Градостроительный Кодекс активно правят
Поправки находятся на рассмотрении в Государственной Думе

Строительное сообщество активно участвует в обсуждении поправок.

Разработчики убеждены, что законопроект направлен «на устранение административных барьеров и создание условий для увеличения объемов жилищного строительства, а также совершенствование механизмов вовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищного строительства».

Подробности – в интервью генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова.

– Михаил Юрьевич, действительно ли вносимые изменения благоприятно скажутся на строительной отрасли?
– Документ находится на рассмотрении, корректируется. Ассоциация отстаивает принятие поправок в полном объеме. Удастся ли достигнуть целей, покажет время. Сейчас можно отметить, что законопроект прежде всего направлен на уточнение ряда норм и устранение внутренних противоречий Градостроительного кодекса.
Он вносит изменения в отдельные федеральные законы, которые направлены на снятие административных барьеров в области землеустройства, кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость и на упрощение процедуры предоставления земельных участков для строительства.
Законопроект предлагает исключить из аукционной формы предоставления земельных участков участки для строительства по государственным заказам, по договорам «о развитии застроенных территорий в целях жилищного строительства» и участки, формирование которых было начато до 30 декабря 2004 года.

Законопроект развивает принцип дифференциации объектов строительства по степени опасности для человека. Уточняет перечень «особо опасных, технически сложных и уникальных объектов», включив в него более узкий перечень объектов по сравнению с перечнем, который установлен постановлением Правительства РФ.

В соответствии с законопроектом особо опасные, технически сложные и уникальные объекты – это объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:
а) высота более 100 метров;
б) пролеты более 100 метров;
в) вылеты консолей более 20 метров;
г) наличие более трех подземных этажей;
д) использование конструкций и конструктивных систем, требующих применения нестандартных методов расчета с учетом физической или геометрической нелинейности либо разработки специальных методов расчета.

Предлагаемый принцип классификации объектов может быть использован при определении критериев обязательности членства в саморегулируемых организациях.

Законопроект запрещает осуществлять строительство объектов капительного строительства на земельных участках, которые входят в состав застроенной территории в границах элемента планировочной структуры, при отсутствии проекта планировки и проекта межевания такой территории.
Вводится новое понятие – развитие застроенной территории в целях жилищного строительства (изменение плотности и параметров застройки территории в границах элемента планировочной структуры).

Решение о развитии застроенной территории определяет развитие такой территории как действия по реализации муниципальных нужд. В процессе осуществления допускается выкуп земельных участков и объектов капитального строительства. Такое решение может быть принято в отношении территории в границах элемента планировочной структуры, включающей в себя земельные участки, более половины которых заняты многоквартирными домами, признанными аварийными или непригодными для проживания. Причем в состав этой территории могут включаться и незастроенные земельные участки.

Законопроект предусматривает проведение открытого конкурса на право заключения органом местного самоуправления договора о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства с победителем конкурса.
Он устанавливает существенные условия такого договора, среди которых необходимо выделить:
1) условия и сроки освобождения земельных участков;
2) сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания;
3) цену выкупа земельных участков;
4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для строительства;
5) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства.

Созданные на основании договора о развитии застроенной территории объекты инженерной инфраструктуры подлежат передаче в муниципальную собственность. А возведенные объекты социального и коммунально-бытового назначения подлежат передаче в муниципальную собственность, если это предусмотрено договором о развитии застроенной территории.
Законопроект детально регламентирует порядок проведения открытого конкурса на право заключения договора о развитии застроенной территории в целях жилищного строительства. Устанавливает случаи признания такого конкурса несостоявшимся и последствия этого.

– Поправки в Градкодекс упрощают процедуру строительной экспертизы?
– Да, определен исчерпывающий перечень заключений, входящих в состав землеустроительного дела, необходимого для предоставления земельных участков для строительства.

К ним относятся заключения:
– федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, или его территориального органа в случаях, предусмотренных федеральными законами;
– федерального органа исполнительной власти или его территориального органа в сфере государственной охраны объектов культурного наследия в случаях, предусмотренных федеральными законами;
– соответствующих государственных органов в случаях, предусмотренных федеральными законами, при предоставлении земельных участков, находящихся в охранных зонах автомобильных дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений;
– федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки в случаях, предусмотренных федеральными законами;
– органа государственного пожарного надзора в случаях, предусмотренных федеральными законами;
– органа государственного ветеринарного надзора в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Срок выдачи органами государственной власти заключений не может превышать одного месяца с даты направления лицом, заинтересованным в проведении землеустройства, запроса о предоставлении заключения.

Законопроект вводит единую экспертизу при строительстве. Экологическая, санитарно-эпидемиологическая экспертиза и пожарный надзор при строительстве замещаются единым государственным надзором. Кроме того, законопроект предлагает проводить государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов только в случае, если проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.
Ответственность за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства, а также самого процесса строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, ввода их в эксплуатацию увеличивается. Устанавливается административный штраф в отношении юридических лиц (500–3000 МРОТ) или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Снижение конструктивных и других характеристик надежности и безопасности могут привести к возложению на юридических лиц штрафа – от 1 тыс. до 5 тыс. МРОТ или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

– Изменится ли что-то в земельных отношениях?
– Законопроект вносит ряд изменений в земельное законодательство.
Они направлены на обеспечение жилищного строительства свободными земельными участками. А также на установление публичной процедуры предоставления земельных участков для строительства.

Что особенно важно, законопроект допускает использование земель для целей жилищного строительства без их перевода в земли населенных пунктов. Но в том случае, если это предусмотрено документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки. После ввода в эксплуатацию объект подлежит обязательному включению в черту населенного пункта.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах.

– Будет ли изменен порядок регистрации прав собственности на объекты? Сейчас это острая проблема.
– Наш законопроект вносит исчерпывающий перечень оснований для приостановки и отказа в государственной регистрации прав. Причем в случае приостановления государственной регистрации прав государственный регистратор обязан в день принятия решения
о приостановлении в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
Кроме того, закон упрощает процедуру регистрации при разделении, слиянии или выделении объектов недвижимости. Устанавливается правило, что в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимости проведения государственной регистрации прав на ранее существовавший объект недвижимости не требуется.

Поправки уже прошли первое чтение и ждут второго.

Сергей Велень

Тел. (812) 347-7891