ЖКХ выздоравливает медленно
Анализ хода реформы коммунальной отрасли

Реформа Жилищно-коммунального хозяйства, проводимая в Санкт-Петербурге, встречает трудности, которых можно было бы избежать.
Почему они возникают – анализирует маркетолог Андрей Павлов.

Потенциал рынка ЖКХ

Какова потенциальная привлекательность для бизнеса коммунальной отрасли в РФ?
Стоимость основных фондов, которыми располагает коммунальный комплекс, более 4 трлн рублей и составляет около трети основных фондов РФ. Обороты в ЖКХ – более $30 млрд.
Однако привлекательность данного сектора экономики заключается не столько в масштабах фондов, сколько в масштабах рынка основных услуг и их стабильной востребованности.
Но, тем не менее, коммунальная отрасль до сих пор одна из немногих, где конкуренция в борьбе за потребителя слабая. А ведь, казалось бы, основная цель реформы ЖКХ – именно создание рынка коммунальных услуг.
Вроде бы, проблема выеденного яйца не стоит: средства на капремонт дома в рамках бюджета надо передавать в распоряжение ТСЖ посредством запуска тривиальнейшего процесса:
· экспертиза,
· акт,
· смета,
· перечисление необходимых средств на расчетный счет ТСЖ,
· выбор товариществом собственников жилья подрядчика,
· ремонт,
· независимая приемка.

И – как результат – государство (читай – народ) наконец перестанет быть дойной коровой. Все ясно, четко, понятно.

А как на деле?

Жилищный комитет СПб и его вновь организованные (в результате реформы) подструктурные организации – жилкомсервисы (ЖКС) – представляют собой единую систему. Это мощная государственная управляющая компания, конкурировать с которой частным управляющим компаниям непросто.

Жилкомсервисам по наследству достались: техника, стройматериалы, преференции в финансировании и привлечении инвестиций. Ибо ЖКС – это сменившие вывеску ЖЭКи и РЖА. Не без их участия созданы сегодняшние проблемы домов.

Так в чем суть реформы? Может быть, в новых законах?

Но и они несовершенны, ибо, чтобы работать в коммунальном хозяйстве, фирме следует:
· выиграть конкурс, причем одно из основных условий для победы в конкурсе – наибольший объем инвестиций;
· предъявить банковскую гарантию в сумме до 3% от лимита финансирования по лоту, а также денежное сопровождение контракта до 30%;
· заключить договоры, но не более чем на 1 год.

При этом, однако:
· даже безукоризненное выполнение договоров по обслуживанию и технической эксплуатации жилищного фонда, при полном исполнении взятых на себя обязательств по инвестициям в капитальный ремонт за счет собственных средств, не дает гарантий, что через год конкурсные участки останутся за инвестором, т. к. участки опять выставляются на конкурс;
· задолженность бюджета носит непредсказуемый характер (местные деньги опаздывают на месяц-два, а федеральные приходят в конце года);
· квартплата стала облагаться НДС, а коммунальщики, кроме того, платят налог на прибыль со всех предоставленных льгот населению;
· жилищным комитетом предписано составлять планы-графики погашения долгов по энергоресурсам и дано указание ВЦКП перечислять 20% от поступающей квартплаты в безакцептном порядке в «Петроэлектросбыт», то есть за счет коммунальщиков;
· коммунальщики не имеют права контролировать расход электроэнергии, проверять котельные, но обязаны экстренно ликвидировать возможные аварийные последствия их «аварийной» эксплуатации. Таким образом, ответственности у коммунальщиков больше, чем прав;
· стоимость содержания домов различна, что и понятно, однако тарифы не продифференцированы по сроку эксплуатации, планировочным особенностям и состоянию домов;
· технические паспорта есть, а паспортов эксплуатации, которые могли бы помочь вычислить ремонтно-эксплуатационные затраты, нет;
· отсутствуют аналитические счета каждого дома, которые сделали бы прозрачным процесс прохождения денежных потоков.

И, как пишется, «ИТОГО»: с каждым новым конкурсом на управление жильем снижается процент частных компаний, принимающих участие в конкурсах, – сегмент рынка возвращается в руки ЖКС.

Основная причина такого неутешительного состояния – несовершенство законодательной базы, которая должна позволять компаниям брать жилищный фонд в обслуживание не менее чем на 5 лет, действовать в интересах конкретных территорий, а не служб и ведомств.

