Торги осилит не каждый
Особенности земельных аукционов в Ленинградской области

Муниципальные власти Ленинградской области все чаще обращаются в Фонд имущества с просьбой помочь в проведении земельных аукционов. Это объясняется дефицитом местных бюджетов и отсутствием опыта при формировании земельного участка, проведения рыночной оценки и постановки его на учет.

7 аукционов по предоставлению земли под жилищное строительство провел ГУ «Фонд имущества Ленинградской области» за неполные 11 месяцев 2006 года (данные на 22.11.2006).
Реализовано 16,4 га земли.
Эти данные не учитывают аукционы, проведенные муниципальными образованиями самостоятельно.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
В Ленинградской области этот процесс носит многоуровневый характер. Дело в том, что в конце 2005 года в Ленобласти был принят закон, разграничивающий полномочия органов государственной власти региона и органов местного самоуправления в части предоставления земельных участков (Постановление Правительства Ленинградской области от 9 декабря 2005 года № 314).

Почти всю первую половину 2006 года муниципалы и областное правительство делили эти полномочия. В результате на сегодняшний день муниципальные образования первого уровня могут выставлять на торги участки площадью до 1 га, продажа территории от 1 до 2 га находится в ведении районов (МО второго уровня).
Если земельный участок имеет площадь 3 и более га, им распоряжаются уже органы государственной власти Ленинградской области, то есть непосредственно правительство области и Комитет по управлению государственным имуществом – Леноблкомимущество. Эта структура заключает договоры купли-продажи или аренды земельных участков.

Организатором торгов является ГУ «Фонд имущества Ленинградской области». Если необходим перевод земель из одной категории в другую, то вопрос независимо от размеров участка будет решаться в Леноблкомимуществе (порядка 1 тыс. га земель сельхозназначения, прилегающих к границам городов и поселков, могут быть предоставлены под строительство жилья).

30 договоров с Фондом имущества

Практика первого года показала, что муниципальные власти зачастую не в состоянии самостоятельно провести торги. В областной Фонд имущества уже обратился ряд МО первого уровня из Ломоносовского, Всеволожского и других районов с просьбой помочь провести земельные аукционы.
К настоящему времени заключено порядка 30 договоров между муниципальными образованиями Ленинградской области и Фондом имущества на подготовку земельных участков к торгам. Часть из них предполагается выставить на аукционы до конца года.
По словам председателя Фонда имущества Василия Батьянова, местные власти заинтересованы в продаже земли под жилую застройку. Поскольку участок находится в черте населенного пункта административного центра, все вырученные средства идут в бюджет МО.

Особо следует отметить случаи, когда земельный участок предоставляется под индивидуальное жилищное строительство.
Леноблкомимущество в двухнедельный срок со дня получения заявления от гражданина может принять решение либо о проведении аукциона по заявленному участку, либо опубликовать в СМИ сообщение о приеме заявления. Если в течение месяца не появятся другие желающие приобрести именно этот участок, то земля будет предоставлена заявителю без торгов. Когда на участок поступят еще заявки, ГУ «Фонд имущества Ленинградской области» проведет аукцион.

Потерянная статистика

В результате того, что аукционы проводят как муниципальные образования первого и второго уровня, так и областное правительство, потерялась одна немаловажная деталь, а именно общая статистика. Ни КУГИ, ни Фонд имущества, ни Комитет по строительству не владеют информацией, сколько всего аукционов по предоставлению земли под жилищное строительство проведено на территории области. Работу по подготовке сводных данных планируется закончить лишь во второй половине декабря.

Комитет по управлению государственным имуществом Ленинградской области уже практически собрал по всем муниципальным образованиям информацию о наличии свободных участков, которые могут быть предоставлены под жилую застройку в границах населенных пунктов.

В общей сложности получилось более 500 гектаров в разных районах области, на которых можно строить жилье, как коммерческое, так и по региональным программам.
Вся информация об этих участках: размеры, стоимость, юридический адрес, площадь, наличие коммуникаций, технических условий – сведена в единый справочник, с которым будущие инвесторы смогут ознакомиться в муниципальных образованиях и в профильных комитетах областного правительства.
Все участки разбиты на две группы: подготовленные к продаже и те, которые только готовятся. Причем для второй категории приведены данные о степени их готовности и о потенциальных вложениях, которые необходимо сделать для их оформления.

По данным Фонда имущества, спрос на областные земли есть, но в основном инвесторов интересуют ближайшие к Петербургу районы (Гатчинский, Ломоносовский, Всеволожский). При этом далеко не все покупают участки под строительство. Как показывает статистика, примерно 20–30% купленных территорий «замораживаются» в ожидании роста цен. Чтобы земля не «простаивала» и приносила доход, Фонд имущества все чаще продает права аренды, а не собственности на землю. В этом случае покупатели вынуждены следовать условиям договора.

Комментарии: «за» и «против»

Сергей Абрамчик, председатель Комитета по строительству правительства Ленинградской области:

– В этом году мы запланировали ввести в эксплуатацию в Ленинградской области чуть более 600 тыс. кв. м жилья. К сожалению, интенсивность ввода жилья ниже ожидаемой, но план будет выполнен.
В отличие от Петербурга подготовка к проведению земельных аукционов под жилищное строительство у нас заняла много времени. Необходимо было определить, кто какие полномочия имеет.

В ходе реализации 131 закона многие из полномочий отошли на уровень муниципальных образований первого и второго уровня. В частности, земельными участками до 1 га в пределах населенных пунктов распоряжаются городские поселения (МО первого уровня). Участками, превышающими 3 га, вне черты населенных пунктов – правительство Ленобласти.
К концу этого года у нас появилось полное понимание того, что именно мы можем предложить инвесторам-застройщикам. И на каких условиях мы готовы их видеть в Ленинградской области. Во второй половине декабря в здании правительства мы проведем встречу, на которую пригласим все строительные компании. К этому времени информация о наличии земельных участков, предназначенных для жилищного строительства и обеспеченных градостроительной документацией, будет готова.

Мы ответим на все вопросы потенциальных застройщиков по поводу земельных аукционов. К сожалению, застройщики проявляют интерес в основном к территориям, приближенным к Петербургу. Мы же хотим создать условия (льготные), при которых станет возможным строительство коммерческого жилья на территориях, удаленных от Северной столицы на 60 км и более.

КОММЕНТИРУЮТ СПЕЦИАЛИСТЫ

Евгений Домрачев, заместитель председателя КГА Ленинградской области:

– Земельные аукционы идут уже порядка 5 месяцев. Неподготовленные площадки на торги не выставляются. В области нет терминов «короткие или длинные пакеты», участки предоставляются с разработанной градостроительной документацией, с проработанным проектом застройки, при наличии предварительных технических условий.
Однако площадок с полной разработкой документации, вплоть до согласования всех инфраструктурных подключений (то, что подразумевает длинный пакет), у нас нет. Среди крупных проектов Кудрово, пос. Бугры.
Процедура предоставления земли достаточно прозрачна, а процедура согласования менее бюрократизирована, чем в Петербурге.

Олег Алимпиев, член правления акционерного общества «Консорциум – жилье Ленинградской области–2010»:

– Зачем нужны аукционы, не удешевляющие земельные участки? Я предложил другой путь – местные государственные предприятия выступают от имени местного самоуправления в роли заказчика. В подобном варианте земля, сети и источники энергии – их собственность. Зачем заказчику обременять себя сбором оплаты за землю, за коммуникации, за подключение и так далее?

Подготовила Наталья Соколова