы, то Генпланом предусматривается формирование на основе вновь осваиваемых территорий комплексных, высокоплотных производственно-коммунальных (нежилых) зон, общей площадью 5 тыс. га, и, кроме того, резервирование территорий на перспективу до 2025 года общей площадью 1,5–2 тыс. га. На указанных территориях предусматривается размещение объектов производственного назначения, инженерной инфраструктуры и городского транспорта, а также иных сопутствующих им объектов.

Таким образом, незастроенные территории, на которых возможно размещение крупных производственных комплексов, у города есть, и освоение их уже запланировано. В случае принятия решения об осуществлении формирования земельных участков в границах этих территорий за счет средств бюджета, Комитет будет выполнять эту задачу.

– Как идет в городе процесс приватизации государственных земельных участков и так ли нужно приватизировать землю под многоквартирными домами?
– Вопрос о необходимости приватизации земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, находящееся в частной собственности, должен решаться каждым собственником отдельно. Это касается и многоквартирных домов.

Только за 2005 и 2006 годы на территории Петербурга поставлены на государственный кадастровый учет и переданы в общую долевую собственность граждан и юридических лиц 375 земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома (примерно 134 га). Еще в отношении 414 участков (147 га) проведены работы по межеванию и осуществляется подготовка документов для утверждения границ земельных участков и постановки их на кадастровый учет.
Причем за 2006 год количество земельных участков, прошедших процедуру межевания и кадастрового учета, превысило показатели 2005 года в более чем два раза. На 235 земельных участках (83,6 га) работы по межеванию финансировались за счет средств бюджета.

– Насколько оптимальна существующая сегодня система оценки земли, начисления земельного налога и арендных платежей?
– Достаточно оптимальна. Дело в том, что государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. А также с использованием методов массовой оценки недвижимости. Это позволяет выдерживать определенный баланс с рыночной ценой земли.

Кроме того, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В Петербурге различают 14 видов функционального использования земель, для каждого из которых установлена своя кадастровая оценка.
Такое подробное разграничение земель позволило достичь более справедливого распределения налогового бремени и бремени уплаты арендных платежей. Результаты кадастровой оценки (утверждены Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.01.2006 г. № 1432) позволили снизить цену земли и, соответственно, налоговое бремя для участков под ИЖС, садоводства и дачное строительство в среднем в 3 раза по сравнению с 2006 годом, а для земель сельскохозяйственного использования – в 10 раз.

Выровнялось соотношение между земельным налогом и арендной платой за землю. Если раньше ставки земельного налога для некоторых участков могли значительно превышать размер арендных платежей за этот же земельный участок, то теперь таких ситуаций нет.
Соотношение между арендной платой и земельным налогом для земель с разным видом разрешенного использования теперь практически одинаковое. Арендная плата превышает земельный налог на 20–30% вне зависимости от вида разрешенного использования того или иного земельного участка.

83% земли в Санкт-Петербурге на данный момент находится в государственной собственности, это 116,8 тыс. га.3% (4,4 тыс. га) находятся в собственности граждан.
14% (18,7 тыс. га) – в собственности юридических лиц.

Виды функционального использования земель:

· под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности;
· под домами ИЖС;
· под дачными и садоводческими объединениями граждан;
· под гаражами и автостоянками;
· под объектами торговли, общепита, бытового обслуживания, АЗС, автосервиса;
· под учреждениями и организациями народного образования, объектами здравоохранения и соц. обеспечения, физкультуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;
· под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, транспорта и связи;
· под административно-управленческими и общественными объектами, учреждениями финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;
· под военными объектами;
· под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;
· под объектами сельскохозяйственного использования;
· леса, парки, скверы;
· под обособленными водными объектами;
· иные земли поселений, в том числе резерва.

Беседовала Наталья Соколова

Тел. (812) 740-3639