Законодательная база в действии
Земельные торги и качество градостроительной документации

Качество строительства зависит от инженерной подготовки кварталов.
В последнее время город вернулся к практике комплексного освоения территорий.
Этому способствовали разработка и принятие законодательных актов на федеральном и региональном уровнях.

На вопросы нашего журнала отвечает первый заместитель председателя Комитета по строительству Н. В. Крутов.

– Николай Витальевич, как произошел переход от ИТК и короткого пакета к земельным торгам по полному пакету документов?
– По принятому в мае 2004 г. городскому закону «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» предоставление объектов недвижимости реализуется через торги.

Эта процедура направлена на создание конкурентной среды на рынке недвижимости. Она обеспечивает инвесторов квалифицированным и долгосрочным предложением. Целевое предоставление стало ограниченным и строго регламентированным. А торги по короткому пакету были предложены петербургским инвесторам как временная мера для переходного периода, вызванного внедрением новой схемы распределения участков.
В декабре 2004 г. в Земельный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся порядка предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. С 1 января 2005 г. земельные участки под жилищное строительство предоставляются без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах.

– Что означает эта формулировка?
– Она подразумевает разработку проекта планировки и межевания земельного участка, определение технических условий подключения объектов к сетям, проведение кадастрового учета земельного участка. И как последний этап – проведение торгов. Вся эта процедура фактически означает формирование полного пакета документации.
Городская инициатива о проведении торгов стала не просто требованием времени, а обязательной процедурой для строительных организаций и органов, принимающих решение о предоставлении земельных участков для строительства. Благодаря состоявшемуся переходу на новую схему распределения земельных участков, город был готов к проведению аукционов – к этому времени он смог отработать необходимую схему взаимодействия при подготовке участков к торгам.

В 2005 году во исполнение ЗК РФ нашим Комитетом было подготовлено постановление правительства города «О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства».
Проведение торгов на право заключения договоров аренды участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства поставило инвесторов в новую ситуацию. На торги выставляется инженерно неподготовленная территория, полностью или частично освобожденная от имущественно-правовых обязательств.
Начальная цена аукциона устанавливается в размере рыночной оценки права на заключение договора аренды земельного участка. Далее все зависит от качества работы победителя – он получает землю в аренду для комплексного освоения.
И берет на себя обязательство разработать полноценную градостроительную документацию. Она покажет наполнение квартала – где построить необходимые объекты инженерной инфраструктуры, которые ему предстоит передать в собственность города.

– В чем состоит выгода инвестора?
– После выполнения всех обязательств он получает исключительное право приобрести все определенные под жилую и коммерческую застройку участки в собственность или в долгосрочную аренду. А те из них, что определены в ходе планировки под строительство социальной инфраструктуры, будут осваиваться за счет бюджета города.
Городским правительством разрабатывается новый порядок предоставления застроенных территорий. Это позволит развивать их более эффективно и обоснованно с градостроительной точки зрения. Будет учитываться и необходимость расселения аварийного жилого фонда.

– Какова роль поправок в Закон «О порядке представления объектов...» в части разработки качественной тендерной документации?
– Теперь для того, чтобы выявить победителя и начать разработку документации, необходимо собрать специальную комиссию. Она состоит из представителей депутатского корпуса и органов исполнительной власти, что значительно все усложняет.
Важно то, что последние поправки в этот закон предоставляют потенциальным инвесторам возможность заключения договоров на подготовку документации для торгов без участия в конкурсе, а лишь на основании личного заявления. Повышению качества работ способствуют изменения, которые предусматривают подготовку документации несколькими заявителями на одну и ту же территорию. Это существенно снизило значимость комиссии и самого конкурса. Но отмечу, что реальной конкуренции на рынке подготовки документации для торгов нововведения закона пока не вызвали.

– Николай Витальевич, будет ли сказываться отсутствие такой конкуренции на качестве подготовки пакета документов?
– Для торгов важную роль играет экономическая заинтересованность инвестора. Идея конкуренции за право подготовки документации, изложенная в новой редакции закона, не учитывала того, что в состав пакета документов войдет разработка и утверждение проекта планировки территории. А сегодня это довольно дорогостоящая и очень продолжительная процедура.
И многие из заявителей, которые собирались готовить документацию по небольшим пятнам и кварталам, отказались от этого.
Теперь выгоднее найти территорию, где выявятся сразу несколько пятен. Соответственно по итогам торгов можно получить по 10% от стоимости каждого земельного участка. Тогда это оправдает разработку проекта планировки.

– Каким образом Управление инвестиций проводит конкурсы на право подготовки документации?
– В связи с принятием последних документов – с мая 2006 г. конкурсов на право подготовки документации для торгов это Управление не проводило. Внесенные депутатами изменения обязали городское правительство разработать новый регламент и сформировать межведомственную конкурсную комиссию по отбору лиц, осуществляющих подготовку пакета документов к торгам.
Полномочия по созданию конкурсной комиссии были возложены на КУГИ. 7 марта регламент работы нового органа и состав комиссии были одобрены правительством города. Теперь организацию подготовки материалов для комиссии, обеспечение проведения конкурса, контроль за выполнением договоров на разработку документации будет осуществлять Управление инвестиций.
В состав конкурсной комиссии вошли представители КУГИ, Фонда имущества, Управления инвестиций, нашего Комитета, депутат ЗакС и представители общественных организаций города. Возглавил ее первый заместитель председателя КГА Алексей Далматов.
Отмечу, что условия участия в конкурсе для претендентов не изменились. Присутствие участников или их уполномоченных лиц на заседании комиссии, как и раньше, является обязательным. Победителем конкурса станет тот, кто предложит оптимальные сроки подготовки документации для торгов и укажет минимальный размер вознаграждения.

– Повысится ли качество подготовки документации через тендеры?
– Вся подготовка документации заключается в разработке проекта планировки и проекта межевания территории и получении информации о рыночной стоимости земельного участка. Процедура подготовки документации для торгов максимально упрощена. По сути дела, тот, кто разработал проект планировки и проект межевания, уже подготовил пакет для торгов. И тендеры в данном случае никак не влияют на качество подготовки.

– Участвуют ли в подготовке территорий под строительство компании из других российских регионов, зарубежные фирмы?
– Я не знаю ни одной иногородней или зарубежной организации, которая приняла бы в этом участие. Даже местным компаниям не просто перейти на новые правила. А иностранным инвесторам разобраться в наших законах еще сложнее.

Беседовал Валентин Воронов

Тел. 310-5548