Прежде чем начать жилищное строительство
Комплексная инженерная подготовка новых кварталов

Разработка и принятие нового Генерального плана, вступление в действие нового Земельного кодекса, принятие Постановления правительства о порядке проведения торгов по участкам под комплексное освоение – все это открыло Северной столице путь к интенсивному жилищному строительству, причем по понятным правилам, касающимся в том числе инженерного обеспечения территорий.

Программа предусматривает выполнение мероприятий по развитию головных источников энергообеспечения и магистральных сетей с учетом их синхронизации со сроками завершения строительства объектов на этих территориях.

Зоной массовой жилой застройки в ближайшее время станут:
· Северо-Приморская часть (возможно строительство около 2,5 млн кв. м жилья),
· Северная Долина (около 3 млн кв. м жилья),
· район Каменки (до 1,5 млн кв. м жилья),
· Красносельский район (свыше 3 млн кв. м жилья),
· Петродворцовый, Пушкинский и Курортный районы, где планируется малоэтажное строительство.

О том, как город решает проблемы комплексной инженерной подготовки территории новых кварталов, мы беседуем с заместителем председателя Комитета по энергетике и инженерному обеспечению А. В. Сорочинским.

– В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» городом разработана программа инженерного обеспечения территорий, которые определены для реализации этого проекта. Это территории Северо-Приморской части, Северная Долина в Выборгском районе, кварталы севернее улицы Новоселов, территории на Юго-Западе и в Пушкинском районе.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга № 1183 определено, что для энергообеспечения этих территорий город реконструирует и строит головные источники и магистральные сети, выдавая технические условия в точке подключения, максимально близкой к месту, где будут возводиться объекты инвестирования (жилые дома). Например, «Санкт-Петербургские электрические сети» определены по этим территориям как электросетевое предприятие, взимающее плату за присоединение.
Кроме того, определены территории, которые городом готовятся на продажу под комплексное освоение. За время подготовки документации к торгам под комплексное освоение Комитетом по энергетике было выдано 18 заключений об инженерном обеспечении этих территорий. Это территории Северо-Приморской части города, в Выборгском (Северная Долина) и Калининском районах (Каменка), Красносельском, Пушкинском, Фрунзенском, Курортном районах.
По всем этим территориям ситуация с точки зрения энергоснабжения и поставки инженерных ресурсов понятна. В рамках нового Генерального плана разработаны генсхемы инженерного обеспечения в соответствии с перспективами развития территорий. При этом все мероприятия, которые запланированы к реализации либо в рамках адресных инвестиционных программ бюджета Санкт-Петербурга, либо в рамках инвестиционных программ предприятий (ФСК, Ленэнерго), будут синхронизированы по срокам завершения строительства тех или иных объектов по каждой конкретной территории, чтобы обеспечить их своевременное подключение.

– Какую часть инженерной подготовки может или должен брать на себя инвестор?
– Если мы говорим об инженерной подготовке территории в границах продаваемых участков, то это целиком и полностью задача инвестора. Ведь предметом торгов на право комплексного освоения территории является в том числе и инженерная подготовка территории.
Что касается обеспечения инженерными ресурсами данных территорий (то есть технологического присоединения к магистральным сетям), то инвестор должен оплатить право технологического присоединения по видам инженерных ресурсов по тарифам, утвержденным городом и Комитетом по тарифам. А обеспечить это технологическое присоединение – задача города.

– Тарифы обеспечивают рентабельность мероприятий, которые город и монополисты реализуют, чтобы энергообеспечить территорию?
– Тарифы, во-первых, экономически обоснованы, во-вторых, отвечают критерию доступности, определенному действующим законодательством в качестве одного из факторов при формировании тарифов.
Что касается рентабельности, то до последнего времени удельный вес затрат на инженерное обеспечение в себестоимости нового объекта строительства составлял порядка 10–15%. Это соответствует европейским стандартам. Тем более что в городе есть зоны, которые архидефицитны, где нет возможностей для подключения новых абонентов – не обеспечивается должная надежность существующих сетей. Соответственно, и объем работ, которые необходимо выполнить по таким территориям, весьма значителен.

