На основе кредитов
Доступность жилья по нисходящей

Наш журнал пишет об ипотеке более 10 лет. Срок почтенный, особенно когда примеряешь его, например, к Турции. Эта страна, применив ипотеку, всего за 20 лет решила жилищную проблему еще к исходу прошлого века!

Первым в России громко заявил об ипотеке жилья Б. Ельцин. А уже весной 1998 г. в Петербурге были зарегистрированы первые 10 кредитных договоров. По этому поводу в Таврическом дворце было устроено шикарное гуляние.
Но вскоре грянул дефолт, и все готовое жилье города было раскуплено за наличные в 2–3 недели. А затем наступило время множества псевдоипотек, которое длится и по сию пору.

ЧЬЯ ИПОТЕКА ЛУЧШЕ?

Качество ипотеки определяется ее доступностью. Недавно выяснилось, что тут впереди России всей – Татария. Продемонстрированное собравшемуся там президиуму Госсовета РФ и показанное российскими телеканалами новоселье в 3-комнатной квартире семьи бюджетников потрясло многих. Оказывается, при месячном доходе в 10 тыс. руб. на оплату кредита и процентов по нему нужно тратить … 4 тысячи.
Правда, как заявил М. Шаймиев, при президенте Татарии создан ипотечный фонд республики. В него предприниматели отчисляют 1% своих доходов. Сумма образуется немалая, и из нее черпаются средства для субсидирования заемщиков.

10 000 семей в минувшем году в Татарии воспользовались ипотекой.

Верю, что примерно так оно и есть. Когда вопрос субсидирования ипотеки ставится конкретно – ее успех гарантирован. Так, например, при поддержке Минатома давно решен вопрос обеспечения жильем молодых специалистов, работающих в закрытом городе Сарове.
В городах этого министерства при затратах не более 1 млрд рублей в год решена кадровая проблема отрасли.
В стране реализовано еще несколько подобных акций, рыночная составляющая которых, как и законность их, сомнительна.
Но в целом по России такая практика исключена – население нашей страны обречено приобретать жилье только за счет собственных доходов. Поэтому итоги Госсовета интересны нам не хорошо отлакированным телерепортажем, а той глубокой озабоченностью, которая прозвучала из уст первых лиц страны.

ДЛЯ МАЛООБЕСПЕЧЕННЫХ ГРАЖДАН

В. Путин считает эту проблему очень острой. Он отметил, что есть большая категория наших граждан, которая перемен к лучшему пока не чувствует. По его словам, ипотека по-прежнему пока доступна далеко не всем. Глава государства считает, что только 10% населения имеет возможность пользоваться ипотечными кредитами для покупки квартиры или дома. Но и они, как известно, часто используются не для проживания, а для извлечения доходов.

С этим утверждением согласен и первый вице-премьер. Он подчеркнул, что в определенный момент жилая недвижимость превратилась в средство накопления. Она стала финансовым инструментом, который позволяет не только защититься от инфляции, но и получить приличную прибыль.
Президент понимает это и утверждает: доступность жилья для так называемых малодоходных групп населения снижается, в том числе и из-за вымывания с рынка недорогих квартир.
Тем не менее В. Путин считает, что решить жилищную проблему можно только рыночными механизмами. «Но при этом, – замечает он, – государство должно принимать социально ответственные решения».
Еще более резко оценивает возможности этого национального проекта его непосредственный куратор вице-премьер Д. Медведев. Он объездил чуть не пол-России и убедился в том, что главная трудность – коррупция в вопросе предоставления земельных участков.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОТСТАЕТ ОТ СПРОСА

Д. Медведев сообщил, что в прошлом году в России построено жилья на 16% больше, чем в 2005 г. В нашем городе объем ввода новых квартир практически не растет. Минимальный прирост числа новых квартир намечен и на нынешний год.
По подсчетам, к 2010 г. в России за год надо строить не менее 80 млн кв. м жилья. Сейчас этот показатель почти в два раза меньше.
Мнений о том, как достичь контрольных цифр, предостаточно.

Но, как мы подробно пишем в этом номере журнала, стройматериалов, техники и квалифицированных кадров в стране и в нашем городе не хватает. И за 2–3 года резко улучшить ситуацию невозможно. Да и трудно оспаривать утверждение некоторых специалистов: инвесторов устраивает нынешняя ситуация, когда недостаток предложения квартир на рынке гарантирует их запредельно высокую цену. И соответствующий уровень доходов.

