На высшем уровне
Международные стандарты управления

Любая из систем управления требует адаптации и модификации под конкретно взятый проект. Однако базовые подходы и правила, а также инструменты и IT-технологии дают солидную базу, применимую для любого проекта, осуществляемого в России или любой другой стране.

Компания GVA Sawyer (ЗАО «Сойер и Ко.») образована в январе 1993 года.
Сфера деятельности компании – предоставление полного спектра услуг на рынке недвижимости, включая девелопмент, консалтинг, строительство, управление строительством и эксплуатацией зданий, брокерские услуги, организацию финансирования проектов, создание проектов «под заказчика».
Член международной ассоциации GVA Worldwide.
Реализованные проекты: дом на Берниковской наб., Новотель Гостиный Двор.
В 2007 г. компания GVA Sawyer совместно со своими партнерами создала фонд Rutley Russia Property Fund, сферой деятельности которого станут инвестиции в российскую недвижимость.

Гость рубрики – президент GVA Sawyer Вера Сецкая.

– Вера Анатольевна, можно ли применять зарубежные стандарты ведения проектов (например, PMI, PMP и др.) в российских условиях или они требуют определенной переработки?
– Бедой российской девелоперской практики является именно отсутствие у менеджеров знаний, умений и навыков в области применения зарубежных стандартов и систем управления проектами.
Советская школа подготовки кадров давала блестящих специалистов в области строительства, но сами понятия «девелопмент» и «комплексное управление проектом» отсутствовали. Воспитанники вузов 80-х и 90-х годов обладают богатым практическим опытом, являются опытными инженерами-строителями, но, к сожалению, не имеют даже элементарного понятия о подходах к управлению проектом.

Эта деятельность подразумевает комплексное управление ресурсами, графиком, бюджетом, рисками, финансовыми потоками проекта, взаимодействие с инвесторами. Именно эти процессы позволяют организовать и контролировать системы типа PMI и PMP, разработанные на Западе.
В последние годы появились факультеты в ряде вузов Москвы и Петербурга, которые готовят специалистов по комплексному управлению проектом. В том числе это второе высшее образование, которое позволит людям с богатым практическим опытом в области строительства приобрести навыки управления ресурсами.

Системы, разработанные на Западе, безусловно, применимы в России. Они особенно важны для управления проектами строительства высококлассной недвижимости, финансируемыми инвестиционными фондами различного профиля, в том числе и западными.

Управление проектом опытными менеджерами с применением разработанных на Западе систем и технологий является одним из основных требований инвесторов при принятии ими решения об инвестировании. Западный подход к управлению проектом расценивается ими как фактор понижения риска.

– Каким критериям должен отвечать проект, реализуемый на средства иностранного инвестора?
– Он должен, прежде всего, отвечать ожиданиям инвесторов в плане своей потенциальной доходности. Тщательный концептуальный и финансовый анализ и представление его в виде бизнес-плана с детальными и четкими финансовыми моделями является обязательным этапом до представления проекта инвесторам. Такой бизнес-план должен включать доказательный анализ рынка, подтверждающий правильность прогноза по спросу и ставкам аренды/продажи; грамотно рассчитанный бюджет проекта; описание этапности проекта и графика ведения работ. Финансовый прогноз (cash-flow analysis) должен быть сделан на основе грамотно разработанных финансовых моделей. Одним из основных разделов является анализ рисков и анализ на чувствительность.

Для иностранных инвесторов важна юридическая чистота сделки. Ими обязательно производится юридическая проверка (due diligence), осуществляемая, как правило, западной юридической компанией.
Проверке подлежит вся документация, относящаяся к земельному участку, на котором строится объект, включая историю приобретения прав на него. Проверке подлежит вся исходно-разрешительная документация, относящаяся к проекту, а также предприятие, владеющее правами на проект.
При покупке готового или строящегося объекта инвесторы обязательно проводят техническую проверку здания силами западной компании, специализирующейся на управлении проектами, например Savant.

