ТАКИЕ РАЗНЫЕ МНЕНИЯ
Итоги ипотечного форума

1–2 марта 2007 г. в городе на Неве состоялся второй Петербургский ипотечный форум, ставший крупнейшим мероприятием в России, посвященным проблемам ипотечного кредитования.

В гостиницу «Прибалтийская» для обмена опытом, мнениями, получения новой информации съехалось свыше 800 участников из более чем 30 регионов России и ряда зарубежных государств.

Итоги форума подводят С. Н. Максимов, декан факультета региональной экономики и управления Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета и А. С. Кормышева, ассистент кафедры экономики и менеджмента недвижимости этого вуза.

– Программа форума включала 13 тематических секций, два круглых стола, а также бизнес-туры для участников. В течение мероприятия проводились дискурсы на различные актуальные для развития ипотеки темы. Каждый участник форума мог найти ответы на важные для него вопросы, прослушав доклады видных бизнесменов, а также представителей органов государственной власти.
Задачами форума являлись не только обсуждение и анализ основных перспектив и проблем ипотеки в России и в регионах, но и изучение мнений участников о вопросах развития рынка ипотечного кредитования.
Студенты Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета во время работы этого мероприятия провели опрос около 200 его участников, которые ответили на различные вопросы, связанные с жилищным строительством, ценообразованием, проблемами развития ипотечного кредитования и государственной поддержки.
В опросе принимали участие представители различных сфер бизнеса, в том числе и представители органов государственной власти, ипотечные брокеры, оценщики и многие другие.

В процентном соотношении структуру опрошенных участников форума можно представить следующим образом:

Род деятельности участника опроса	%
Банковская деятельность	10
Риелторская деятельность	22
Жилищное строительство	10
Страхование	4,5
Кредитный брокеридж	18,5
Оценочная деятельность	6
Юридическая деятельность	6
СМИ	9
Другое	14

Известно, что ипотечное кредитование зависит от развития различных сегментов рынка недвижимости. Поэтому важным аспектом изучения стал анализ мнений
о развитии сферы жилищного строительства. Так как по итогам прошедшего года самой активно развивающейся сферой кредитования под залог недвижимости стала ипотека строящегося жилья.
Мнения участников форума в отношении развития рынка строящегося жилья разделились.
Примерно 34% респондентов считают, что на сегодняшний день наблюдается стабилизация рынка, и примерно такое же количество опрошенных считают, что наблюдается развитие рынка жилищного строительства.
При этом мнения предпринимателей различных сфер деятельности разделились. Основная масса (от 30 до 45% опрошенных) специалистов в области оценочной деятельности, ипотечного брокериджа, банковской сферы считают, что наблюдается стабилизация данного сегмента рынка. В то же время респонденты, непосредственно работающие в сфере жилищного строительства, занимающиеся страхованием и юридическими вопросами, пришли к мнению, что на сегодняшний день преобладает тенденция развития рынка. Мнения представителей средств массовой информации оказались достаточно противоречивыми и разделились равными долями между стабилизацией, ростом и спадом (36,5% опрошенных).

Такие разногласия в мнениях подтверждаются еще и тем, что примерно 59% респондентов считают: рынок строящегося жилья в регионах будет наращивать объемы в соответствии с ориентирами национального проекта о жилье, а 26% опрошенных считают возможными волнообразные колебания.

Наиболее развит рынок жилищного строительства, по мнению опрошенных участников форума, в Центральном регионе России, в том числе в Москве, Московской области. Также считается достаточным развитие рынка жилищного строительства в Башкирии, Северо-Западном регионе, в том числе и в Санкт-Петербурге.

Следствием изменений, происходящих на рынке жилищного строительства, является изменение цен на квадратный метр жилья. Наиболее динамичный рост стоимости, по мнению респондентов, наблюдается прежде всего в двух важнейших городах федерального значения, но такая тенденция характерна и для Центрального региона России. Если говорить о перспективах, то практически 73% респондентов с полной уверенностью утверждают, что будет наблюдаться рост стоимости квадратного метра жилья, при этом оценка изменений цен различная.

