Время подводить итоги
Что день грядущий нам готовит

Прошла череда новогодних праздников, отгремели фейерверки. Самое время подвести итоги, поговорить о столь волнующем всех вопросе, как строительство и ввод жилья, задуматься о будущем.

ЦЕНА ВОПРОСА

Прошлый год запомнится ажиотажным всплеском цен и повышенным спросом на жилье не только на первичном, но и на вторичном рынке. По статистике, в 2006 году объем рынка жилья сократился на 25%, объем предложения жилья снизился на 30%. А по темпам роста цен на жилье Санкт-Петербург обогнал все города России. За год цены на первичном рынке жилья выросли в 2,2 раза и достигли в среднем $2,2 тыс. за кв. м типового жилья.

$1245 за кв. м составляет в городе себестоимость строительства жилья экономкласса.

Такое расхождение в ценах можно объяснить тем, что цикл строительства жилья длится 2–3 года и строители закладывают в сегодняшнюю стоимость квадратного метра прогнозируемые расходы на строительство. По мнению специалистов, в эту цифру входит и стоимость земли, и налоги, которые составляют около 67–68% себестоимости. Есть надежда, что в будущем доля этих расходов будет уменьшаться, а основные затраты строителей будут связаны с покупкой земли в Петербурге и обеспечением участков инженерными сетями.
Получение прав на земельный участок строителям обходится минимум в $450 за квадратный метр, инженерия – $300 за кв. метр.
Во втором полугодии мы смогли также наблюдать значительный рост цен на стройматериалы, который намного опережает средние цены по России. Специалисты считают, что в этом вопросе ажиотаж на жилищном рынке сыграл на руку производителям, быстро сориентировавшимся и поднявшим цены на строительную продукцию.

ПРИЧИНЫ И СЛЕДСТВИЯ

Всего же в 2006 году строительные компании приобрели участки под 1,1 млн квадратных метров будущего жилья.
В дальнейшем, по мере исчерпания задела по неначатым объектам, дефицит предложения будет нарастать. Сейчас общий задел по неначатым объектам составляет не более чем 3 млн кв. метров жилья.

В своих публикациях, № 90, 91, мы уже пытались рассмотреть причину происходившего, и главная из них – нехватка предложения на рынке жилья. Одна из основных причин роста цен – снижение объема предложения жилья на рынке и, соответственно, такой же рост цен. Горожане так и не дождались обещанного в 2005 году социального жилья, которое действительно строится. Но 90% квартир предоставляется не очередникам, а предназначено для расселения ветхого и аварийного жилья или домов из зоны КАД.

Многие дольщики надеялись, что вступление в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» обеспечит им надежную защиту. Но Закон пока не работает, застройщики привлекали инвестиции, используя другие схемы, и горожане принялись «сметать» все подряд, надеясь также обезопасить себя от продолжающегося снижения курса доллара.

Выполнение нацпроекта «Доступное жилье» пробуксовывает, так же как развитие ипотечного кредитования.
Правда, на рынке сейчас появилась возможность получения физическими лицами кредитов на покупку жилья. Получить кредит для приобретения квартир в строящихся домах чрезвычайно просто. Хотя большинство таких кредитов требуется на 90% погасить до завершения строительства дома. Складывается неоднозначная ситуация – число обращений за кредитом и одобренных банками заявок стремительно растет, но при этом до 70% кредитов остаются невостребованными заемщиками. Причина заключается в росте цен: за время рассмотрения заявки на кредит стоимость квартиры может вырасти на 10% и более, и в результате первоначальный бюджет сделки приходится пересматривать, а застройщики отказываются замораживать первоначальную цену даже на незначительный срок.

Но все же основная причина – это дефицит инженерно подготовленных территорий для строительства, который поднял в заоблачные дали аукционные цены на пятна застройки.
Судя по всему, и 2007–2008 гг. не сулят радужных надежд строителям, так как ожидается увеличение темпов роста цен на строительные материалы, которые определят темпы роста цен на жилье.
И вот уж совсем грустный прогноз: рост цен на жилье в Петербурге по разным сегментам ожидается в пределах 20–25% в течение 2007 года. Конечно, тут многое будет зависеть от того, как распределится спрос и предложения.

А КАК ДЕЛА В ЛЕНОБЛАСТИ?

