Территориальные резервы
Диверсификация по всем направлениям

Наиболее дорогой подарок к 20-летию холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» сделал его основатель и президент В. А. Заренков. Поднявшись на вертолете под облака, он, как и ожидал заранее, обнаружил в Петербурге много пустых участков. Только на них можно построить до 76 млн кв. м жилья. Этого запаса должно хватить городу примерно на четверть века.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ НЕИСЧЕРПАЕМЫ

Столь громкое и авторитетное заявление прошло практически не замеченным. Может быть, потому, что общественность города и его КГА были заняты более увлекательным делом – обсуждали возможности корректирования еще «свежего» Генплана. И решили внести поправки, затрагивающие до трех процентов городской территории!
Как говорится, вольному воля. Но если продолжать двигаться в том же направлении, то к концу срока действия Генплана будет кардинально перерешена судьба половины городской территории. Неужели нам это надо? Или сей градостроительный документ настолько плох, что его пора перекраивать в соответствии с самыми неожиданными пожеланиями инвесторов?
А их капризы и обращения к властям города уже нанесли или могут нанести ощутимый ущерб Петербургу.

Вот только краткий перечень их самовольной деятельности за последнее время. На углу улицы Восстания и Невского проспекта при реконструкции практически уничтожены фасады нескольких исторических зданий.
На Литейном проспекте пошел трещинами и требует реконструкции дом Мурузи.
Печально знаменитый Монблан намного превысил высотный регламент в районе гостиницы «Санкт-Петербург», и т. д.
Нарушителям для вида погрозили пальчиком, но ничего не изменилось.
А в КГИОП поступают все новые и новые претензии инвесторов, желающих изменить регламент застройки приобретенных земельных участков. Собственникам легально купленных территорий или объектов иногда кажется, что они получили права не на ограниченный кусок земли, а сразу на весь город. И укротить их собственнические порывы властям Петербурга удается с трудом и не всегда.

ЗЕМЛЯ ПОД ЗАВОДАМИ

В. А. Заренков убежден – проблема дефицита участков создана в городе ис-кусственно. Да и вызванный ею рост цен на жилье строителям вовсе не выгоден. Нет и обратного пути – реализация в нашем городе квартир по $300 за 1 кв. м в далеком прошлом.
Даже пустая «коробка» здания, по утверждению Вячеслава Адамовича, требует от строителей до 750 евро за метр.
Но названные Заренковым резервы для возведения 76 млн кв. м жилья далеко не последние в городском «загашнике». Есть еще и участки, расположенные под недействующими промышленными предприятиями.
И здесь, полагает руководитель холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ», можно возвести еще около 32 млн кв. м жилья.

Город провозгласил несколько лет назад, что переселение таких предприятий или их ликвидация при угрозе банкротства будут проводиться без административного нажима. Власти обещали, что для активизации этого процесса, будут создаваться за счет города комфортабельные условия для передислокации предприятий в существующие и вновь создаваемые промзоны.
Но процесс этот явно затянулся. И пока до общественности и деловых кругов доведен лишь один реальный адрес – перемещение Балтийского завода в район Северной верфи. Полагают, что инвесторы получат после этого свыше 70 га территорий для элитной жилой застройки
в устье Невы. Но когда там появятся инвесторы, сейчас никто точно сказать не может. И пока приходится констатировать, что гора родила мышь, а массовое переселение промпредприятий отсрочено на неопределенный период.

РЕНОВАЦИЯ ХРУЩЕВОК

По разным источникам, в Петербурге насчитывается от 8 до 10 млн кв. м жилья в домах первых массовых серий – в хрущевках. Первоначально срок их эксплуатации определили в 25 лет. Затем он вырос до полувека. А сейчас некоторые специалисты не без оснований полагают, что 90 процентов таких 5-этажек продержатся еще лет 25…

Между тем территория, занимаемая хрущевками, хоть и относится к спальным районам, достаточно ценна и привлекательна для инвесторов. Ведь там хорошо развиты инженерные сети, устроены разветвленные транспортные сети, сервис и т. д. Почему бы по примеру Москвы, полагают многие, не снести эти кварталы под бульдозер, предварительно расселив морально устаревшие здания?

Несколько лет назад город пытался подступиться к решению этой проблемы. В помощь пригласили москвичей, создав специальную структуру – МИСК. Но ничего путного из этого не вышло. И в первую очередь потому, что старожилы вовсе не торопились покидать свои морально устаревшие квартиры.
Между тем все тот же В. А. Заренков в начале этого века предлагал выделить для холдинга несколько кварталов для их полной реновации за счет собственных инвестиций.

