Управление жилым фондом должно быть эффективным бизнесом

Сосновоборское предприятие «Агентство эксплуатации недвижимости» почти два года занимается управлением жилого фонда в городе атомщиков.

О том, что нужно для создания эффективного бизнеса в ЖКХ, размышляет генеральный директор агентства В. В. Макарчук.

– Сегодня адекватной оценки работы в ЖКХ не существует. Причин тому много. Часть из них лежит в законодательной плоскости, часть кроется в национальном менталитете и психологии. К сожалению, слишком прочно укоренилось у большинства россиян мнение о неизбежной убыточности сектора ЖКХ и нерадивости его работников.
Не случайно самая распространенная позиция сегодня: вы меня обслуживайте, а я посмотрю. Но людям придется понять: эффективно управлять жилым фондом невозможно без адекватной оценки работ по его содержанию, без полноценного участия собственника в этом процессе.

Пока тарифы на обслуживание спускаются постановлениями сверху, ни о каком эффективном управлении речи быть не может.
Оценить стоимость содержания одного квадратного метра может только реальный собственник в процессе переговоров с управляющей компанией и заключения договора на обслуживание. Это единственно верный подход, когда компания с учетом физического состояния дома определяет, каким должно быть его содержание, чтобы оно устраивало жильцов и при этом существовало как бизнес.
Сегодня в перечне выполняемых нами работ есть те, которые в тарифе не учитываются. Это работы, связанные с капитальными ремонтами, не выполнявшиеся на протяжении многих лет. Они тяжелым бременем ложатся на текущее обслуживание, превращая его в малоэффективное латание дыр.
Реальность такова: за обслуживание старых и новых домов следует платить по-разному. Сегодня более новые дома «кормят» старые, потому что те требуют больше ресурсов, и денежных, и физических. А это неправильно, ведь при отсутствии профилактических работ через пять лет возникнут проблемы и у благополучных ныне домов.

– Следует ли уравнять возможности жильцов старых и новых домов в проведении капитальных ремонтов и каким образом?
– Вопрос очень непростой. Можно понять растерянность людей, всю жизнь исправно оплачивающих коммунальные счета и уверенных, что в положенные сроки кто-то придет и сделает капитальный ремонт их дома. Но вряд ли стоит скидывать со счетов, что квартиры в новых домах не «получены даром», а приобретены за деньги.
Полагаю, следует разработать систему беспроцентных кредитов или субсидий, чтобы подтянуть старый фонд. Эта программа должна быть государственной, федеральной. Хотя в любом случае решение вопроса будет связано с принятием непопулярных мер.

– Несмотря на все сложности, вы не сомневаетесь, что управление жилищным фондом можно сделать эффективным бизнесом?
– Мы заняли свою нишу и стараемся не просто в ней удержаться, а создать плацдарм для дальнейшего движения вперед. Простой пример: только за счет оптимизации графика работы мусоровоза нам удалось сэкономить до 8 часов в день поездок машины! Оптимизировали структуру предприятия, сократив численность управленцев; более эффективно организовали работу аварийной бригады. И это лишь первые шаги.
Большой резерв кроется во внедрении энергосберегающих технологий: подомовых приборов учета воды, тепла, систем освещения. Так, установка современных ИТП с автоматической регулировкой в зависимости от температуры наружного воздуха позволит существенно экономить тепловую энергию.
Однако механизма, который бы позволял сегодня УК устанавливать приборы учета и возвращать вложенные деньги, не существует.
А положение о годичном договоре на обслуживание? Кто будет вкладывать серьезные деньги на год без возможности их вернуть? Нужно хотя бы пять лет, чтобы говорить о результатах. ЖКХ – сектор, где моментальных результатов ждать не стоит!
Уверен, перемены неизбежны, вопрос лишь в сроках и источниках финансирования.

Ленинградская обл., г. Сосновый Бор
Тел./факс: (81369) 266-66, 498-60