– В городе одинаковый подход к подготовке территорий под элитное и социальное жилье, промышленное строительство?
– Что касается подготовки территорий т. н. промзон, инвестор так же, как и при жилищном строительстве, должен оплатить стоимость услуг по технологическому присоединению к магистральным сетям и осуществить инженерную подготовку своей территории. Отличие может быть в технологиях: в промышленных зонах разрешается устанавливать открытые подстанции и применять закрытый способ прокладки сетей, тогда как в жилых и общественно-деловых кварталах можно размещать только закрытые подстанции и осуществлять прокладку сетей только закрытым способом.
Также мы не делим территории по типу жилья с точки зрения подходов к подготовке территорий. У нас есть перечень территорий, которые определены под жилищное строительство, и перечень программных мероприятий, которые необходимо реализовать, чтобы их инженерно подготовить.

Приведу пример. Недавно была выставлена на торги и продана часть территории Северной Долины в Выборгском районе. Чтобы ее инженерно подготовить, Комитетом по энергетике в рамках генеральных схем инженерного обеспечения города были проработаны мероприятия, указанные в подготовленном для проведения торгов заключении Управления инвестиций.
Так, в части электроснабжения ОАО «Ленэнерго» разрабатывает документацию для строительства там подстанции ПС 110кВ, которая должна быть введена в эксплуатацию в 2009 году. Кроме того, поскольку территория большая (расчетная электрическая мощность составляет 110 МВА), для ее энергообеспечения в соответствии с инвестиционной программой Федеральной сетевой компании будет сооружена подстанция «Парнас» (рабочее название) мощностью 330 кВ со сроком ввода ориентировочно 2011–2012 годы. Эта подстанция запитает ПС 110 в этой территориальной зоне и даст возможность увеличить в ней объемы технологического присоединения.

Теплоснабжение территории Северной Долины (расчетное потребление более 220 Гкал/час) предполагается осуществлять из двух источников: от реконструируемой с увеличением мощности котельной Парнас-4 (первая очередь) и новой ТЭЦ «Парнас» (частный инвестиционный проект, который реализуется по аналогии с ЮЗТЭЦ). Причем если реконструкцию ТЭЦ Парнас-4 планируется завершить к отопительному сезону 2009–2010 годов, то новая ТЭЦ будет построена не ранее 2013–2014 годов. Кроме того, городом будут построены магистральные сети от котельной Парнас-4 до кварталов Северной Долины.

По водоснабжению и водоотведению территории также необходим серьезный комплекс мероприятий. Ведь сегодня север города, особенно в периоды пикового потребления, является зоной дефицита. Для решения этой задачи планируется строительство нового блока очистки воды на Северной водопроводной станции мощностью 450 тыс. м3 в сутки. Сейчас разрабатывается проектная документация на блок, определяются мероприятия по расширению диаметров и увеличению пропускной способности существующих и строительству новых магистральных водоводов, а также реконструкции повысительных насосных станций, которые должны обеспечить подачу воды до Северной Долины. Строительство нового блока очистки воды должно быть завершено к 2012 году. Кроме того, городом выполнено проектирование и в этом году будет начато строительство тоннельного канализационного коллектора для обеспечения отвода стоков с территории Северной Долины на Северную станцию аэрации.
Все мероприятия дорогостоящие. Но их реализация позволит обеспечить эту территорию всеми видами инженерных ресурсов. Кроме того, утвержденные к реализации мероприятия дадут возможность подготовить проектную документацию и выставить участки на торги.

– Андрей Валентинович, инженерная подготовка территорий может стать самостоятельным и, главное, успешным бизнесом? Или, например, предметом частно-государственного партнерства?
– Думаю, может. Город испытывает серьезный дефицит в инженерно подготовленных территориях. При этом цена их в несколько раз больше, чем неподготовленных. И при хорошей проработке соглашения (обязательства сторон, объем финансирования и работ) это действительно может стать интересным и эффективным бизнесом.

Светлана Соснова

Тел. (812) 312-5411