Чтобы земля не простаивала
Инвесторы заинтересованы в землях Ленобласти
Продажа и предоставление в аренду земли в Ленобласти – прерогатива
муниципальных образований, поэтому возможности региональных властей
ограничены. Отсутствие единой земельной политики и четких границ у многих
населенных пунктов и МО Ленобласти затрудняет развитие рынка.
О Фонде имущества, порядке проведения торгов в Ленобласти и
возникающих сложностях рассказывает председатель Фонда Василий Павлович
Батьянов.
– Аукционы в Ленинградской области проводят муниципальные образования
первого и второго уровня и правительство Ленобласти. По закону 80 ОЗ,
действующему в Ленобласти, муниципальные образования первого уровня
могут распоряжаться участками площадью до 1 га, расположенными в административных
центрах этих образований. Продажу земли от 1 до 3 га необходимо согласовывать
в муниципалитете района. Муниципальные районы имеют право распоряжаться
земельными участками, которые не включены в границы территорий административных
центров. Более крупные площади, свыше 3 га, находящиеся в пределах границ
административных центров, находятся в ведении правительства.
Несмотря на право распоряжаться собственностью на землю, МО из-за отсутствия
опыта и средств зачастую не в состоянии правильно подготовить земли
к торгам. Поэтому все чаще за помощью в проведении аукционов муниципалитеты
стали обращаться в Фонд имущества Ленинградской области, который начал
заниматься продажами земельных участков с 2004 года. В случае заключения
договора-поручения или агентского договора мы имеем право заниматься
продажами имущества или земельных участков МО. В настоящий момент между
МО Ленинградской области и Фондом имущества заключено более 30 договоров
на подготовку земельных участков к торгам, некоторые из них предполагается
выставить на торги до конца года.
Фонд имущества продает не только землю, находящуюся в собственности
Ленобласти, но и пакеты акций и объекты недвижимости на основании плана
приватизации, который ежегодно утверждает правительство Ленобласти.
В случае продажи земельного участка по поручению МО в начале оговариваются
условия подготовки участка к торгам на стадии его формирования, главой
МО выпускаются соответствующие документы, где официально поручается
Фонду сформировать участок. Там указывается примерное расположение земли
и ее ориентировочная площадь. Вот этот нормативный документ и является
руководством к действию.
Работа эта очень сложная и хлопотная, а у Фонда нет соответствующих
специалистов. Поэтому мы заключаем прямой договор, выступая заказчиками,
со специализированными предприятиями-исполнителями, которые обладают
соответствующим опытом в области землеустройства, такими как «Ростехинвентаризация»,
«Бента», «Лимб», «Меридиан». Они и подготавливают все необходимые документы
для того, чтобы участок поставить на кадастровый учет.
В процесс подготовки входит формирование межевого дела, ориентировка
участка в пространстве, постановка на кадастровый учет с присвоением
ему кадастрового номера. Как правило, земельные участки в области формируются
на территориях, свободных от инженерных сетей или находящихся на удалении
от них, поэтому необходимо сделать запросы организациям-монополистам,
согласовать все технические условия подключения к инженерии и ее стоимость.
Это необходимое условие подготовки земли к торгам, чтобы потенциальный
покупатель знал о дополнительных затратах, которые он понесет при подключении
к инженерным сетям. Кроме этого, заказывается оценка рыночной стоимости
участка или годовой ставки арендной платы при продаже права аренды.
Ленобласть пока отстает от Петербурга по ценам на землю и по
объему продаж. Спрос на областные земли есть, при этом инвесторов больше
всего интересуют земли, граничащие с Петербургом.
Далеко не все территории покупаются ими под застройку. Около 20–30%
купленных земель «замораживаются» в ожидании роста цен. Подавляющее
количество сделок с землей на территории области заключается между частными
лицами, которые продают участки под индивидуальное жилищное строительство,
под инвестиционное же строительство земли предоставляются гораздо реже.
Чтобы земля не простаивала, а приносила доход в местные бюджеты
и бюджет региона, в Фонде имущества все чаще продают права аренды, а
не собственности на землю. В этом случае покупатели вынуждены следовать
условиям договора аренды.
В зависимости от того, что продается, расщепление средств идет в разных
пропорциях: 50% – МО, 35%– в областной бюджет и 15% – в федеральный.
