ЗЕМЛЯ ОБРЕТАЕТ РЕАЛЬНУЮ ЦЕНУ
БИЗНЕС ИЩЕТ ВЫХОД ЗА СЧЕТ РЫНКА

В 1990-е годы при приватизации предприятий в России земля была отделена от имущественного комплекса. Тогда собственникам продали только здания – без земли под ними. Этот вопрос власти надеялись решить позже. Но время было упущено.

Это стало окончательно ясно, когда страна вплотную приступила к реализации программы «Доступное жилье». Оказалось, что основными барьерами на пути ее реализации стали несовершенство российского законодательства, неконтролируемый рост цен на землю и строительные материалы.
Доводилось читать, что после того, как в 2006 г. внесли изменения в нормативно-правовые документы, позволяющие работать в рамках «Доступного жилья», ситуация заметно улучшилась. Хотя на самое деле все произошло с точностью до наоборот: приобретение нового жилья постепенно становится практически невозможным. Почему?

ПАРАДОКСЫ ЦЕНОВЫХ РЕКОРДОВ

Когда несколько лет назад на строительном рынке Петербурга правительство довело инвестиционную составляющую до 80 долларов за 1 кв. м, это вызвало настоящий шок. Но инвесторы быстро пришли в себя, освоились с такими ценами. И стали предлагать на торгах… в разы большую плату. Бизнес больше не роптал, а сам азартно включился в предложенные ему правила игры.
И вот установлен рекорд стоимости земли в Курортном районе. На торгах в Фонде имущества Петербурга, за участок в 4,500 тыс. кв. метров предложено 50 млн руб. Начальная цена лота перекрыта в 5 раз! Удивительно, но для публики это прошло практически незамеченным. Впрочем, и этот рекорд уже неоднократно превышен.
Специалисты объясняют все дефицитом свободной земли. Но точнее сослаться на несовершенство законов, а также на… открытость и состязательность торгов.

Возьмем пример из жизни нашей столицы. В Москве часть земли занята свалками, что естественно. Многие инвесторы готовы платить за них десятки тысяч долларов, что требует комментариев. Выяснилось, что они намерены затратить куда больше средств на подготовку этой земли под застройку. Чтобы затем реализовать участки на рынке по высокой цене или возвести на них какой-либо объект. Если такой проект экономичен и сулит прибыль, то на месте свалок завтра обязательно будет город-сад. Но по очень дорогой цене.

ЦЕМЕНТ КАК ЛОКОМОТИВ УДОРОЖАНИЯ ЦЕН

Противоположным и куда более гуманным подходом характеризуется строительство социального, а значит, бюджетного жилья в Нью-Йорке. Мэр этого города за бюджетные средства решает программу возведения такого жилья для 500 тыс. семей. Оно предлагается тем, у кого зарплата за год не выше 25 тыс. долларов.
И тут вступают в силу эксклюзивные правила игры, имеющие силу закона – целый набор льгот, обеспечивающих действительно доступную цену на действительно доступное комфортное жилье. И в результате, если все это перевести на наши нынешние цены, то окажется следующее. Земля в городе «желтого дьявола» стоит просто смешные деньги. Лимиты на подключение к естественным, по нашим понятиям, монополистам там получают бесплатно.

Ряд материалов, которые используются для возведения зданий, переводятся в ранг стратегических. Поэтому цены на них определяет государство. И тогда за основной строительный материал – цемент – в Нью-Йорке платят не 6 тыс. руб. за тонну, как у нас, а всего 500. То же касается металла и прочего. В результате получается доступное даже за такую минимальную зарплату социальное жилье.

Но завидовать этому не надо. Есть и в России такие оазисы. Например, в Казани, столице крупной республики, есть архитекторы, готовые строить жилые дома стоимостью 1 кв. м 350–400 долларов. Но для этого надо иметь работающие рычаги влияния на ценообразование, сметное нормирование, нормативно-методическую поддержку. А подобные инициативы рождаются не только в Татарии.