Что касается ввода жилья в Ленинградской области, то за 2006 год он составил около 600 тыс. кв. м, хотя интенсивность строительства оказалась не на том уровне, который прогнозировался властями в начале года.
Много проблем поначалу создавала реализация административных реформ и организация местного самоуправления. Зато сейчас новая система налажена, заработало самоуправление, значительные полномочия отданы муниципальным образованиям первого уровня (городские и сельские поселения) – в частности, полномочия по выделению участков для застройки площадью до 1 гектара. Однако полной неожиданностью для властей области оказался ажиотажный спрос на жилье, который вышел далеко за черту Санкт-Петербурга и захватил районы области: Всеволожск, Тосно, Гатчину и в меньшей степени Выборг.

В Ленобласти удорожание квадратного метра в 2006 году составило 70% от уровня прошлого года. При таких темпах роста цен неизбежно появились проблемы и сбои в реализации ряда региональных программ – в частности, некоторых программ по приобретению жилья с помощью ипотеки по льготным процентным ставкам. По мнению руководителя Комитета по строительству Ленобласти, сложно назвать жилье стоимостью более $800 за кв. м доступным для жителей Ленобласти.

В 2006 году на строительство объектов социально-культурного назначения за счет средств областного бюджета (по госзаказу) было выделено более 300 млн руб. На эти средства были реконструированы 16 фельдшерско-акушерских пунктов, и в 2007 году намечено построить 19 объектов соцкультбыта. На продолжение работ по таким объектам выделят еще 50 млн рублей. Еще по семи объектам начнется проектирование, на шесть объектов будут вестись поставки оборудования. Семь зданий будут построены на федеральные средства – в 2007 году из федерального бюджета на эти цели выделено 184 млн рублей. За счет областного бюджета в целом в 2007 году будут строиться 104 объекта.

При этом Комитет не отказывается от планов увеличения объема ввода жилья до 1 млн кв. м в год. Однако при нынешних ценах граждане области не могут себе позволить покупать жилье даже с помощью льготной ипотеки, так как доход семей в области значительно ниже, чем в Санкт-Петербурге.

ВСЕ УСЛОВИЯ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

Еще одна проблема, которую решают областные власти, это привлечение инвесторов в отдаленные районы Ленобласти (удаленные от Санкт-Петербурга на 60 и более км): Подпорожский, Бокситогорский, Сланцевский и др. В этих районах жилье как коммерческий проект не представляет интереса для инвесторов, поэтому муниципальные и региональные власти стремятся создать для них максимально льготные условия. Если подключение к энергосетям в удаленных районах будет осуществлено быстро и за небольшие деньги, то, соответственно, и себестоимость строительства может быть уменьшена. Главное, чтобы цены были хоть как-то сравнимы с себестоимостью строительства.
Кроме строительства на средства инвесторов, в удаленных районах области ведется строительство за счет средств регионального и федерального бюджета. Например, в рамках программ «Развитие села» или «Жилье молодежи», одновременно с предоставлением субсидий на приобретение жилья.

Помимо строительства жилья, в области реализуется ряд крупных промышленно-строительных проектов федерального значения: СЕГ, Морской порт Усть-Луга, КАД и строительство замещающих мощностей на ЛАЭС. Ранее замороженный проект – поселок для работников порта Усть-Луга на 35 тысяч жителей (в Кингисеппском районе) – все-таки будет реализован. Первая очередь поселка, где заказчиком выступит ОАО «Компания Усть-Луга», начнет строиться в ближайшее время. Жилье в новом поселке рабочие смогут приобретать по программам ипотечного кредитования Ленинградского областного ипотечного агентства.

Также для потенциальных инвесторов КГА, Комитет по строительству и КУГИ Ленобласти в ближайшее время подготовят и систематизируют всю информацию по области – о наличии пятен, обеспечении их градостроительной документацией, возможности подключения к инженерным сетям. Неподготовленные площадки на торги не выставляются, градостроительная документация по участкам всегда проработана – правда, не так подробно, как это делается для торгов в Санкт-Петербурге (по полному пакету). Прорабатываются только предварительные условия. В ближайших планах налаживание обмена информацией с КУГИ и муниципальными образованиями относительно торгов и их подготовки.
В целом инвестиционный потенциал области очень высок. Процедура предоставления земли прозрачна, процедура согласований тоже упрощена и оптимизирована. Дело за инвесторами!

Евгения Венина

(По материалам «Союзпетростроя», Комитета по строительству СПб, Комитета по строительству Ленобласти)