Есть расщепление: 50% – МО, 50% – области. Что касается земельных участков
под жилищное строительство, то здесь все 100% поступают в бюджет МО.
У всех на слуху национальный проект «Доступное жилье», и местные власти
заинтересованы в первую очередь в продаже земли под жилую застройку.
В качестве обременения при строительстве жилого микрорайона инвестор
обязан учитывать в проекте строительство социальных объектов: поликлиник,
детских садов, школ, магазинов.
В случае продажи земель сельхозназначения распределение средств, полученных
от продажи таких участков, осуществляется между бюджетами разных уровней
в пропорции 50–35–15%.
С принятием весной этого года регионального закона о порядке перевода
земель сельхозназначения в иную категорию (под жилищное строительство
или под строительство промышленных объектов) предприниматели получили
правовую возможность для введения этих земель в оборот. Фонд имущества
занимается переводом земли сельхозназначения в другую категорию. Мы
формируем пакет документов, ведем и консультационную, и подготовительную
работу. Практически же перевод областных земель из одной категории в
другую пока происходит редко, и все участки будут предоставляться в
соответствии с концепцией развития Ленинградской области.
Перевод земли в другую категорию – трудоемкий процесс, требующий финансовых
затрат на оформление документов (согласование КГА, Роспроднадзора, экологическая
экспертиза, кадастровая оценка и т. д.). Поэтому не исключается возможность
передачи инвестору земель, требующих перевода в промышленную категорию.
В этом случае на торги может выставляться по более низкой цене земля
сельхозназначения либо уже промышленной категории, но ее цена будет
выше.
В 2005 году Фондом имущества было проведено 13 аукционов по продаже
земельных участков и 22 аукциона по продаже объектов недвижимости и
пакетов акций (долей) хозяйственных организаций. Бюджет Ленобласти в
прошлом году получил более 41 млн рублей от продажи земли, бюджеты муниципальных
образований – 37 млн.
В 2006 году Фонд имущества области продал 11 участков общей
площадью 29 га. По количеству продаж лидируют Выборгский, Всеволожский
и Гатчинский районы.
Очень инвестиционно привлекательны земли в районе КАДа, вблизи водоемов,
в Кудрово, где два года тому назад на торги выставлялись 3 участка от
8 до 13 га. Тогда торги не состоялись и не из-за цены, а из-за непроработанности
вопроса обеспечения инженерной и социальной инфраструктуры в документации.
Земля выставлялась по «короткому» пакету без предварительных техусловий,
и, помимо того что мы выставляли право аренды за приличную сумму, для
инвестора законодательным актом МО было утверждено существенное обременение
на метр возводимого жилья, порядка 45 долларов на решение социальных
задач. Естественно, инвесторы не захотели покупать «кота в мешке».
Новый конкурс по тем же участкам мы планируем уже с техусловиями, где
инженерная инфраструктура территорий будет не только рассчитана, но
и сопровождаться реальными договорами на выполнение работ, чтобы максимальные
сложности решить самим, а инвесторам и заказчикам дать возможность только
реализовывать свои проекты. Им будут предложены объекты различного назначения:
жилищного строительства и социальной инфраструктуры, торговые центры,
выставочные комплексы, комплексы АЗС и т. д.
В настоящее время у нас выставлено на торги 17 земельных участков в
поселках Красницы и Кобралово под индивидуальное жилищное строительство,
3 участка в городе Коммунар, крупный пакет акций ОАО «Ленинградсланец».
Кроме аукционов Фонд имущества ведет большую кропотливую работу с архивами.
Предприятия часто обращаются за уточнением приватизационных списков,
по которым проходила их приватизация. На основании архивных данных и
планов приватизации мы выдаем заинтересованным лицам уведомление о подтверждении
перехода права собственности на те объекты, которые вошли в план приватизации.
Еще один аспект нашей деятельности – претензионная работа по взысканию
задолжности по арендной плате за земельные участки на территории Ленобласти.
Фонд имущества как самостоятельное предприятие работает на рынке недвижимости
с 1992 года, но опыт и знания помогают нам справляться с задачами любой
сложности и пополнять копилку Ленобласти.
Евгения Береславская
191186, Санкт-Петербург,
Б. Морская ул., д. 15
Тел./факс 314-0573