– На мой взгляд, – заявлял он, – нет альтернативы сносу хрущевок и новому строительству на их месте. Любые другие механизмы – полумеры, позволяющие «протянуть» еще лет 10-15.
В основу реновации можно было бы положить систему, которая сейчас широко известна как веерная. То есть сначала поблизости от сносимых зданий возводятся современные комфортабельные дома. И часть квартир в них следует выделять старожилам, а остальные продавать по рыночным ценам. В выигрыше оказывались бы инвесторы, обеспечившие себе прибыль, и город, существенно улучшивший налогооблагаемую базу на уже используемой территории.
О том, что получат от этой процедуры старожилы хрущевок, мы поговорим немного позже.
Пока же следует заметить, что реновация старых кварталов, недавно провозглашенная властями города и широко рекламируемая в СМИ, имеет большое будущее. Тем более что вслед за домами первых массовых серий в разряд хрущевок обязательно попадут серийные 9-этажные, а может быть, и более высокие дома морально устаревающих панельных серий.

ГОРОД СМОТРИТ ЗА КАД

Ну, если не весь город и его власти, то уж люди с невысокими доходами про-сто вынуждены это делать. Ибо формула, описывающая доступное жилье, игнорирует минимальную финансовую перспективу всех бюджетников и малооплачиваемых горожан.
Их удел – либо ждать очереди на социальное жилье без права его приобре-тения в собственность, либо переселение в Ленинградскую область. Но вовсе не в зону, примыкающую к КАД – ее обживут будущие обладатели элитных квартир или коттеджей.

Малые же доходы позволят в лучшем случае обзавестись сравнительно комфортабельным жильем в местах куда более отдаленных – за первым рядом районов Ленинградской области, расположенных далеко от Петербурга. Да и от трассы КАД, являющейся своеобразной социальной границей для небогатых горожан.
Сомневающихся в столь печальном прогнозе можно адресовать к событиям в Москве и Московской области. Там этот процесс идет полным ходом и не оспаривается вчерашними москвичами. В достаточно большом выигрыше в результате оказалась область. А столица государства российского впервые за все годы своего существования уступила первенство по объему строительства соседнему региону.
Скоро ли произойдут подобные метаморфозы в Петербурге и Ленобласти, пока предсказать сложно. Но они непременно грянут.

ЗАСТРОЙКА КВАРТАЛАМИ

Хотелось бы изложить еще одно предложение В. А. Заренкова – он последовательный сторонник квартального освоения территорий.

За минувшие годы холдинг застраивал кварталы «Морской фасад» и «Морской каскад», комплекс «У Ростральных колонн», в историческом центре Санкт-Петербурга в Биржевом пер. на В. О. Можно назвать также «Ланской квартал», «Живой родник» и другие.
Если поначалу компании были интересны участки площадью до 10 га, то теперь ее аппетиты существенно выросли. Показательным для нынешних возможностей фирмы стало строительство квартала «Каменка».
По предварительной оценке В. А. Заренкова, размер инвестиций в проект составит около $1 млрд. Площадь земельного участка, который был выкуплен у совхоза «Пригородный» в 2004 г., – 37 га. Он расположен на пересечении Комендантского и Шуваловского проспектов рядом с существующей городской застройкой.

Освоение квартала начато. Строительство будет вестись согласно плану – здесь будут возведены разноэтажные жилые корпуса, встроенные коммерческие помещения на первых этажах и подземные паркинги. Появятся также детские сады, школы, игровые и спортивные площадки, гостевые автостоянки. Общая жилая площадь – 700 тыс. кв. м. Завершение проекта намечено на 2010 год.
Пример холдинга убеждает, что крупному инвестору по силам не только приобретение больших городских территорий. Они могут с помощью займов инженерно оборудовать такой участок. И реализовать его освоение самостоятельно или продать часть лотов на рынке.

Есть и еще одна особенность «Эталон-ЛенСпецСМУ». Не одним жильем сильна эта фирма, положившая в основу своей деятельности диверсификацию. Кроме того, она не замыкается в границах нашего региона, а действует в других областях России и за ее рубежами.

ПЕРВОЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ПРЕЗИДЕНТА

Выше уже затрагивалась проблема взаимоотношений власти и собственников земель, строений и квартир. Она наверняка будет обостряться при реновации кварталов, занятых хрущевками, предприятиями и так далее. В городе в пожарном порядке готовятся соответствующие законодательные инициативы. И есть опасение, что все и сразу в них предусмотреть не удастся.

Вот почему хочется вспомнить слова, которые сказал в резиденции «Бочаров ручей» В. В. Путин: «Хотел бы обратить внимание на вещь, которую считаю одной из главных. При этой масштабной работе никогда нельзя забывать об интересах тех людей, которые здесь живут. И все проблемные вопросы, которые предстоит разрешить в ходе подготовки и затем проведения Олимпийских игр, должны учитываться. На это хочу обратить ваше особое внимание».

Губернатор Краснодарского края А. Н. Ткачев заверил президента: «ни одно здание не будет снесено, прежде чем семье или домовладельцу не выделим компенсацию или новый дом, новую квартиру».
У нас Олимпиада, если и будет, то не скоро. Поэтому, не откладывая дела в долгий ящик, надо немедленно и вдумчиво начать работать над аналогичными законами.
С тем, чтобы власти Петербурга и новые владельцы земли давали бы такую же твердую гарантию всем вынужденным переселенцам.

Валентин Воронов