Строго по графику
Особенности комплексного освоения территории

В Петербурге началось комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства. Очевидно, что масштабы реализуемых проектов потребуют от компаний определенных усилий по оптимизации системы управления, корректировки роли различных участников процесса.

ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» (ГДСК).
Статус – девелопер, инвестор, застройщик. Входит в Группу ЛСР.
До 14 июня 2007 г. называлось ООО «Гатчинский ДСК».
В 2006 году сдано в эксплуатацию 7 домов общей площадью 109,09 тыс. кв. м.

14 млрд рублей - общий объем инвестиций в проект ГДСК по комплексному освоению территории. На 24 га планируется построить 400 тыс. кв. метров жилых и коммерческих площадей.

Уже первые торги на право заключения договора аренды земельных участков для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства показали, что желающих участвовать в этом деле немало как среди московских, так и среди крупных петербургских компаний.
За право освоить земельный участок площадью 270 га в «Северной долине» (Выборгский район) бились 8 компаний. На торгах, прошедших 23 мая 2007 года, победителем стало ООО «ГлавстройСПб», заплатившее за лот более 7 млрдрублей (при начальной цене 665 435 000 руб.).

Чуть ранее, 15 мая, были проведены торги сразу по двум лотам. Городом были предложены участки, расположенные в Красносельском районе, на берегу Финского залива. На каждый из лотов претендовало 7 компаний. Победителем одного лота стало ОАО «Московский Метрострой», второго – ООО «Гатчинский ДСК».
ГДСК приобрел территорию площадью 24 га, заплатив более 1,1 млрд рублей (начальная цена 59 040 000 руб.).

Победителям торгов предстоит подготовить проекты планировки и межевания территорий, возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После выполнения этих условий инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду) земельных участков на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства.

О проблемах и особенностях комплексного освоения территории мы беседуем с заместителем генерального директора по развитию ООО «Городская ДомоСтроительная компания» (старое название ООО «Гатчинский ДСК») Евгением БЫЧКОВЫМ.
– Сегодня в Петербурге наблюдается дефицит подготовленных под строительство земельных участков. Резерв по уплотнительной застройке уже исчерпан и необходимо переходить к комплексной разработке новых территорий, которые позволят городу планомерно развиваться.

ГДСК уже занимается застройкой больших площадей. Например, это территория 15–18-го кварталов в Приморской части Юго-Запада. Но здесь используются другие схемы. Строители занимаются только строительством жилья. А инженерные сети проводят специализированные компании, выигравшие конкурс и получившие госзаказ на эти работы.
Думаю, что опыт массового строительства свидетельствует о том, что проекты комплексного освоения нам и другим крупным петербургским компаниям по силам. Но при этом городские власти должны не просто наблюдать со стороны и контролировать действия строителей, а содействовать реализации этих проектов.

– В чем вы видите недостатки механизма комплексного освоения территорий?
– Необходимо, чтобы в процессе комплексного освоения участие городских структур было не пассивное, а активное – консолидирующее.

Хотелось бы, чтобы в профильных комитетах были созданы рабочие группы, куда бы вошли специалисты, способные решать вопросы согласований на всех этапах реализации проекта. В ряде регионов, где также реализуются проекты по комплексному освоению территорий под жилищное строительство, в рамках администраций были созданы рабочие группы, куда вошли представители комитетов по градостроительству, по строительству, по инженерному обеспечению. Вместе со строителями город и конкретные чиновники должны отвечать за формирование конечного продукта, за соблюдение сроков.

– А безвозмездная передача городу инженерной инфраструктуры вас не смущает?
– Механизм комплексного освоения территории прописан в 30-й статье Земельного кодекса РФ. Закон есть закон, и мы должны его выполнять. Каждая компания сама выбирает – участвовать ей в комплексном освоении или нет. Только время и накопленный опыт покажут, что и как нужно изменить.

– Расскажите об этапах реализации проекта. Что уже сделано?
– Мы уже подписали договор с КУГИ, в котором, в частности, прописаны все сроки и этапы работ по территории площадью 24 га в Красносельском районе. 18 месяцев отводится на разработку проекта планировки территории, 36 месяцев – на выполнение работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры. То есть через три года мы должны начать строительство зданий.
Выполнить проект планировки территории и межевания мы заказали петербургской организации – ЗАО «Петербургский НИПИГрад». Соответствующее соглашение подписано в июле.