Программа эта ясна многим, но неконтролируемый дикий рынок не желает соглашаться не такие условия. Поэтому уже сейчас цены на цемент в крупных городах страны на 80 процентов выше прошлогодних. И они продолжают расти, поскольку производство цемента в России практически не увеличивается. А перевод торгов цементом на биржу без роста его выпуска стимулирует эту тенденцию.
Строители ищут выход из тупиковой ситуации. Известно уже, что в Петербурге разгружаются баржи с качественным китайским цементом. Привозить его выгоднее, чем полагаться на отечественного производителя.

Но почему бы не поискать другой выход? Те же китайцы разработали проект строительства доступных по цене цементных заводов. И они с удовольствием возвели бы их в десятках российских регионов. Качество этого «хлеба» стройиндустрии хорошо известно – тысячи строек в КНР используют только отечественный цемент для рядовых и уникальных объектов.

ЗАКОН ЧТО ДЫШЛО

И все же земля была и остается главной по цене составляющей практического отсутствия в РФ доступного жилья. Так, стоимость земли в отдельных районах в Москве и Подмосковье уже превысила 100–120 тыс. долларов за 100 кв. м. К такому же показателю движется и строительный рынок Санкт-Петербурга.

Но совсем недавно у этих регионов появился перспективный конкурент – Краснодарский край. Вскоре после объявления Сочи столицей Олимпийских игр земля подорожала в среднем на 30–50 процентов. И это только начало. Хотя и сейчас ясно – максимальный выигрыш выпал на долю владельцев участков, пригодных для строительства олимпийских и сопутствующих им объектов.
Чтобы как-то положительно повлиять на стабилизацию этого процесса, к делу немедленно подключились государственные чиновники высшего ранга. И тут же, не вникая в существо проблемы, «отреагировали»: нельзя допустить спекуляцию земельными участками, выделяемыми под строительство объектов в Сочи. Об этом, как передает РИА «Новости», сообщил журналистам глава Счетной палаты С. В. СТЕПАШИН. Но прав ли он?

В заочный спор с чиновником вступил Павел КРАШЕНИННИКОВ – депутат Госдумы. Будучи председателем ее Комитета по уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, экс-министр занимает иную позицию. Он полагает, что наложить легальный запрет на приватизацию земельных участков в Сочи можно. Но лишь приняв соответствующий федеральный закон.

– Сейчас действуют только ограничения по приграничным земельным участкам, и любая заявка о приватизации земельного участка в Сочи должна быть удовлетворена, – утверждает он.

Еще определеннее изложил свою позицию по поводу этой олимпийской коллизии президент В. В. ПУТИН. Он недвусмысленно предостерег чиновников: не спешите. Даже в условиях стартующей строительной горячки, по его мнению, не должны притесняться нынешние владельцы земли и недвижимости Краснодарского края.

Рискну предположить, что эта актуальная проблема будет оперативно и разумно урегулирована. И не в соответствии с самыми авторитетными заявлениями и указаниями, а на основе федерального и регионального законодательства.
Но ведь не только Сочи и ближайшие к нему поселения ждут взвешенной и профессиональной работы законодателей по наведению порядка на земле. Ожидание это слишком дорого обходится государству и его гражданам. Вспомним так называемую «дачную амнистию», связанное с ней межевание и кадастровую деятельность.
Могут спросить – а об интересах бизнеса вы совсем забыли? Ведь именно он за все платит: и по счетам, и в виде взяток чиновникам. И будут правы. Но только наполовину. Ибо бизнес действительно на каком-то этапе вынужден это делать. А затем включает эти расходы в окончательную цену недвижимости.
И оплачивает эту законодательную неразбериху и недоработки законодателей в конечном счете ни в чем не повинный, но отвечающий за все промахи властей своим трудовым рублем потребитель.

Валентин Воронов