Английский стиль
Управляющие компании за рубежом

Проведенные за рубежом исследования показали, что из трех основных систем управления проектно-строительными работами: генподрядной, «проектирование-строительство» и «управление строительством» – последняя является наиболее предпочтительной.

Как стало известно в июне, управлять самым амбициозным на сегодняшний день петербургским проектом – строительством общественно-делового района «Охта центр» – ОАО «Газпром нефть» поручило английской компании Bovis Lend Lease International Ltd. УК будет выполнять такие функции, как руководство проектом на протяжении всего периода его реализации, контроль стоимости и координация проекта по временным параметрам, контроль качества и безопасности строительных работ, управление ресурсами и соблюдение сроков выполнения работ. Британская компания займется «обеспечением прозрачности и организацией тендеров», по словам вице-президента «Газпром нефти» Александра Дыбаля, мнение Bovis Lend Lease также будет учитываться при определении генподрядчика проекта.

Расчет по-американски

В США, например, систему «управление строительством» начали активно внедрять в конце 60-х годов. Специализированные управляющие компании здесь объединены в Ассоциацию по управлению строительством, которая разрабатывает стандарты и принципы деятельности в этой области, типовые контракты, квалификационные требования и т. д. УК выступает как координатор деятельности всех участников строительства, обращая особое внимание на совмещение этапов проектирования
и строительства.

Для управления ходом выполнения проекта создается проектная группа, которую возглавляет управляющий проектом. Он принимает решения, затрагивающие одновременно все основные стороны строительного процесса, в том числе контроль за стоимостью, контроль за сроками и за качеством.
Например, для контроля за сроками строительства в США разработана и применяется автоматизированная система разработки сетевых графиков, которые включают строительные работы и сдачу готовых объектов. Однако до разработки подробных графиков управляющий строительством подготавливает схематический план, в рамках которого эти графики составляются, а также план закупок материалов и оборудования. Одним из аспектов контроля за сроками работ является составление графиков на основе стоимостного содержания.
В экономически развитых странах существуют три основных организационных системы управления проектно-строительными работами: традиционная, или генподрядная, «проектирование-строительство» и «управление строительством».

Специалисты США разработали методический подход к выбору адекватной организационной формы управления строительством, в наибольшей степени отвечающей требованиям заказчика.
В основу анализа положена дескриптивная модель строительного проекта как открытой системы, действующей в условиях определенного внешнего окружения. Проект, как система, состоит из четырех основных компонентов или подсистем: задачи, ресурсы, организация, технология. Эта модель позволяет систематизировать и структурировать на формальной основе подход к выбору адекватной формы управления с учетом параметров, перечень и состав которых был установлен в результате проведенного в 1985 году обследования американских компаний, специализирующихся в области управления строительством. Эффективность управления оценивают по критериям минимизации стоимости, сокращения продолжительности строительства, повышения строительной технологичности. Проведенные исследования показали, что форма «управление строительством» является наиболее предпочтительной.

Полномочия могут быть разными

Существует ряд модификаций организационных форм «управления строительством»: основная система; управление при гарантированной максимальной стоимости строительства; расширенная система управления строительством; выполнение заказчиком функций управляющего строительством.

В соответствии с основной системой управляющий строительством выступает в качестве представителя заказчика, отвечающего за ход строительства объекта. Управляющая компания отвечает за координацию и управление всем строительным процессом, включая анализ концептуальных и проектных решений, проектной документации, собственно управление строительством. Но такие функции, как проектирование, заключение контракта или выполнение строительных работ собственными силами, не входят в ее компетенцию.
Являясь представителем заказчика, УК не несет финансовой ответственности за весь проект, и это обстоятельство обеспечивает объективность работы управляющего, не заинтересованного ни в завышении, ни в занижении бюджета.

В западных странах довольно широко используется схема, исключающая из процесса строительства генподряд как таковой. Фактически его функции выполняет компания, управляющая строительством, которая при этом абсолютно независима от субподрядных организаций. В обязанности компании при такой схеме входит не только консультация клиента на стадии проектной работы и контроль строительства, но и наем субподрядных организаций. Такую модификацию формы управления применяют в том случае, когда заказчик полностью доверяет опыту и квалификации управляющего строительством.
Как правило, управляющая компания получает за свои услуги фиксированный гонорар. Он может варьироваться в зависимости от широты компетенций УК, объема и сложности проекта. В международной практике это в среднем 2–4% от стоимости проекта.

Наталья Соколова

Использованы материалы Всероссийского научно-исследовательского института проблем научно-технического прогресса и информации в строительстве (ВНИИНТПИ).

Деловое досье Bovis Lend Lease International Ltd
Этот английский холдинг был основан в 1960 году, то есть в самом начале процесса зарождения специализированных управляющих компаний. Сегодня Bovis Lend Lease International Ltd имеет более
40 представительств по всему миру. Основными направлениями деятельности компании являются строительный консалтинг, выполнение функций заказчика и технадзора, управление проектами. За плечами компании опыт по управлению проектами в странах Европы, Америки и Азии. Среди реализованных объектов 90-этажное здание Trump International Hotel&Tower в Чикаго, 92-этажный Daewoo Center в Шанхае, нью-йоркский Time Warner Center высотой в 63 этажа и др. С 1992 года компания работает и на российском рынке.

Мнения специалистов

Константин АНАШКИН,
менеджер по развитию бизнеса компании Bovis Lend Lease:
– Как правило, управляющая компания начинает работать с клиентом практически «с нуля». Цель компании, управляющей строительством, – основываясь на своих знаниях, подготовить совместно с архитектурным бюро одновременно и привлекательный, экономически целесообразный, и технически грамотный проект…
Менять генподрядную организацию на другую в процессе строительства довольно рискованно… Если же заказчик недоволен качеством услуг управляющей строительством компании, он вправе заменить менеджера компании, который руководит проектом. В крайнем случае, клиент без особых потерь может сменить одну управляющую компанию на другую…
Дело в том, что управляющая строительством компания не берет на себя финансовые риски за весь проект. Гонорар управляющей компании несравним со стоимостью всего объекта, поэтому брать на себя финансовые риски за весь проект для нас просто непозволительно.

Крис Хартфилд,
представитель английской компании Savant:
– Мы не вмешиваемся в тендеры, которые проводит генподрядчик, поэтому ответственность за выбор субподрядной организации целиком и полностью лежит на нем. Но мы внимательно отслеживаем качество выполненных работ. Для этого на строительной площадке может присутствовать от 15 до 35 специалистов нашей компании. Большинство из них приезжает на стройку, чтобы проконтролировать отдельный участок работ, на котором они специализируются, но часть наших представителей может находиться там постоянно. Это существенно снижает риск выполнения некачественных работ. Также мы внимательно следим за графиком, чтобы сроки, указанные в контракте, не были нарушены (Commercial Real Estate).