ДОГОВОР – ОТ СЛОВА ДОГОВАРИВАТЬСЯ
Можно ли избежать ошибок при подписании договора генподряда?

Чтобы защититься от серьезных последствий нетщательно составленного договора генерального подряда, необходимо все предусмотреть, застраховать риски на стадии проектирования и… уметь находить компромиссы.

Генеральный директор Корпорации «Инжтрансстрой» И. А. Кузнецов:
«Подписывая контракты, следует предельно внимательно подходить к объемам, к тендерной документации, к самому объекту.
Любой упущенный или нечетко отраженный в контракте элемент может обернуться против подрядчика.
Но это и неоценимая школа, точнее, академия для тех, кто желает выступать в роли генерального подрядчика».

Договор генподряда закрепляет обязанности и права сторон (заказчика и генподрядчика), сроки, цену, гарантийный срок на выполняемые работы, штрафные санкции за нарушение обязательств.
А также те случаи, когда параметры проекта могут быть пересмотрены.

По договору ответственность перед заказчиком за выполненные работы (включая те, которые выполнены субподрядчиком) несет генподрядчик.
Основные требования к договору знает каждый грамотный специалист, занимающийся составлением договоров. Типовые образцы, а также все требования к ним можно легко найти в Интернете.
Ведущие генподрядные компании, работающие на больших, в том числе международных, проектах, содержат специальные отделы высокопрофессиональных специалистов для составления договоров генподряда.

Ловушка для заказчика

Казалось бы, больших опасностей грамотно составленный договор таить не должен. Однако «проколы» все-таки случаются. Самые характерные – срыв сроков сдачи объекта из-за ошибок в организации субподрядных работ, за что штрафуется генподрядчик, и превышение стоимости проекта за счет выявления дополнительных работ. Этим, понятно, уже генподрядчик «наказывает» заказчика.

На сайте крупнейшей московской генподрядной компании можно найти высказывание ее ведущего специалиста: «Договор генподряда может содержать в себе множество ловушек, которые неопытный инвестор попросту не заметит. Нюансы договора впоследствии позволяют генеральному подрядчику увеличивать стоимость строительства».
Однако и без ловушек генподрядчик имеет ряд законных способов «набить себе цену».

Например, выданный заказчиком проект генподрядчик может посчитать технически сложным для воплощения, непродуманным и требующим дополнительной доработки. Внесение же серьезных (или большого числа мелких) изменений в проект и, соответственно,
в ход выполнения работ чревато удорожанием проекта.
Не случайно во избежание подобных ситуаций многие заказчики предпочитают проектную документацию в «стадии проект» заказывать сторонней организации. А затем ее передавать генподрядчику для подготовки рабочей документации. Хотя и такой вариант может не спасти от разногласий.

Свежий пример такого конфликта: вопросы о дополнительных объемах работ по судопропускному сооружению С-1 возникли у ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой» к заказчику проекта достройки дамбы.

Как заметил генеральный директор «Инжтрансстроя» И. А. Кузнецов, из-за слабой подготовки конкурсных документов инженерная оценка объектов по С-1 в тендерной документации отличалась от подготовленной нами рабочей документации: «Сравнив объемы, которые необходимо выполнить, и те, что были названы в тендерных документах, мы выяснили, что достройка обойдется дороже, чем предполагал заказчик». Стоит заметить, что впоследствии проектировщики подтвердили необходимость проведения дополнительных работ.

Увеличением стоимости проекта грозят и полученные с задержкой разрешения на ведение работ, не выполненные к сроку работы или не поставленные вовремя материалы и оборудование, на которые заказчик заключал договор самостоятельно, помимо генподряда. Тогда генподрядчик вправе просить о компенсации упущенной выгоды.

Аналогичным образом обстоит дело и в случае необеспечения площадки временными сетями. Это обычно находится в ведении заказчика, но нередко упускается им из виду.
Требования оплаты допработ также будут справедливыми, если при осуществлении инженерной подготовки строители выявят не проходящие по документам коммуникации. Это происходит не так уж и редко.

Что Западу хорошо…

Надо заметить, что на Западе весьма распространен договор генподряда с фиксированной ценой, когда все риски несет генподрядчик. Нельзя сказать, что у нас его категорически отвергают, просто на практике цена оказывается не такой уж фиксированной по причине многочисленных неожиданностей типа бесхозных инженерных сетей и чиновничьего произвола при получении согласований.

Кстати, такой контракт с фиксированной ценой был заключен РАО «ЕЭС России» с генподрядчиком «Технопромэкспорт» при завершении строительства блока № 2 Северо-Западной ТЭЦ в Петербурге. (Первый блок и частично второй блок строились по другому, традиционному для России затратному принципу – по сметам выполненных работ.) По словам генерального директора Управляющей компании «Энель ЕСН Энерго» Дж.Чимини, контракт с фиксированной ценой во многих отношениях упростил вопросы управления строительными работами.
Однако он заметил, что жестко отслеживать и контролировать расходы и даже добиться значительной экономии средств по сравнению с запросами поставщиков и подрядчиков им в первую очередь позволил большой опыт и знания рыночных цен на международном рынке компании «Энель».

…то для русского предмет для обсуждений

На самом деле вся эта борьба вокруг цены чаще всего воспринимается обеими сторонами как рабочий момент взаимоотношений, практически обязательный для процесса строительства, что вытекает из самой схемы выбора генподрядчика. Инвестор сначала определяется с суммой, которую он хотел бы потратить на реализацию данного проекта, а затем объявляет конкурс на определение генподрядной фирмы.
Претенденты, в большинстве случаев знакомые по прошлым проектам, стремятся вписаться в заданную сумму. При этом все прекрасно понимают, что если тебя выберут, то в спорных ситуациях практически всегда можно будет договориться. Ведь, с одной стороны, отстранять генподрядчика заказчику крайне невыгодно: любой новый участник потребует от него обязательного проведения дополнительных работ, чтобы обезопасить себя от ответственности за чужую работу. С другой – и генподрядчик «до упора» настаивать на своем не будет. Думая о будущем, он предпочтет искать компромисс.

Минимизировать риски от нетщательно составленного договора генподряда, а заодно и всех случайно-обязательных последствий поможет вовремя заключенный договор страхования.
Вовремя - это на стадии проектирования.

Как подчеркнул специалист Санкт-Петербургского филиала САО «Гефест» Денис Борисов, самым правильным и оптимальным решением является включение страхования в сметы на стадии проектирования в гл.8. «Прочие расходы».

Это позволит, во-первых, более точно и качественно оценить стоимость страхования данного объекта. Во-вторых, целевым образом расходовать средства, выделенные именно на страхование. В третьих поможет генподрядчику избежать соблазна застраховаться «с прибыли» (то есть некачественно).
И, наконец, даст возможность заказчику максимально защитить объект посредством страховки.

Кстати, проектировщик в данном случае тоже является заинтересованной стороной. Работая в команде с генподрядчиком, он может свои риски ответственности проектировщика включить
в страховое покрытие по комплексному договору страхования строительно-монтажных рисков. Это значительно выгоднее, чем чистое страхование проектировщика.

Светлана Соснова