Многоликая ипотека
Старые и новые формы кредитования жилищного строительства

Ипотека массовым явлением пока не стала. Банки и застройщики вынуждены приспосабливать классическую ипотеку к реалиям российского рынка.
К инфляции, низким доходам населения, проблемам финансирования жилищного строительства. Помимо традиционных схем кредитования появляются новые, с более мягкими условиями.

Специалисты строительных и банковских организаций единодушно констатируют рост интереса граждан к ипотеке. В прошлом году в Северной столице было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов на сумму 19,2 млрд рублей. Это больше, чем в Москве, однако лишь пятая часть этих кредитов относится к первичному рынку.
В течение 2006 года шло постепенное смягчение условий кредитования. Банки снижали процентные ставки (до 10–12% в рублях, Сбербанк – до 12–15%) и размер первого взноса по ипотечным кредитам (с 30% до 10–15%, в редких случаях – до 5%). Шел процесс увеличения ипотечных продуктов. ВТБ, например, предоставлял не два вида ипотечных кредитов, а семь. Сегодня крупные строительные компании работают уже не с одним банком, а с несколькими кредитными организациями.

Серьезный сбой в развитие ипотеки внес ажиотажный рост цен на жилье, продолжавшийся почти весь прошлый год. В среднем строящееся типовое жилье в Петербурге сегодня стоит 2,4 тыс. долларов за квадратный метр.

По словам начальника отдела ипотечного кредитования Внешторгбанка Татьяны Хоботовой, более 50% обратившихся в ВТБ и ПСБ не смогли получить ипотечный кредит в основном из-за стремительного роста цен на жилье летом – осенью прошлого года.
Строительные компании давали «ипотечным покупателям» скидки и фиксировали для них стоимость квадратного метра зарезервированной квартиры на все время оформления документов. В условиях ажиотажного роста цен это было немаловажно.
В отличие от наиболее известной формы ипотеки на первичном рынке, где залогом выступает имеющееся жилье или иная недвижимость, во многих новых схемах, которые активно входят в жизнь, в качестве залога выступает либо право требования, либо поручительство компании-застройщика, имеющей двухстороннее соглашение с банком. Иногда кредитование физических лиц осуществляется в рамках предоставления застройщику инвестиционного кредита.

Субсидии и «доступное жилье»

В 2007 г. компания «М-ИНДУСТРИЯ» объявила о продаже квартир с использованием безвозмездных жилищных субсидий и ипотечных кредитов. С начала года на 19 февраля заключено 3 сделки (ипотечный кредит оформляется в БалтИнвестБанке).
За счет субсидии компенсируется более 70% стоимости квартиры. Эти средства перечисляются в безналичной форме и могут быть потрачены только по целевому назначению – на приобретение жилья. Срок действия субсидии составляет 6 месяцев. Строящийся дом должен находиться в Петербурге или Ленинградской области, а его техническая готовность превышать 70%. Согласование сделки в Жилищном комитете и оформление ипотечного кредита проходят параллельно.
Получить субсидии в рамках федеральной программы «Доступное жилье» могут молодые и многодетные семьи, граждане, стоящие в очереди на получение жилья.

Изобретение велосипеда

После вступления в силу ФЗ № 214 (о дольщиках) и строители, и финансисты начали активный поиск новых схем инвестирования строительных проектов. Как заметил директор ООО «Пионер» Александр Погодин, пытаясь обойти ФЗ № 214, «мы все бросились изобретать велосипед». Заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Андрей Старовойтов уповает на строительные сберегательные кассы (ССК), закон о которых уже готов и, возможно, будет принят в этом году.
Г-н Погодин предлагает не сбрасывать со счетов жилищно-строительные кооперативы, представители Сбербанка предлагают фондирование вкладов, ИГ «Планета Капитал» – выпуск корпоративных облигаций и т. д. При этом в среде специалистов идут жаркие споры, кто именно идет более правильным и правовым путем.
По словам генерального директора компании Setl City Василия Селиванова, схемы долевого и псевдодолевого финансирования сохраняются, но уже не играют лидирующую роль. Форма проектного финансирования, напротив, начинает все активнее использоваться.
Проектное финансирование предполагает обязательное участие застройщика в финансировании проекта в размере не менее чем 30% от его стоимости.
Это серьезные деньги. Однако эта схема не требует стороннего обеспечения, что, безусловно, является плюсом. Основанием обеспечения является сам проект и права, вытекающие из этого проекта. На практике же банк принимает решение о выдаче кредита, исходя из репутации застройщика, объема его деятельности, а не из конкретного проекта и его показателей.
К недостаткам проектного финансирования строители относят очень высокие ставки от 17 до 28% годовых. В итоге многие проекты не имеют устойчивой экономической базы, чтобы обеспечивать такие проценты. Данная схема применима только к крупным строительным компаниям, обороты которых позволяют обеспечивать отдельно взятый проект.

