Инвесторы готовы взять риски на себя
Резервы нетронутых территорий

В давние времена строительство жилья и других объектов в городе на Неве было комплексным. И реализовалось оно кварталами.
Сейчас, после принятия Градостроительного и Земельного кодексов, эта практика постепенно восстанавливается.

Но оказалось, что одной прозрачности при распределении под застройку новых территорий недостаточно. Прежде всего потому, что до сих пор ощущается острая нехватка головных инженерных сооружений в местах нового строительства. Хотя власти города уже лет десять назад начали брать со строителей средства на развитие городской инфраструктуры.

ВЗАИМНЫЕ УПРЕКИ

Эти отчисления год от года росли. И одновременно возрастали противоречия между строителями и правительством города по поводу расходования денег инвесторов. Последние утверждали, что часть накопленных средств «застревает» в общегородском бюджете. А власти доказывали обратное.
По мере роста отчислений на инфраструктуру полемика разгоралась все сильнее. Ведь в бюджет города стали отчисляться уже миллиарды рублей. И вместе с бюджетными средствами, выделяемыми на эти же цели, город постепенно перешел на финансирование как головных инженерных источников, так и прокладки сетей к новым кварталам.

В последние годы в этом направлении произошли разительные перемены – Комитет по строительству все чаще называет новые перспективные адреса. Теперь это не только пресловутая «Балтийская жемчужина», но и ряд территорий с солидной географией.
Произошли необратимые изменения в составе инвесторов. Так, МИСК взялся за инженерное оборудование квартала 23 А в Невском районе на свои средства. А вскоре стало известно, что ООО «Балтрос» вложит 150–200 млн долл. в течение ближайших 1,5 лет в инженерную подготовку комплекса «Славянка». В результате в Пушкинском районе будет образована территория для последующей застройки ее недвижимостью многофункционального назначения.
Из потока подобных сообщений хочется выделить наиболее оригинальное. Недавно городское правительство присвоило ООО «СК «Петербургская Недвижимость» статус Агентства развития территории. На свои средства новое АРТ взялось разработать проект застройки кварталов 46Д, 46Е, 48Б и 48В. Они ограничены Приморским проспектом, береговой линией р. Большой Невки, полосой отвода ЗСД и осью третьего Елагина моста.

Фирма должна провести инвентаризацию участка, взять на себя переговоры с собственниками. Предстоит организовать их перебазирование и разработать схему инженерной подготовки территории. Объем инвестиций может превысить 245 млн долл. Реализация проекта займет 5–6 лет.
Словно соревнуясь с инвесторами, берет на себя серьезную нагрузку и городской бюджет. В частности, принято решение выделить до 2008 г. 100 млн долл. на инженерную подготовку территории промзоны «Шушары». Там строится завод «Тойота» и ряд других предприятий на средства зарубежных инвесторов.
Кроме того, город взял на себя комплексную инженерную подготовку территорий под строительство на юго-западе, около «китайского» квартала. А в Парголове подготовят участок для производственной зоны «Каменка». Эта промзона разместится на площади 167,5 га юго-восточнее будущей транспортной развязки на пересечении ЗСД и КАД. Делается это, чтобы создать условия для размещения высокотехнологичных производств. И число подобных адресов в Санкт-Петербурге постоянно увеличивается.

ГЧП ЗАВОЕВЫВАЕТ ГОРОД

Аббревиатуру ГЧП – государственно-частное партнерство – расшифрует каждый. А впервые и с оглушительным эффектом его применил ГУП «Водоканал» на строительстве ЮЗОС.
Поэтому никого не смутило, что 29 января 2007 г. некоторые СМИ не без доли юмора сообщили, что «в Петербурге введено ГЧП». Речь шла о законе «Об участии Санкт-Петербурга в государственно-частных партнерствах», регулирующем отношения власти и бизнеса в работе над крупнейшими инвестиционными проектами.

Принятый депутатами ЗакС без поправок сразу во втором и третьем чтениях законопроект был назван «новым явлением в России». ГЧП после этого было законодательно закреплено как взаимовыгодное сотрудничество Санкт-Петербурга с российским или иностранным юридическим или физическим лицами в реализации социально значимых проектов.
Ярко демонстрирует сильные стороны ГЧП строительство (в зоне отвала ТЭЦ-14) новой Юго-Западной ТЭЦ с использованием средств частных партнеров. Основной инвестор объекта – ООО «Синтез Девелопмент». Работы здесь идут строго по графику. И это является залогом того, что до 2015 г. будет обеспечено теплом около 7 млн кв. м жилья. В том числе и в составе «Балтийской жемчужины».
Аналогичный объект планируется возвести в Северной Долине. Там дефицит энергии будет ликвидирован за счет строительства Северной ТЭЦ на средства инвестора.
С принятием нового закона Смольный планирует активно использовать схему ГЧП при реализации крупных проектов в сфере дорожной инфраструктуры. Среди них можно выделить строительство Орловского тоннеля, а также центрального участка Западного скоростного диаметра.

ЗАПАС ТЕРРИТОРИЙ ОПРЕДЕЛЯЮТ ОПТИМИСТЫ

После того как более или менее определились пути финансирования комплексного освоения территорий, пессимисты нашли другую тему для сомнений. У нас, утверждают они, практически исчерпан запас перспективных для размещения жилья территорий.
Но если вспомнить, что хорошо информированный пессимист превращается в оптимиста, то к ним вполне можно отнести президента холдинга «ЛенСпецСМУ» В. А. Заренкова. Он утверждает, что в Петербурге много пустых участков.
По мнению доктора наук, на них можно построить до 76 млн кв. м жилья! Этот вывод он сделал по результатам анализа территорий города с вертолета. Мало того, на круглом столе «Как сделать жилье доступным» президент холдинга В. А. Заренков предложил выявленные территории продавать застройщикам «как есть» – без инженерной подготовки. А инвестор уже приведет их в порядок и начнет застраивать, сам или совместно с партнерами.
– Вопрос не в том, как продавать эту землю, а в том, чтобы как можно больше участков выбросить на рынок, – отметил он.

По словам Заренкова, проблема дефицита участков в Петербурге создается искусственно. Он считает, что строителям рост цен на жилье абсолютно не выгоден. Хотя, подчеркнул он, квартиры по 300 долларов за кв. метр уже стали мифом. Ведь даже коробка «без окон и дверей» сейчас, по его словам, обходится по 750 евро за метр.
Но и эти резервы территорий не последние в городском «загашнике». По мнению Вячеслава Адамовича, есть участки, расположенные под недействующими промышленными предприятиями. И на них можно возвести еще около 32 млн кв. м жилья.

– Город должен принимать решения о максимальном количестве продаж участков под строительство, – настаивает В. А. Заренков.
Намек прозрачный: если приложить максимальные усилия к созданию конкурентоспособной ситуации в этой сфере, успех обязательно придет. И как минимум будет остановлен рост цен на жилье, которое постепенно станет доступным хотя бы среднему классу.
Есть и еще один, практически неисчерпаемый, источник территорий под жилищное строительство. Но находится он за пределами КАД и принадлежит области. Возможно ли сотрудничество двух субъектов Федерации, вопрос гадательный.
Хотя Москва и область уже давно решают эту проблему сообща.

Валентин Воронов