К открытым аукционам
Два направления торгов

В соответствии с федеральным законодательством с октября 2005 г. предоставление земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов происходит исключительно на аукционах.

Первые такие торги в нашем городе прошли в 1996 г.

С упоминания этого факта началась беседа с вице-губернатором Санкт-Петербурга А. И. Вахмистровым:

– Вашему покорному слуге довелось участвовать в этом эксперименте. Тогда он касался территорий Каменки и Коломяг. Но жилье там строилось только после комплексной инженерной подготовки кварталов. Затем сходным образом за счет городского бюджета была освоена деловая территория «Пулково-3» площадью в 36 га.

– Александр Иванович, чем нынешняя ситуация отличается от прежней – экспериментальной?
– Тем, что в стране создана соответствующая законодательная база для проведения земельных торгов.
Считаю, что она вполне достаточна для строительства многоквартирных жилых домов. Более того, в этом году мы запустили новую схему – проведение торгов на комплексное освоение кварталов. Такое право застройщик может приобрести только на открытых аукционах.

– И как торги проходят в этом году?
– По плану мы должны продать территории под жилищное строительство примерно на 3 млн кв. м. Пока проведены аукционы для возведения около 1,1 млн кв. м. Наверно, до конца года выполнить план не успеем. Но все объявления об аукционах будут сделаны. И торги объемом до 3 млн кв. м закроются февралем 2007 г.

По плану следующего года предусмотрено продать участки под возведение 4 млн кв. м жилья. И есть точное понимание того, какие территории появятся на аукционах. Торги проходят в соответствии с законами и организуются в двух направлениях.
Первое – по полному пакету. В этом случае Комитет по строительству за счет бюджета выполняет проекты планировки и межевания территорий. Это кварталы 56, 58, 59 СПЧ: уже проданы, как и кварталы 15 и 18 ЮЗПЧ. Здесь же и кварталы 20, 21, 23 и 24 готовятся. Примерно 1,8 млн кв. м пойдет по полному пакету.

Второе направление торгов – организация комплексного освоения кварталов. Она касается значительно больших по площади территорий. Как пример назову «Морской фасад» Васильевского острова, реализованный в текущем году. Там будет построено 4,5 млн кв. м. Работы там начаты, но это достаточно длительный процесс, рассчитанный до 2020 г.

В рамках комплексного освоения территорий около 450 га в Лахте, 200 га в 1-й очереди в Северной долине. Их выставят на аукцион единым лотом. В этом случае застройщик сам разрабатывает всю документацию и ведет инженерную подготовку по сегодняшним выкупным ценам. Он имеет право распорядиться участками, предназначенными под жилищное и коммерческое строительство, по своему усмотрению: продать или застроить.

– Жилье будут строить и по другим адресам?
– Есть такие территории у фирмы «Балтрос». Ее квартал Славянка, который находится в частной собственности. Так же как участки фирмы «Лето», выкупленные одной из израильских компаний. Большой массив собственности для жилищного строительства есть в совхозе Ручьи. По нашим предположениям, эти и другие участки частных собственников станут вовлекаться в оборот. И жилья там появится не меньше, чем будет продано на аукционах.

– А в городе продолжают говорить – земли не хватает. Некоторые утверждают, что напряжение не спадет до весны 2008 г.
– Частично я могу согласиться с такой точкой зрения. Так считают те, кто хочет сделать себе запас территории на несколько лет вперед. И это произойдет, по их расчетам, не ранее мая 2008 г.
Сегодня в работе находится 14 млн кв. м жилья в соответствии с выпущенными распоряжениями и по прошедшим торгам, включая 2006 г. Если в следующем году продадим еще 4 млн., станет 18 млн. Речь здесь идет о продаже только городской земли.

– В какой пропорции будут выделяться под жилье новые земли?
– Генплан направлен на вовлечение в оборот всех видов территорий. Иначе нам не достичь европейских стандартов по жилью. Мы исходим из того, что часть потребности удовлетворим за счет перевода под застройку земель сельхозиспользования и за счет регенерации кварталов, вывода промышленных предприятий. Это сложный процесс, и откладывать его реализацию нельзя.

– Но цена земли на торгах продолжает расти?
– На торгах она и образуется. Аналитика такого рывка сделана, но нет окончательных с научной точки зрения выводов. Ясно одно – система торгов отработана. Она уже превращается из события в рутинную деятельность. Кроме того, на рынок выходят новые игроки. И не секрет, что наш губернатор проводила переговоры с рядом крупных транснациональных компаний. В реализации нацпроекта «Доступное комфортное жилье – гражданам России» хотят принять участие такие бизнесмены, как Дерипаска, Вексельберг.

Крупнейший бизнес страны начинает диверсификацию. И многие его представители обращают внимание на строительство жилья. Начал интересоваться этим через свои дочерние структуры «Газпром». На рынок активно внедряется компания «Синтез девелопмент» и т. д.

