Бизнес и ЖКХ
Объединить усилия

Сегодня уже ясно, что реализация жилищной реформы идет далеко не так, как задумывалось изначально. Создание свободного рынка жилищно-коммунальных услуг пока представляется весьма проблематичным.

Свое мнение о существующем положении дел высказывает директор управляющей компании «Альбатрос» Вениамин Ваулин.

– В 2005 году многие частные компании откликнулись на призыв Валентины Матвиенко принять участие в управлении жилищным фондом. До конца 2006 года планировалось передать в управление на конкурсной основе весь жилой фонд города за исключением тех объектов, которые сами выбрали управляющие компании.
Однако в ходе торгов четко прослеживается обратная тенденция. Частные компании вытесняются с рынка жилкомсервисами.

Чиновники объясняют это несоответствием конкурсной документации формальным требованиям. Однако никаких конкретных замечаний по оформлению конкурсной документации не высказывается. В чем это несоответствие выражается, объяснить трудно. В результате та небольшая доля рынка ЖКХ, на которую вышли частные компании, вновь уходит на обслуживание государственной компании. Происходит подмена понятий, заложенных в реформу ЖКХ, предполагающую в конечном итоге создание конкуренции и улучшение качества обслуживания.

Сегодня в городе осталось 55 млн кв. м жилья, не прошедших процедуру конкурса на обслуживание, окончательные итоги которого будут подведены в январе 2007 года.
По предварительным результатам конкурсов, на обслуживание к ОАО «Жилкомсервис», компании со 100%-м государственным капиталом, попали 87% жилья.

– Однако руководители жилкомсервисов говорят о том, что на многих лотах у них нет конкуренции из-за того, что частный инвестор не идет работать на так называемый нерентабельный жилой фонд. Его интересуют новые дома, состояние которых не требует серьезных вложений.
– Да, содержание новых домов требует меньших затрат, но обойтись вообще без финансовых вложений все равно нельзя. Тем более что качество строительства до сих пор оставляет желать лучшего. При грамотной эксплуатации здание может прослужить без капитального ремонта достаточно долго. Но если управлением недвижимости занимаются некомпетентные люди, то и за 3 года можно исчерпать запас прочности любого дома.

Не хочу никого обижать, но большинство руководителей ТСЖ никогда не работали в системе ЖКХ и понятия не имеют о том, какие мероприятия необходимы для содержания здания в порядке. Практика показывает, что в конце концов ТСЖ приходит к нам или к Жилкомсервису. Но время упущено, ошибок сделано много, и на исправление ситуации требуются уже более значительные финансовые затраты.
ТСЖ достаточно оставить функции контролера за движением денежных средств, а управлением и эксплуатацией недвижимости должны заниматься профессионалы.

Кроме того, если не изменить условия конкурсов, в скором времени надобность в них вообще отпадет. Сегодня все прекрасно понимают, что невозможно за 1 год оправдать значимость вложенных средств. От нас требуют немалых инвестиций, при этом никто не гарантирует, что через год дом останется в нашем управлении. В среде коммунальщиков существует единое мнение, что если вместо заявленного года нам дадут возможность работать на объекте как минимум 3, а еще лучше 5 лет, то в выигрыше окажутся все. Жилой фонд получит долгожданные инвестиции, а организации жилищно-коммунальной сферы ту прибыль, которая позволит им нормально развиваться, вкладывать деньги в закупку нового оборудования, подготовку кадров и т. п.

– Вениамин Александрович, многие руководители ЖКХ расходятся во мнении по вопросу тарифов. На ваш взгляд, можно ли эффективно работать при существующей системе оплаты коммунальных услуг?
– Я противник неоправданного повышения тарифов. Но заметьте, здесь от нас практически ничего не зависит, монополисты диктуют свои условия, невыполнение которых грозит отключением здания от энергоносителей, систем водоснабжения. И мы вынуждены изыскивать любые средства для расчета с ними. По сравнению с этим оплата непосредственно наших услуг носит почти символический характер. Однако и на таких тарифах работать можно и нужно. Причем необходимо наглядно показывать жителям, что сделано на их средства. Ведь, несмотря на трудности, частные компании с рынка не уходят.

При умелом хозяйствовании жилищно-коммунальный бизнес достаточно рентабельный и успешный. К примеру, у меня в управлении 120 тыс. кв. м. Этот, не самый большой, объем позволяет мне содержать парк необходимой техники, закупать компрессоры, оборудование, платить людям достойную зарплату. Надо не тарифы повышать, а лучше думать о подготовке специалистов.

