Направление – на решение проблем
Комплексное освоение земельных участков
1 октября вступили в силу закон «О введении в действие Градостроительного
кодекса РФ» и Земельный кодекс. Они предусматривают комплексное освоение
земельных участков под жилищное строительство и направлены на решение
проблемы дефицита инженерно подготовленных земельных участков.
На торги выставляется инженерно неподготовленная территория, полностью
или частично освобожденная от имущественно-правовых обязательств. Торги
проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме
подачи предложений по цене. Начальная цена аукциона устанавливается
в размере рыночной оценки права на заключение договора аренды земельного
участка.
Победитель торгов получает землю в аренду для комплексного освоения.
А также берет на себя обязательство разработать градостроительную документацию,
построить необходимые объекты инженерной инфраструктуры и передать их
в собственность города. После выполнения всех обязательств инвестор
получает возможность приобрести все определенные под жилую и коммерческую
застройку участки в собственность или в долгосрочную аренду. Участки,
определенные под строительство социальной инфраструктуры (объекты образования,
здравоохранения), будут осваиваться за счет бюджета города. Город также
берет на себя обязательства по строительству дорог, внутриквартальных
инженерных коммуникаций.
Думается, что проект нового постановления, разработанный в соответствии
со статьями 30.2 и 38.2 Земельного кодекса РФ, привлечет частные компании
к инженерной подготовке территорий в результате проведения открытых
торгов.
Девелоперы и инвесторы получат право приобретать в собственность
или получать в аренду на 49 лет земельные участки под строительство
на инженерно подготовленной территории. Это может происходить
путем продажи участков под застройку (в случае выкупа земель), переуступки
прав их долгосрочной аренды или самостоятельного освоения. Инвестор
сам разрабатывает проект планировки и инженерного обеспечения территории
и сможет сэкономить на инженерных сетях, заказывать то, что ему нужно,
и по устраивающим его ценам. При этом он не только сможет обеспечить
себя работой на 5–6 лет, но и получить кредиты (под приобретенную на
торгах территорию) для выполнения работ. Размер арендной платы за земельный
участок устанавливается в соответствии с существующей методикой определения
арендной платы.
На 13 марта намечались, но не состоялись торги на право аренды участка
в Выборгском районе (район «Северной Долины»). Начальная цена участка
1, расположенного по адресу: проспект Энгельса, севернее пересечения
с 3-м Верхним переулком, составляет 395 745 000 руб., размер задатка
– 79 млн руб. Победитель аукциона должен был предоставить банковскую
гарантию в части исполнения обязательств по обустройству территории
и строительству инженерной инфраструктуры в размере 167 млн руб. После
этого инвестор обязан в течение шести лет подготовить проекты планировки,
межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры. Построить
и передать в собственность города инженерную инфраструктуру будущего
квартала и не позже 2022 г. (180 месяцев – 15 лет) завершить строительство
комплекса. Многие считают, что $15 млн – заниженная цена, но она позволит
участвовать в торгах широкому кругу компаний, правда, победителю подготовка
территории и строительство инфраструктуры обойдется недешево и может
варьироваться в пределах $70–135 млн.
Город впервые реализует столь грандиозный строительный проект.
По словам директора Фонда имущества Санкт-Петербурга Андрея Степаненко,
единственным сравнимым участком, реализованным на торгах, была акватория
в западной части Васильевского острова, предназначенная для намыва около
476 га земли в рамках проекта «Морской фасад». В июне 2006
г. этот лот ушел за $5,355 млн при стартовой цене $5,1 млн. Победила
фирма «Терра Нова», входящая в группу компаний под управлением
УК «Морской фасад», реализующей одноименный проект, а всего
в аукционе приняли участие три компании.
Территория «Северной Долины» занимает около 540 га и ограничена проспектом
Энгельса, садоводством «Климовец», рекой Старожиловкой и грузовой железнодорожной
веткой Ручьи – Парнас – Парголово. Сегодня на месте предполагаемой застройки
расположены поселок Торфяное и шесть коллективных автостоянок (около
2500 мест).
Подготовка проекта «Северная Долина» стартовала в начале 1990-х гг.,
а первый проект детальной планировки утвержден еще в 1994 году. Постановление
выставить на торги с полным пакетом документов первую часть земель проекта
«Северная Долина» приняли на заседании 28 декабря 2006 года, тогда же,
в 2006 году, началась подготовка рабочей документации. Массовое освоение
территории должно начаться в 2009 году: к этому моменту большинство
участков будет продано, и можно будет строить.
Новый порядок предоставления земельных участков для строительства
объектов инженерной инфраструктуры предполагает упрощенную процедуру.
Согласно ей при строительстве инженерных сооружений не требуется
постановления правительства Петербурга о проведении изыскательских работ,
что позволит сразу приступать к подготовке строительной документации.
Из-за большого размера территория нуждается в дорогостоящей
инженерии. Многие инвесторы обеспокоены проблемами с мощностями,
однако предварительные технические условия получены, и ведется проектирование
инженерного обеспечения будущего квартала.
Для этой цели из городского бюджета выделено 18 млн рублей.
Кроме того, всеми монополистами проект «Северная Долина»
учтен в своих программах развития, принятых городским правительством.
Так, едва начав строительство Юго-Западной ТЭЦ, компания «Синтез Девелопмент»
подумывает о следующем энергетическом проекте. Она хочет построить ТЭЦ
«Парнас» стоимостью $500 млн. ТЭЦ рассчитана на обеспечение жилого массива,
который будет построен на территории «Северная Долина».
Предполагается, что в квартале будет построено около 3 млн кв. м жилья
для 100 000 человек.
Евгения Береславская