Некоторые из опрошенных утверждают, что будет наблюдаться стабильный рост, при этом не давая прогнозов о том, насколько поднимутся цены. 16,7 % участников опроса утверждают, что рост цен составит 5–30%, а 2,5% дают прогноз роста стоимости квадратного метра жилья на 30–60% (по прогнозам, составленным на Первом ипотечном форуме, рост цен предполагался в расчете на квадратный метр жилья на 20–25% в год).

Ряд участников опроса отмечали, что при сохранении тенденций к росту цен на жилищном рынке они могут повлечь за собой снижение спроса на ипотечное кредитование.

Помимо этого, участники опроса выделили и ряд иных проблем, тормозящих развитие ипотечного кредитования.
Например, хотя предельно допустимых величин достигли такие показатели, как минимальный первый взнос, процентная ставка в рублях, сроки кредитования, тем не менее ипотека остается для многих по-прежнему недоступной. Такая ситуация возникает по ряду причин.
По мнению 31% профессионалов, одним из основных препятствий с экономической точки зрения является разрыв между ценами на жилье и уровнем доходов граждан как в целом по России, так
и в отдельных регионах, в том числе в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области, что является следствием нестабильности платежеспособности населения.

Однако 26% специалистов в области риелторской деятельности, 29% представителей строительных компаний, 27% страховщиков и 26% опрошенных юристов выделяют такое препятствие, как экономическая неграмотность населения в области ипотечного кредитования.

При рассмотрении юридических и политических особенностей становления рынка ипотечного кредитования становится понятным, что необходима государственная поддержка рынка, которая может выражаться в нескольких аспектах:
· регулирование отношений субъектов рынка;
· осуществление поддержки развития ипотеки.
По мнению респондентов, государственная поддержка ипотечного кредитования осуществляется на низком, то есть недостаточном, уровне, по-прежнему актуальным является рассмотрение вопроса о внесении изменений в нормативные акты, особенно в области развития ипотечных ценных бумаг.

Мнения о дополнительной проработке законодательства разделились.

Как вы оцениваете законодательную базу для рынка недвижимости?	%
· Она достаточно сформирована	4
· Требуется доработка отдельных нормативных актов, в том числе:	94
– закона о долевом строительстве	31
– закона об ипотеке	30
– закона об ипотечных ценных бумагах	47
– подзаконных актов к принятым законам	18
· Другое	2
– необходимо внесение поправок в Федеральные законы № 214, 215	50
– необходимо усовершенствование актов, регулирующих различные земельные отношения	50

Помимо этого, органы государственной власти должны продолжать работу по развитию программы социального ипотечного кредитования.
Для этого необходима разработка механизма эффективного сочетания и использования бюджетных и рыночных ресурсов. Такое мнение высказали 75% участников опроса.
Несмотря на существующие проблемы и необходимость их решения, участники форума считают, что развитие ипотечного кредитования имеет положительный результат.
По мнению 22% респондентов, основными итогами развития ипотеки стало увеличение количества сделок в этой сфере, а также повышение грамотности населения в вопросах кредитования. Некоторые участники форума – 3% от числа опрошенных – считают, что вследствие ряда причин на сегодняшний день подвести итоги развития ипотеки пока еще невозможно.

Заканчивая отвечать на вопросы, участники форума составляли оптимистичные прогнозы развития рынка ипотечного кредитования. Большая часть опрошенных – 70% респондентов – утверждает, что в 2007 году будет наблюдаться стабильный рост ипотечного кредитования (прирост – 100%), а 18% участников опроса предвещают ускорение роста объемов ипотечного кредитования (прирост составит 100–150%). Лишь малая доля участников опроса считает, что:
· будет наблюдаться снижение темпов роста (прирост менее 100%) – 6% респондентов,
· будет наблюдаться ипотечный бум (прирост более 150%) – 5% участников опроса.

Как видим, специалисты дают достаточно оптимистичные прогнозы в области развития рынка. Особенно актуальными направлениями в этом плане, прежде всего, останется ипотека строящегося жилья, а также получит наибольшее развитие ипотека загородной недвижимости.

Стоит надеяться на то, что бизнесмены, участвовавшие во Втором Петербургском ипотечном форуме, получая новую информацию и разрабатывая новые механизмы взаимодействия, сделают прогнозы развития ипотечного кредитования еще более реалистичными, а также будет достигнуто соглашение и начата совместная работа по преодолению препятствий, существующих на пути развития ипотеки.

Сергей Велень

Тел. (812) 767-1881