Вице-премьер Д. Медведев считает, что себестоимость строительства в стоимости жилья надо снижать до 30%. Он имеет в виду, что необходимо использовать в работе больше местных материалов и технологий. Не последнее место тут отводится быстровозводимым зданиям, включая деревянные дома.
Чиновник уверяет, что Совет по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике подготовит изменения в Жилищный кодекс РФ. В него надо добавить отдельную главу, посвященную этому вопросу. И такое предложение Госдуме уже сделано.

НА СРЕДНЮЮ ПЕРСПЕКТИВУ

Из четырех национальных программ, реализация которых опирается на федеральный бюджет, жилищная программа считается самой трудной. И прежде всего потому, что она-то как раз практически не финансируется.
Тем не менее Д. Медведев не собирается капитулировать. Вот мероприятия, которые он считает первоочередными:
· необходимо существенно наращивать объемы жилищного строительства,
· развивать ипотеку,
· заниматься увеличением доходов граждан.
Если эти три составляющие будут присутствовать, то проблемы удастся решить, подчеркивает он.

Правда, порядок реализации составляющих видится все же несколько иным.
Прежде всего следовало бы существенно поднять доходы россиян. Чтобы не 10, а 70% могли обеспечить себя собственным жильем. Одновременно надо решительно развивать строительный комплекс страны и производство стройматериалов. И только на этой основе сама собой будет быстрыми темпами развиваться российская ипотека.
А перспективы граждан нашей страны наконец-то сравняются с тем, что уже достигла Турция.

ОСОБЕННОСТИ НАЦИОНАЛЬНОЙ ИПОТЕКИ

Если не говорить о Татарии – подождем, пока ее начинания выдержат испытания временем, – то наиболее предпочтительна ипотека с «ведомственными» корнями. Такая, как в Сарове, что под Нижним Новгородом.
Нет трудностей в приобретении ипотечного жилья и в Санкт-Петербурге. Правда, если речь идет о работниках с высокой зарплатой Балтийского завода и других крупных промышленных предприятий. Известно, что частные фирмы нашего города также находят возможности для помощи в приобретении жилья своим особо ценным сотрудникам.
Словом, кое-где эта проблема решается – в виде исключения. Единственное место, где параметры ипотеки посильны для большой части населения, – далекий Хабаровск. Там один из крупных японских банков выдает ипотечные кредиты всего под 7%. А если заемщик держит в этом банке свои накопления, то и за 6%.
Типовые же договоры в Петербурге заключаются на выдачу кредитов под 11–11,5% в рублях на срок до 25 лет. При инфляции около 8–9% почти 50 банков города сочло образующуюся маржу для себя достаточной. Особенно за последний год, когда рыночная цена 1 кв. м увеличилась вдвое и превысила фантастический рубеж в 2 тысячи долларов.

Тут уж банки в полном согласии с «Капиталом» оживились. И в короткие сроки разработали для клиентов 600 различных ипотечных программ.
Но все варианты имеют одно непременное сходство – большинству наших земляков они не по карману!
Да что говорить о банках… Строительные фирмы и крупные застройщики за полугодие взлета цен накопили огромные средства. И пока еще без особых потерь удерживают цену 1 кв. м на прежней высоте. Для них уже не имеет принципиального значения, сколько квартир будет реализовано. А добродушные чиновники, убедившись – как это и предсказывали заранее – в отсутствии сговора у строителей, как говорится, умыли руки.

Есть и еще одно обстоятельство, которое присуще почти всем банкам, выдающим ипотечные кредиты. Если в этот бизнес свои накопления будут вкладывать только нуждающиеся в жилье россияне, развиваться он будет очень медленно. Ипотека же по своей сути нацелена на формирование рынка ценных и надежных бумаг. Таких, которые свободно оборачивались бы на общедоступном рынке, принося своим владельцам существенные дивиденды. Но эта работа идет запредельно низкими темпами.

Закончим обзор парадоксальным фактом. Один из заемщиков оказался несостоятельным – не сумел вовремя рассчитаться с банком по ипотечному кредиту. И тогда его «двушку» выставили на аукцион. Это печально.

Отрадно то, что при удачном исходе участник ипотечной программы, вложив полгода назад около 400 тыс. руб. в качестве первого взноса, из-за роста цен мог получить более 1 млн руб. Но и с такими деньгами он был выброшен из ипотеки.

При подготовке президиума Госсовета РФ в Казани председатель группы М. Шаймиев с грустью произнес: «Проблема доступности жилья напрямую связана с общим низким уровнем доходов населения. А у нас в стране 16–17% нищих... Нищих!»
И призвал коллег вдуматься в эти цифры. Таковы закономерности и гримасы российской ипотеки.

Валентин Воронов