– Они конкурируют с долгожителями рынка жилья?
– И еще как! Некоторые компании решили срочно начать такую деятельность. И они могут себе позволить превышение цены над ожидаемой. Это одна сторона. А вторая – поднимают цены и компании, уже присутствующие на рынке. Для баланса своей деятельности на рынке им не хватает какого-то количества участков на 2008–2009 гг. И фирмы переплачивают за них для обеспечения своего перспективного планирования.
Те, у кого земли не хватает, позволяют себе поднять цену выше оптимальной. Все они исходят из интересов собственных фирм и по-своему содействуют всплеску цен на рынке земли.

– Значит, никакого сговора у застройщиков не было?
– В этом всплеске цен, на мой взгляд, нет никакой системы. Хотя разогрев спроса шел: предсказывали нехватку земли, говорили, что на рынок вышли последние квартиры… Но всплески будут и дальше. Хотелось бы их пики немного срезать. Сделать это можно, только повысив предложение жилья. В конце лета я просил не торопиться с покупкой квартир, предсказал остановку роста цен. И она произошла, а сейчас некоторые цены даже снижаются.
Важно не допустить сдерживания предложения земли на рынке. Нам такая высокая цена на участки не нужна – она сразу же влияет на стоимость квадратного метра, удорожая строительство.

– А почему замедлилась сдача жилья?
– Во всяком случае, его реализацию не придерживают. Там все тормозит наш главный естественный монополист – «Ленэнерго». Движение навстречу началось. Но сделано пока мало. Было совещание, проводился круглый стол заинтересованных лиц. Есть и понимание того, как из этой ситуации выйти. На что понадобится год-два.

– При подготовке этого раздела выяснилось, что средние и мелкие фирмы на торгах отодвигаются в сторону. Так будет и впредь?
– Давайте разберемся в этом вместе. Как шло и еще идет долевое строительство в регионах? Раньше многие считали, что они могут быть застройщиками. Стоит только получить право на землю, активно собрать чужие деньги без процентов за кредит – и вперед – строить дом, практически не вкладывая своих средств. Теперь землю покупают застройщики. И все они – крупные финансовые структуры.
Ведь 214-й закон требует от застройщиков определенной финансовой состоятельности. Есть формы, по которым бизнес должен периодически отчитываться о своем финансовом положении и т. д. Этот закон практически закрыл доступ малого и среднего бизнеса на рынок в качестве застройщика.

Я отношусь к этому нормально. Считаю, что средний и малый бизнес может существовать в сфере услуг, а не сбора средств с населения. Таким фирмам по силам ремонт квартир, строительство маленьких загородных домов и прочее. Средний бизнес может быть и на строительном подряде при соответствующем опыте.

– И монополизации в жилищном строительстве у нас нет?
– Половину жилья в городе строят
12 фирм. Разве это монополия? Тем более что у нас в целом в строительстве жилья ежегодно участвуют более 100 фирм. Кстати, и на Западе примерно та же картина. Но ответственность всех застройщиков должна быть гарантирована.

– Главное событие этого года в градостроительстве – подготовка Правил землепользования и застройки. На какой стадии находится их разработка?
– Прилагаются все усилия для того, чтобы правила вступили в действие в начале 2007 г. Мне поручено возглавить Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга. В ее состав вошли 10 представителей органов исполнительной власти и 5 депутатов ЗакСа.
Задача Комиссии состоит в разработке и принятии Правил землепользования и застройки как закона. А затем она должна оперативно вносить изменения и дополнения в градостроительные решения, которые будут появляться в будущем.

За 4 месяца работы созданы подобные комиссии во всех районах. Они организовали проведение публичных слушаний среди населения, которое приняло в них не очень активное участие. Да и трудно рядовому жителю освоить целый том документов. Их больше всего интересует то, что происходит возле собственного дома. Но все же там прозвучали и профессиональные предложения.
Итоги этой деятельности и депутатских слушаний в ЗакС рассмотрены на нашей Комиссии. И многие предложения, на наш взгляд, целесообразно учесть в работе над проектом закона. Нам удалось, при участии Росстроя, снять многие спорные вопросы. Словом, проект закона практически готов к окончательному рассмотрению на правительстве города, а затем – и на Законодательном собрании СПб.

– И тогда все проблемы земельных торгов останутся в прошлом?
– Если бы! Придут новые, которые по мере поступления будет рассматривать наша Комиссия. Реализация Генплана только начинается. И задача власти – подготовить почву: градостроительную документацию для земельных торгов. На это нужны большие средства. И еще большего финансирования потребует строительство головных сооружений, прокладка новых и реконструкция действующих коммуникаций.

В Санкт-Петербурге разработаны соответствующие программы и определены источники их финансирования. Отрадно, что бизнес вносит посильный вклад в их реализацию.
Еще года два будет тяжело, а потом положение начнет выравниваться. Но в 2007 г. мы постараемся не снижать темпы строительства жилья.

Беседовал Валентин Воронов

Тел. (812) 576-7372