Об этапе строительства инженерных сетей можно будет говорить не ранее чем через 6–9 месяцев. После того как у нас появится проектная документация. Тогда мы определимся, кого мы привлечем в качестве подрядных организаций.
Конечно, такие сети, как электро- и теплоснабжение, водоснабжение и канализация, будут выполняться специализированными организациями.

– Будет ли ГДСК сама застраивать территорию или продавать подготовленные участки?
– Мы не являемся земельными спекулянтами. Идя на аукционы, мы знали, что можем застроить эту территорию сами. У ГДСК, входящей в Группу ЛСР, для этого есть все необходимые ресурсы. Компания идет на аукционы, чтобы создавать конечный продукт – квадратные метры.

Мы ориентируемся на продукцию наших домостроительных комбинатов, и преобладающим, конечно, будет панельное жилье. Но, учитывая, что территория, которую ГДСК получила под комплексное освоение, соседствует с «Балтийской жем-чужиной» и Финским заливом, мы будем использовать и кирпично-монолитное домостроение.
В наших планах строительство нового хорошего квартала с архитектурными доминантами.

– Планируете ли привлекать для реализации проекта кредитные ресурсы?
– На первом этапе будут использоваться собственные средства компании. На период строительства инженерной инфраструктуры мы планируем прибегнуть к внешним заимствованиям. При строительстве жилья можно уже будет использовать механизмы долевого участия, то есть привлекать денежные средства частных соинвесторов.
Мы сделали соответствующие расчеты, исходя из количества площадей, которое на этой территории может быть построено. А это около 400 тыс. кв. метров жилых и коммерческих площадей.

– Будете ли вы использовать механизм проектного менеджмента при реализации данного проекта?
– У нас на каждом проекте присутствует руководитель проекта. А с ним работает целая команда специалистов. Финансирование осуществляется централизованно, но у каждого проекта есть свой бюджет. На разных стадиях реализации проекта в рабочую группу по нему могут быть вовлечены специалисты узкого профиля.

В случае с комплексным освоением территории, когда объем проекта столь значителен, я думаю, целесообразно набрать команду, которая будет вести проект от этапа разработки документации до строительства и сдачи объектов в эксплуатацию.

– Как вы оцениваете роль девелопера и генподрядчика при комплексном освоении территории?
– Роль девелопера не сводится только к получению прибыли. Она здесь не только финансовая, но и социальная.
Девелопер должен сформировать такой квартал, с такой планировочной структурой, которая даст возможность комфортного проживания в нем долгие годы. Пока преждевременно говорить о возможном сокращении функций генподрядчика и возможном расширении функций девелопера. Я не исключаю, что нам придется выбирать не только генподрядные, но и субподрядные организации. Но не исключаю и сохранения за генподрядчиком всех его функций, если мы полностью будем уверены в нем. Сейчас идет активная работа по составлению сквозного сетевого графика, включающего в себя не только этапы подготовки документации, но и проектирования и строительства инженерной инфраструктуры, зданий – вплоть до сдачи жилья в эксплуатацию.
Мы хотим понимать, когда и какие этапы работ мы должны начать, когда и какие ресурсы надо привлечь. Уже сейчас могу сказать, что ряд работ мы будем вести параллельно. С таким графиком станет понятно, какого масштаба должна быть организация, которую надо привлечь на те или иные работы.

Наталья Соколова

Актуально

Помощь государства получат не все

5 мая 2007 года вышло постановление правительства РФ «Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства», утвержденное в рамках программы «Доступное жилье».
Согласно документу инвестору, строящему на участке не менее 1 млн кв. м жилья, предоставляются гарантии правительства на получение кредита.
Кроме того, субъект федерации получит из федерального бюджета средства на выкуп построенной инвестором инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Таким образом, инвестор сможет компенсировать до половины своих затрат. Среди 22 проектов, прошедших отбор, три петербуржских.
Проект «Славянка» (инвестор – ООО «Балтрос»), «Конная Лахта» и «Северная долина» (инвестор – ООО «Главстрой-СПб», дочерняя компания Корпорации «Главстрой», один из активов компании «Базовый Элемент»).