– Нехваткой кадров озабочены сегодня многие руководители, однако генеральный директор Управляющей компании «Стакс» Евгений Пургин в одном из интервью нашему журналу сказал, что у него нет этой проблемы, потому что его специалисты высоко оплачиваются. Может быть, решение заключается именно в этом?
– Сегодня труд сантехников, слесарей, сварщиков оплачивается весьма и весьма неплохо в любой организации, но это не решает проблемы. Дефицит рабочих этих специальностей объясняется тем, что прежняя система подготовки специалистов для сферы ЖКХ разрушена, а альтернатива ей не создана. Кроме того, у молодежи эта профессия считается не престижной. Это понимают все руководители, однако, дальше разговоров дело не идет.

Я уверен, что если начать разъяснительную работу в прессе, на телевидении, показать все достоинства и выгоды работы в ЖКХ, то заинтересовать ребят можно. Но ведь ни одна компания не предложила объединить усилия, вложить деньги в обучение молодых специалистов, разумеется, с обязательным сроком отработки в организации, оплатившей их учебу. Вот чем бы надо заниматься всевозможным ассоциациям, законодательным органам и общественным организациям.

Давайте без лукавства. Если ТСЖ имеет в доме слесаря, сантехника, электрика, уборщицу и дворника, то это вовсе не означает, что они работают только на территории этого дома. Как правило, эти специалисты трудятся сразу на 2, 3, а то и на 5 домах одновременно. Про сварщика и говорить нечего – сегодня это самый дефицитный специалист, нередко один на два квартала. В результате качество услуг страдает. В крупных управляющих, эксплуатирующих компаниях, имеющих в обслуживании 250–500 тыс. м2, весь персонал работает на одном месте. И здесь уже качественная работа напрямую зависит от дисциплины в коллективе, жесткого, компетентного руководства компании.

– А как бы вы оценили работу Ассоциации частных управляющих компаний?
– К сожалению, сегодня от ее деятельности нет никакой практической пользы. Все занимаются политикой вместо того, чтобы заниматься делом. За то время, пока существует Ассоциация частных управляющих компаний, ни один серьезный вопрос не решен, не получается конструктивного диалога с властью. А в результате больше всего страдают жители.

Вот лишь один пример: я пытаюсь ввести в практику обслуживание населения услугами паспортного стола. Заинтересованы в этом все: людям нет необходимости тратить по полдня на стояние в очередях за справками (форма № 7, № 9). Я имею дополнительные рычаги влияния на неплательщиков, что, кстати, давно и успешно используют жилкомсервисы. Однако в Жилищном комитете поддержку не получил. Хотя принес целую папку бюллетеней, в которых жители выражают свое согласие на дополнительный вид услуг. Год наши прошения пылились в столах у чиновников, да так и остались без ответа. И чем в данном случае поможет мне Ассоциация? А таких примеров немало. Сегодня каждый хозяйственник справляется со своими трудностями в одиночку.

– Как вы считаете, почему затормозился процесс выбора собственниками управляющих компаний?
– Мне кажется, граждане еще не готовы ни к выбору управляющих компаний, ни к реформе ЖКХ в целом. Причин тому много.
Во-первых, когда начиналась приватизация, людям пообещали отремонтировать долевую собственность, но впоследствии этот пункт из правовых актов стали изымать.
Во-вторых, очень сложно объединить в одном доме людей разных социальных групп. У собственников жилья – одна психология, у людей, проживающих в квартирах по найму, – другая.
И чем хуже состояние дома, тем больше там неприватизированных квартир. Как в этих условиях решать задачи, возложенные на собственников (содержание, ремонт)?

Кроме того, на самом деле те организации, что обслуживали дом (ДЭЗ, ЖЭС и т. д.), не заинтересованы отдавать здание в чужие руки. Они зачастую настраивают людей и против управляющих компаний, и против ТСЖ. Неразбериха в законодательстве, элементарная правовая безграмотность жителей приводят к тому, что мы сегодня имеем. Поэтому люди думают: пусть уж все останется как есть, не было бы хуже.

Переломить ситуацию можно, если говорить людям начистоту: вы, граждане, получаете дом с такими-то дефектами, недоделками и их устранение мы вам не сможем оплатить полностью. Так что у вас есть три выхода: делите расходы на всех жителей дома и все делаете сами; идете в управляющую компанию; идете в Жилкомсервис и ждете инвестиций. Наверное, разумнее будет объединить усилия всех: и власти, и бизнеса, и самих горожан.

Елена Рачкова

Тел. (812) 529-9307