Крыши городские
Строительство и эксплуатация кровель и мансард в Санкт-Петербурге

Современные рыночные отношения заставляют участников рынка «выжимать» из городской собственности все возможное. Если с уплотнительной застройкой жители уже научились бороться, надстроенные мансарды, даже в исторической части города, появляются все чаще и чаще.

О проблемах строительства и эксплуатации кровель и мансард мы говорим с заместителем председателя Жилищного комитета А. С. Клименко.

– Александр Сергеевич, расскажите о правовых основах реконструкции кровель в исторической части Санкт-Петербурга.
– Порядок реконструкции чердаков и мансард в нашем городе установлен распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 19.02.1996 г. № 128-р «О реконструкции чердаков и мансард, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях».

В соответствии с указанным распоряжением право принятия решений о привлечении инвесторов к реконструкции чердаков и мансард в многоквартирных домах предоставлено районной комиссии по определению формы сдачи в аренду нежилого фонда. Инвестиционные договоры заключаются Комитетом по управлению городским имуществом на основании распоряжений главы районной администрации.
Договоры с инвестором подлежат согласованию с собственниками общих помещений дома.
Решение о передаче объекта реконструкции инвестору принимается районной администрацией в соответствии с Положением об администрации района Санкт-Петербурга, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.12.2003 г. № 128, к полномочиям которой отнесено принятие решений о предоставлении инвестору права на осуществление реконструкции чердачных и мансардных помещений в многоквартирных домах.
Следует отметить, что предоставление в пользование объектов общего имущества многоквартирного дома в соответствии со статьей 246 ГК РФ и п. 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ необходимо осуществлять по соглашению собственников помещений в многоквартирных домах.

– Как решаются вопросы перевода чердаков и оборудованных мансард из нежилого в жилой фонд и обратно?
– Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определен статьей 23 Жилищного кодекса РФ.
Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет:
· заявление о переводе помещения;
· правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
· план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
· поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
· подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения в Санкт-Петербурге» № 1272 от 31.08.2005 г. утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при осуществлении перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения, в соответствии с которым процедура перевода жилых и нежилых помещений осуществляется администрациями районов Санкт-Петербурга.

В соответствии с этим постановлением администрация района осуществляет по согласованию с Жилищным комитетом перевод жилых помещений в нежилые и неформы собственности, а также осуществляет прием документов, указанных в ст. 23 Жилищного кодекса РФ, от собственников помещений или уполномоченных ими лиц и подготавливает проект распоряжения о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

В соответствии с условиями главы 3 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.
Помещения мансард расположены на последних этажах многоквартирных домов. Вход в мансардные помещения осуществляется с лестничных клеток, обслуживающих жилые квартиры, и, как правило, не представляется возможным оборудовать эти помещения изолированными от жилой части здания входами.
Поэтому перевод мансард под нежилые цели не может быть осуществлен.

– Как учитываются градостроительные вопросы при реконструкции и строительстве мансард?
– Проектная документация на выполнение работ по реконструкции чердаков и мансард с изменением вертикальных отметок конька крыши и изменением конфигурации крыши разрабатывается на основании архитектурно-планировочных заданий (разрешительных писем) Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА).
И архитектурно-реставрационных заданий (разрешительных писем) Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, если здание является объектом культурного наследия.

– Можно ли на плоских кровлях оборудовать места общего пользования? Кафе, солярии, выставки, смотровые площадки и т. д.
– Как правило, в Санкт-Петербурге кровли многоквартирных жилых зданий не используются для размещения помещений общественного назначения в связи с невозможностью обеспечения требований норм пожарной безопасности. В частности, обеспечения таких объектов изолированными от жилой части здания входами и эвакуационными выходами.

– К чему приводит некачественная эксплуатация кровель: несоблюдение периодичности ремонтов, окраски и т. п.?
– Эффективная техническая эксплуатация как кровель, так и других конструктивных элементов здания предполагает выполнение работ текущего и капитального характера. При некачественной эксплуатации износ элементов здания возникает значительно быстрее, чем при своевременном выполнении необходимых работ поддерживающего характера.
Необходимость в капитальном ремонте определяется, прежде всего, по величине физического износа (ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»).

– Есть ли адресная программа реконструкции и ремонта кровель в районах города?
– Сейчас отдельной программы капитального ремонта кровель нет. Отмечаю, что и понятия «реконструкция кровель» тоже нет. Данная программа была актуальна в 2003–2004 гг., так как на тот период было значительное количество кровель, нуждающихся в безотлагательном ремонте.
Ремонт кровель включается в состав адресных программ районов капитального ремонта жилищного фонда. Ежегодная нормативная потребность в капитальном ремонте кровель жилищного фонда Санкт-Петербурга составляет 2,037 млн кв. м.

Могу привести еще несколько цифр.
За период 2002–2006 гг. проведен капитальный ремонт 5,5 млн кв. м кровель, в 2007 году планируется к выполнению 1,8 млн кв. м, что составляет за период 2002–2007 гг. 30% от общего количества кровель (24,3 млн кв. м).

Сравнительная информация о травмах от падения сосулек и наледей с 2003 по 2007 годы

	Зима 2003–2004	Зима 2004–2005	Зима 2005–2006	Зима 2006–2007
Количество зарегистрированных случаев	63	25	32	14
На территории, находящейся на обслуживании управляющих организаций по договору с ГУ ЖА	38	8	14	4
На территории ведомств	21	14	13	7

– Что вы можете сказать об очистке кровель от снега и наледи в зимний и весенний периоды?
– В период реформирования системы ЖКХ работы по очистке кровель от снега и наледи жилых зданий государственной собственности выполняются силами вновь образованных ОАО «Жилкомсервис» и других управляющих жилищным фондом предприятий.
Контроль за организацией и своевременным выполнением данных работ осуществляет ГУ ЖА районов, Жилищный комитет и администрации районов.
Основной причиной образования сосулек и наледи на карнизных свесах являются перепады температур наружного воздуха, особенно в весенний период, когда разница дневных и ночных температур достигает 15–20 градусов.
Это вызывает в дневные часы обильное снеготаяние на коньках и поверхностях кровель, талая вода стекает и скапливается в желобах и на карнизных свесах, а понижение температуры воздуха в вечерние часы способствует интенсивному образованию сосулек и наледи и их самопроизвольному отрыву с карнизных свесов зданий.
Наиболее неблагоприятная ситуация с образованием сосулек и наледи на карнизных свесах складывается в районах исторической застройки города, где в основном здания с металлической кровлей, скатными крышами сложной конфигурации, наружными водостоками.

Плотность застройки домов в данных районах не позволяет производить установку ограждений в границах, обеспечивающих полную безопасность пешеходов при возможном падении наледи и снега, которые должны составлять 1/3 часть от высоты здания. В этом случае должны быть перекрыты тротуары и практически вся проезжая часть улицы, что невыполнимо в условиях города.
Кроме того, обеспечить своевременное и качественное выполнение работ по очистке кровель от снега и наледи невозможно из-за постоянной парковки автотранспорта вблизи жилых зданий.

Во избежание повреждения верхнего слоя кровли очистку крыш от снега надо делать только деревянными инструментами и в мягкой обуви. С этой же целью при очистке кровель зданий в морозы необходимо оставлять на них 50-миллиметровый защитный слой снега. При очистке в оттепели снег удаляется полностью, т. к. он может вызвать обледенение кровли и последующие протечки. После очистки кровельщик проверяет исправность кровли и воронок. Все выявленные повреждения должны быть немедленно устранены.

Беседовал Владимир Хохлев

Тел. (812) 710-4885