Действительно, средства на реконструкцию должны идти не по принципу латания дыр (любой ценой, но за 1 год), а на подготовленные, грамотно просчитанные программы восстановления запущенного хозяйства города (капитальный ремонт инженерных сетей не проводился с 1958 года).
Любому предпринимателю ясно, что 1 год не дает возможность возврата инвестиции. А это резко тормозит возможность кредитования ремонтных работ для тех, у кого в данный момент нет средств.
Резюмируя положение вещей по нормативно-правовой базе словами руководителя эксплуатирующей компании ООО «Наш дом» Марины Петровой (СГХ № 89 2006 г.): «Я за ТСЖ, но с условием, что правление будет иметь возможность заключать договора от своего лица, а не от ЖКС – иначе мы пойдем по прежнему пути: к разрушению жилищного фонда и разбазариванию средств», – обнаруживаем, что проблема перетекает из юридической плоскости в политическую.

Основные требования квартиросъемщиков одного из спальных районов СПб по приоритету
(количество опрошенных 10 000)

Отремонтировать подъезды

Построить и восстановить детские площадки

Организовать еженедельную уборку подъездов

Отремонтировать входные двери

Заменить сантехническое оборудование и коммуникации

Обеспечить освещение в подъездах

Отремонтировать лифты

Производить своевременную уборку дворов

Обеспечить присутствие дворников на территории

Организовать автостоянки

Убирать снег своевременно

Заменить почтовые ящики

Улучшить уличное освещение

Устранить недостатки центрального отопления

Произвести капитальный ремонт дома

Произвести ремонт крыши

Улучшить качество приема ТВ

Установить скамейки у подъездов и во дворах

Теперь о маркетинге

Посмотрим на положение вещей с точки зрения стратегического маркетингового анализа.
Я думаю, что при сложившемся положении вещей рынок ЖКХ можно в целом квалифицировать как рынок с низкой привлекательностью. А это значит, что в зависимости от эффективности ведения бизнеса частной компанией, присутствующей на рынке ЖКХ, работа компании подпадает под одну из трех стратегий.

· «Защита и переориентирование» – то есть бизнес должен концентрироваться только на самых привлекательных сегментах, при этом он должен обеспечивать поступление доходов и не требовать инвестиций.
· «Управление, ориентированное на доходы» – то есть работа только в наиболее доходных сегментах, где перспективы получения прибыли представляются небесспорными, и из-за чего целесообразно сориентировать стратегию на постепенное переключение ресурсов на другие направления.
· «Ликвидация» – то есть любые попытки изменения положения данного бизнеса на рынке – пустая трата времени и ресурсов.

Таким образом, перечисленные стратегии – это стратегии высокого риска и малой привлекательности, которые в конечном итоге приводят к повышению потребительских цен на коммунальные услуги.

Отсутствие понимания (или желания понимать) законов маркетинга (рынка) приводит к принятию несовершенной законодательной базы. Ведь управление маркетингом включает в себя не только контуры контроля, организации и планирования, оно начинается с контура информации. Была бы информация в виде стратегического маркетингового анализа проекта реформы ЖКХ у тех, кто готовил и принимал законодательную базу, не получилось бы того, что имеем.

В контуре планирования маркетинга есть краеугольный элемент – программное заявление. Это, вообще-то, довольно емкое понятие, но если его упростить, то это «определение задачи с точки зрения деятельности предприятия по обслуживанию конкретных групп потребителей и удовлетворению конкретных нужд».
Все беды и заключаются в том, что этого программного заявления у законодателей нет.

Основные требования квартиросъемщиков одного из спальных районов СПб (по приоритетам) представляет таблица – это более чем простые и актуальные нужды.

Но реформа ЖКХ, о которой так много говорят и спорят (в том числе и на страницах СГХ), пока не дает возможности быстро решить эти насущные проблемы. Слишком уж они застарели, слишком много нужно приложить усилий и найти финансовых средств, чтобы справиться с ними. А разве не аналогичные «результаты» дает реформа здравоохранения, реформа образования, реформа армии, проведенные без надлежащего анализа?

Чтобы исправить положение вещей, нужно направить законодателям два предложения.
Первое – об изменении нормативно-правовой базы в контексте увеличения срока обслуживания компаниями жилищного фонда до 5 лет.
Второе – о введении обязательной маркетинговой экспертизы всех проектов реформирования в области ЖКХ.

Вот только кто эти предложения будет направлять? Предпринимателям проще переориентироваться на более привлекательные рынки, а чиновники очень дорожат «своей, хоть и небольшой, но регулярной зарплатой»…

И продолжает отсутствовать уважение к фактическим работодателям коммунальщиков – к жильцам… К людям.

Подготовлено по материалам №№ 83–90 СГХ за 2006 год.