Подготовила Наталья Соколова

Комментарии специалистов

Василий Селиванов, генеральный директор компании Setl City («Петербургская недвижимость»):
– Одной из новых схем финансирования строительных проектов является целевое фондирование вкладов. По большому счету это кредитование проектов собственными средствами застройщика и банковским кредитом. При этом стоимость кредитования зависит от объема накопленных в банке ресурсов, поступающих от будущих покупателей жилья.
Застройщик и банк (Сбербанк) подписывают кредитный договор о софинансировании проекта. Застройщик вкладывает минимум 20% средств, банк – 80%. Банк не настаивает, чтобы застройщик сначала профинансировал свою часть средств, поступление денег идет одновременно из двух источников в означенной пропорции. Это удобно, так как застройщик может оперировать собственными средствами, вкладывая их постепенно.

Покупатель резервирует выбранную квартиру у застройщика, подписывая соответствующий договор (в форме предварительной купли-продажи). Далее он обязан в Сбербанке открыть специальный депозитный счет и накапливать на нем необходимую сумму для будущей покупки квартиры.
Сама по себе базовая ставка инвестиционного кредита не высокая – в среднем 12% годовых (в рублях и в валюте). В зависимости от объема накоплений ставка меняется: чем больше денег на счету покупателей, тем она меньше. Минимальное значение процентной ставки на уровне 5% годовых наступает при условии, что объем средств, размещенных покупателями на счетах в банке, составит не менее суммы предоставленных застройщику кредитных ресурсов. Средняя ставка по проекту выходит 7–8% годовых, что уже серьезно меняет экономику привлечения заемных средств для застройщика.
Когда дом построен, застройщик регистрирует свое право собственности на квартиру и заключает с покупателем основной договор купли-продажи. Со счета покупателя перечисляются средства застройщику, из которых гасится кредит банка.
Данная схема позволяет осуществлять бесперебойное финансирование проекта, вне зависимости от конъюнктуры рынка. Кроме того, на эту схему хорошо накладывается механизм ипотеки. То есть накопление на счете покупателя может идти с помощью оформления ипотечного кредита. По этой схеме мы реализуем два проекта.

Сергей Евдокимов, и. о. директора Управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Северо-Западного банка «Сбербанка» России:
– По схеме фондирования вкладов Сбербанк кредитует проекты в Москве, Московской области, Петербурге и Иркутске. Эта схема имеет большой потенциал, уже сейчас объем заявок превысил 9 млрд рублей.

Ирина Онищенко, директор Департамента инвестиций ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ»:
– Классическая ипотека доступна не всем. Мы, например, развиваем свои программы рассрочки. Чтобы вписаться в нашу кредитную программу, достаточно заплатить по первому взносу 5% от стоимости квартиры. Цена новой квартиры фиксируется в момент заключения договора. Схемы рассрочки позволяют растянуть платежи не только на период строительства, но и еще на два года после сдачи дома Госкомиссии и при этом не очень влияют на финальную стоимость квартиры.

До сдачи дома Госкомиссии дольщик выплачивает 40% от стоимости жилья. Далее в течение полугода он ничего не платит. Может выполнить отделку, переехать и решить вопрос со старой квартирой – продать или заложить ее в банке и взять кредит, чтобы погасить остаток долга единовременным платежом.
Если же у покупателя не получается выплатить до завершения строительства 40%, поможет ипотека. Причем оформить ипотечный кредит можно на завершающем этапе строительства, на этапе сдачи дома.