Для инвесторов большое значение имеет структура собственности на проект. Западные инвесторы с удовольствием рассматривают варианты покупки оффшорной компании, которая владеет акциями или долями российской фирмы, являющейся застройщиком (в отличие от варианта, когда покупаются доли самой российской компании).

Для иностранных инвесторов продолжает иметь большое значение форма прав на земельный участок. Собственность предпочтительна, приемлема долгосрочная аренда на 49 лет, неприемлема аренда на период строительства сроком на 3 года. В этом случае может иметь место форвардная покупка с условием, что участок будет оформлен застройщиком в собственность до практического осуществления сделки.

Стадия, на которой находится проект, также важна для иностранного инвестора. Достаточно безопасной с точки зрения рисков считается стадия получения заключения государственной экспертизы на проект и выход на площадку.
GVA Sawyer сейчас находится в процессе переговоров по продаже двух своих проектов инвестиционным фондам, и все вышеуказанные критерии полностью применимы к этим сделкам.

– Мировая практика уделяет большое значение управлению рисками. Как эти вопросы решаются на Западе и как вы их решаете на российских проектах?
– Если говорить об инвестировании, то основными подходами к управлению рисками являются вышеописанные процедуры: тщательная юридическая и техническая проверка, наличие опытного девелопера для осуществления проекта, грамотное оформленные права на земельный участок, достаточно продвинутая стадия проекта при вхождении в него.
Если говорить о процессах управления проектом, то это прежде всего профессиональная и тщательно выбранная на тендере команда проектировщиков и организованный по западным стандартам процесс проектирования (включая стадию разработки тендерной документации, которая позволяет получить четкие и просчитанные предложения генподрядчиков). Это тщательно отобранный на тендере генеральный подрядчик, обладающий опытом и способный предоставить соответствующие гарантии по срокам и качеству выполнения работ. Мы уделяем огромное внимание договору на выполнение генподрядных работ, обеспечивающему максимальную защиту для инвестора от повышения цены и увеличения сроков проекта.

– Согласны ли вы с тем, что управлять девелопментским проектом из-за рубежа невозможно?
– Да, нужна сильная и грамотная команда местных специалистов. Мы сейчас широко используем практику приглашения иностранных менеджеров проекта, которые руководят местной командой.

Дистанционное управление из-за рубежа при наличии команды и хотя бы одного представителя инвестора на месте возможно с помощью вышеупомянутых систем управления проектом и соответствующих IT-технологий.
У нас есть проекты, в которых задействовано несколько команд профессионалов, работающих дистанционно в разных странах. Поэтому был создан так называемый Центр обмена информацией на нашем сервере, где размещается, обобщается и совместно обрабатывается вся информация, относящаяся к проекту, включая чертежи. Это очень удобно, стирает географические границы и разницу в часовых поясах.

– Действительно ли иностранные инвесторы предпочитают перекупать уже «упакованные» проекты, а не начинать их с нуля?
– Наиболее сложным является управление графиком проекта на стадиях, предшествующих выходу на стройплощадку. Из-за того, что многие согласовательные процедуры не прописаны или часто меняются чиновниками, а также из-за несоблюдения государственными органами сроков согласований, неизбежно возникают затяжки во времени, которые невозможно предсказать в графике.
Иностранные инвесторы, как правило, не входят в проекты с нуля, то есть до завершения хотя бы предпроектной стадии и выпуска ИРД. Еще более предпочтительным является завершение стадии «П» проекта. Это связано не столько со сроками, сколько с неопределенностью «образа» самого проекта, его размеров и технических характеристик до полного завершения стадии предпроектной подготовки и получения всех необходимых согласований и разрешений.

– Что такое, в вашем понимании, «успешный проект»?
– Это проект, выполненный в срок, в рамках заданного бюджета, с должным качеством и дающий рентабельность, заложенную в бизнес-плане. Это проект, полностью отвечающий современным требованиям по своим техническим характеристикам, привлекательный с архитектурной точки зрения и в силу этого имеющий долгую конкурентоспособную жизнь на рынке.

Беседовала Наталья Соколова

Тел. (495) 797-4401