Проторговались
Строители спорят о «коротких» и «длинных» пакетах

За 2,5 года существования в Санкт-Петербурге практики предоставления земельных участков под жилищное строительство через систему торгов оценка этого механизма строителями ни разу не была однозначной.

А на фоне дефицита пятен под застройку и ажиотажного роста цен на жилье даже «короткие» пакеты вспоминаются порой с ностальгией.

Все писатели пользуются одними и теми же буквами, при этом у хорошего писателя получается гениальное произведение, а у плохого – литературное убожество. Одна и та же скрипка в одних руках может родить чудесную музыку, а в других исторгать жуткие звуки. При этом никому в голову не придет обвинять в неудачах алфавит или музыкальный инструмент.
Система земельных торгов – это лишь инструмент, главное – как им воспользоваться. Судя по сложившейся ситуации, городские власти, и Комитет по строительству в частности, используют механизм торгов весьма не активно. В 2005 году на аукционах было продано всего
23 участка под жилищное строительство, за 10 месяцев 2006 года – 39 участков общей площадью 44,74 га.

На фоне дефицита интересных, инфраструктурно готовых «пятен» и десятикратного удорожания земли строительные компании оказались в неравных условиях. А значит, и по разные стороны баррикад. Мелкие и средние застройщики-инвесторы волею обстоятельств вытесняются в генподрядный и субподрядный бизнес. Что в данных условиях тоже не выход, тем более что крупные строительные холдинги имеют собственные генподрядные компании, а одна «Балтийская жемчужина» всех работой не обеспечит. Отсюда и разное отношение к земельным аукционам со стороны строителей, вернее, не к торгам как таковым, а к тому, как они проводятся.

По мнению вице-президента УК СХ «Эталон – ЛенСпецСМУ» Кирилла Вязовского, торги по «коротким» пакетам, начавшиеся в 2004 году, были оправданы:
– Те компании, которые покупали «короткие» пакеты, осознавали все риски и свои возможности, связанные с подготовкой окончательной документации. В настоящее время у нас есть масса компаний, которые могут из «короткого» пакета сделать «длинный».
Тем более что в этом случае компании было гарантировано получение данного участка. Это очень важно, потому что конкурсы, которые проводятся сейчас и где приходится сначала готовить пакет, а потом выставить его на свободные торги, такой гарантии не дают. Мы никогда не возражали против «коротких» пакетов, тем более что мера эта была вынужденная и носила временный характер. Иначе кризис «безземелья» приобрел бы валовый характер. Комитет по строительству не был способен подготовить полные пакеты за столь короткое время.

– Ваша компания приобретала земельные участки по «коротким» пакетам?
– Нет, в то время у нас было еще много «пятен» на ранних стадиях освоения. Плюс мы и тогда и сейчас активно работаем с недвижимостью, находящейся в частной собственности.

– Что необходимо изменить в законодательстве, чтобы преодолеть дефицит «пятен»?
– Ничего, нужно просто готовить больше и разных земельных участков для торгов. Ограничивать конкуренцию в данном случае неправильно, так же как и вводить какие-либо ограничения для участников торгов. Нужно усиливать конкурентную среду: чем больше пятен будет в продаже, чем больше пятен будет на рынке, тем больше компаний смогут строить, а значит, и норма прибыли строителей, и цены придут в соответствие.

– Как вы оцениваете перспективы комплексного освоения территорий, поквартальной застройки?
– Так как город сам не может вследствие ограничения бюджета инженерно подготовить большие территории, этот способ застройки имеет хорошие перспективы. В Петербурге существуют достаточно крупные корпорации, которые способны своими силами инженерно обустроить территорию, подготовить участки под застройку и осуществить строительство. Мы подали заявку на один из кварталов.

– ЛенСпецСМУ – крупный холдинг, а что делать средним и небольшим строительным компаниям?
– Им надо участвовать в торгах по участкам, которые должен готовить город, либо приобретать недвижимость, находящуюся в частной собственности. Объекты, находящиеся в собственности, могут быть реконструированы или построены (если только земля в собственности) без торгов целевым назначением.

– Если вы выиграете лот на комплексное освоение территории, выполните инженерию, то будете сами застраивать территорию или продавать участки?
– Компания, которая проведет все подготовительные мероприятия, будет ограничена сроками по строительству. Если фирма в состоянии своими силами выдержать эти сроки, значит, она может и захочет строить сама. Если не в состоянии, то может провести межевание, разделить эти участки на лоты в рамках существующего проекта планировки. При этом покупатели этих лотов будут понимать, что именно они покупают, например, участок с возможностью строительства на нем конкретных объектов. То есть это вариант полного пакета.
Кроме того, компании, которые подают заявки на комплексное освоение, сильно рискуют в части затрат. Поэтому все будет зависеть от затрат, которые мы понесем на ранней стадии. Если они будут очень значительны, тогда часть участков будет продаваться.

Наталья Соколова

мнения специалистов

По мнению генерального директора ЗАО «АСЭРП» Леонида Бочарова, торги по «короткому» пакету были страшной ошибкой:
– Когда городские власти задумывали «короткий» пакет, то хотели насытить рынок, быстро подготовить участки и продать их. Они надеялись на то, что те лица, которые их приобретут, начнут активно с ними работать, доводить до полного пакета, делать проектную документацию и т. д.
Этого не случилось. Люди, часто случайные и некомпетентные, просто скупили землю за бесценок. Скупили все подряд и теперь не знают, что с ней делать. Например, в Шушарах мы ходим, ищем «пятна», а люди, купившие эти «пятна», с ними не работают.

Что касается сегодняшней ситуации, то надо понимать, что для мелких компаний участие в торгах вообще рискованно. Если торги заканчиваются в границах 100 долларов за кв. м возводимого жилья, то это прекрасные условия. Но такие цены ушли в прошлое.

По данным заместителя директора «Союзпетростроя» Евгения Каплана, «коротких» пакетов продано где-то на 200-250 тыс. кв. м, но ни один из этих участков еще не вышел на проектирование и строительство:
– Они все заморожены, по крайней мере, до тех пор, пока не будут решены вопросы межевания и планировки территории. Я скажу крамольную вещь, вразрез с мнением Льва Моисеевича Каплана: в той ситуации, когда полных пакетов не было и нужно было как-то насытить рынок, применение «коротких» пакетов было очень плохим, но все же хоть каким-то выходом. Скажу еще более крамольную вещь: если бы сегодня «короткие» пакеты были разрешены, может, это как-нибудь и разрулило ситуацию с дефицитом «пятен».
Что касается постановления городского правительства о комплексном освоении территорий, то я считал, что эта система работать не будет. Я исходил из того, что на тот момент цена земли составляла 50 долларов в расчете на 1 кв. м возводимого жилья, а стоимость инженерного обустройства – 200.
Сейчас, когда цена земли выросла до 500–700 долларов, ситуация изменилась, и инженерное обустройство территории стало супервыгодным.
Но в этом постановлении есть два положения, которые застройщикам совершенно не приемлемы. Во-первых, это огромная неустойка, до 1 млн долларов, которую застройщик или девелопер должен выплатить, если он не выполнит график инженерного обустройства. Так как инженерное обустройство территории требует десятки миллионов долларов затрат, то застройщики никогда не смогут быть уверены, что они месяц в месяц уложатся в отведенные сроки.
Второе требование документа вообще экономически невменяемое. Если застройщик не уложится в срок, то он должен безвозмездно передать городу созданные инженерные сооружения. «Союзпетрострой» подготовил свой вариант закона о комплексном освоении территорий, в котором речь идет не только о новых территориях, но и о так называемой уплотнительной застройке.